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Occupant de fait sans titre de propriété : avez-vous des droits sur le bien occupé ?

| Publié le 07/07/2011

Vous habitez une maison ou un appartement depuis longtemps, sans aucun titre de propriété, et sans aucun contrat de bail. Les années se sont passées, et personne ne vous a jamais demandé de libérer les lieux. Et un matin, vous posez la question suivante : « ai-je des droits sur le bien que j'occupe ? ». Voici l'hypothèse-type dans laquelle il est possible d'invoquer la prescription acquisitive, autrement appelée usucapion.

Aux termes de l'article 2258 du Code civil, « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception tirée de sa mauvaise foi ».

Autrement dit, le fait d'occuper un bien immobilier pendant une certaine durée peut permettre d'en obtenir la propriété.

L'article 2272 du Code civil distingue deux hypothèses, selon que l'occupant soit de bonne ou de mauvaise foi :

  • si l'occupant est de bonne foi (par exemple, s'il a cru acquérir le bien mais que l'acte de vente n'est pas valable), la prescription acquisitive jouera au bout de dix ans ;
  • si l'occupant est de mauvaise foi (c'est-à-dire qu'il sait qu'il n'est pas le propriétaire du bien occupé), la prescription acquisitive jouera au bout de trente ans. L'hypothèse est celle dans laquelle une personne s'empare d'une façon exclusive de l'usage et de la jouissance d'un bien, sans obtenir l'assentiment exprès du véritable propriétaire.

Quelque soit le délai nécessaire (dix ou trente ans), la prescription acquisitive résulte d'une possession continue, réelle, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire :

  • le caractère continu résulte de ce que l'occupant a habité le bien sans interruption ;
  • la possession est réelle lorsque le possesseur accomplit tous les actes qu'un propriétaire aurait accomplis (paiement de la taxe foncière, de la taxe d'habitation…) ;
  • la possession doit être paisible, c'est-à-dire qu'elle ne doit pas être exercée avec violence. Autrement dit, le véritable propriétaire n'a jamais dû tenter de rentrer dans le bien ou mettre en demeure l'occupant de le restituer ou de libérer les lieux ;
  • le caractère public et non équivoque résulte du fait que les tiers ne doivent pas pouvoir se douter que l'occupant n'était pas l'unique propriétaire du bien.

Il est fondamental, dans le cadre d'une éventuelle procédure, de se ménager la preuve de ce que la personne qui engage une telle action se comporte comme unique propriétaire. A cette fin, il est souhaitable de réunir le maximum de documents justificatifs. Peuvent être produits des attestations de témoins, des justificatifs de domicile, des déclarations fiscales et toutes pièces qui pourraient étayer de telles prétentions.

Dans la pratique, les actions en matière de prescription acquisitive sont relativement complexes à mettre en œuvre. Le recours à un avocat compétent en matière de droit immobilier s'avère particulièrement utile pour évaluer les chances de succès d'une telle procédure. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à contacter le Cabinet PICOVSCHI au 01 56 79 11 00.

Marion Jaecki, Elève avocate

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