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Nu propriétaire : quel recours en cas de conflit avec l'usufruitier ?

| Mis à jour le 08/01/2015 | Publié le 13/03/2014

Ecrit par : Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Vous avez investi dans un bien immobilier que vous avez mis en location, vous êtes dans le cadre d’un démembrement de propriété, vous venez d’héritier d’un bien avec d’autres cohéritiers… et en tant que nu-propriétaire vous souhaiter faire valoir vos droits et vous assurer que l’usufruitier respecte ses obligations. Comment régler ces conflits entre nu-propriétaire et usufruitier ? Comment forcer l’autre partie à agir ? Avocats PICVOSCHI fait le point avec vous.

Définition de l’usufruit et de la nue-propriété

Être nu-propriétaire c’est être propriétaire d’un bien, mais en donner la jouissance à une autre personne, l’usufruitier. Ce dernier a donc un droit d’usage, d’habitation sur ce bien. Le nu-propriétaire peut vendre, donner ou léguer la chose sans toutefois pouvoir en user comme bon lui semble.

L’usufruitier a quant à lui un droit de jouissance de ce bien appartenant à autrui, mais tout en respectant un certain nombre de règles. C’est un droit temporaire qui, généralement, s’éteint à la mort de l’usufruitier. Ce droit peut résulter d’un contrat ou d’un testament. 

L’usufruitier peut donc jouir du bien comme s’il en était le propriétaire, mais il doit en garder « la substance ». Il peut se servir du bien et en tirer les revenus, c’est-à-dire le louer et percevoir des loyers, mais il doit respecter un certain nombre de règles.

Les conflits entre usufruitier et nu-propriétaire

Un conflit peut survenir si l’usufruitier laisse le bien se détériorer : défaut d’entretien ou s’il n’effectue pas les réparations qui lui incombe. L’usufruitier peut également mettre le bien en location sans avoir obtenu l’accord préalable du nu-propriétaire, ce qui est obligatoire dans le cadre d’un bail rural et commercial.

Les principales obligations de l’usufruitier sont de veiller à la bonne conservation du bien, fournir des garanties de bonne conservation au nu-propriétaire, sauf si ce dernier l’en dispense, et faire toutes les réparations d’entretien : articles 605 et 606 du Code civil.

Néanmoins les réparations importantes sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du défaut d'entretien de la part de l'usufruitier. Enfin, une autre de ses obligations est de s’acquitter de la taxe foncière et la taxe d'habitation du bien immobilier.

Action du nu-propriétaire contre les actes de l’usufruitier

Même si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont indépendants quant à la gestion du bien, l’usufruitier ne peut user du bien sans l’accord du nu-propriétaire. L’usage du bien par l’usufruitier est souvent soumis à l’autorisation du nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire pourra demander l’annulation d’un bail consenti par l’usufruitier sans attendre la fin de l’usufruit notamment s’il s’agit d’un bail de bien rural, ou d’un bail de local commercial. Le renouvellement d’un bail commercial devra également être subordonné à l’autorisation du nu-propriétaire.

Dans  le cas où une autorisation préalable du nu-propriétaire doit être obtenue, c’est à l’usufruitier de faire la démarche pour l’obtenir. Le locataire aurait par conséquent la possibilité de réclamer des dommages et intérêts, dans le cas où le bail serait annulé parce que l’usufruitier aurait agi sans le consentement du nu-propriétaire.

Seul le nu-propriétaire a la possibilité de demander la nullité des actes pris par l’usufruitier sans son accord.

Par une décision du 9 décembre 2009, la Cour de cassation a jugé que le nu-propriétaire, devenu complètement propriétaire du bien, du fait du décès de l’usufruitier, pouvait contester les actes commis par ce dernier sans l’avoir prévenu. Le fait que l’usufruitier soit décédé ne fait pas perdre au nu-propriétaire son droit de demander l’annulation de l’acte.  Il s’agissait d’une mère usufruitière, qui avait consenti un bail rural, sans demander l’autorisation de sa fille. Après le décès de la mère, la fille a obtenu l’entière propriété du bien et avait donc la possibilité de demander l’annulation du bail.

L’usufruitier a également la possibilité de contraindre l’usufruitier, pendant la durée de l’usufruit, à effectuer les  réparations d’entretien qui sont importantes pour la conservation du bien (travaux de ravalement d’un  immeuble).

Le nu-propriétaire peut aussi demander la cessation de l’usufruit dans le cas où l’usufruitier commettrait des abus en usant du bien. Des abus tels que la dégradation du bien, ou un défaut d’entretien entrainant une détérioration de l’immeuble. Il peut également amener l’usufruitier à payer les frais de réparation pour les dommages qu’il aurait causés à la chose.

Pour pouvoir faire valoir vos droits, il est primordial de s’entourer d’un avocat compétent en droit immobilier.

 

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