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Immobilier et procédures

| Mis à jour le 08/01/2015 | Publié le 04/04/2011


La gestion des procédures en matière d'immobilier et de construction est complexe et l'avocat, même expérimenté, doit y apporter le plus grand soin… afin de faire gagner son client.

La procédure judiciaire est particulière en matière d'immobilier car la plupart des contentieux notamment ceux concernant la propriété du bien immobilier sont attribués au Tribunal de Grand Instance ou TGI.

Ce tribunal est la juridiction civile de premier degré (avant la Cour d'appel et la Cour de cassation) qui tranche les affaires civiles les plus importantes.

Beaucoup de Droits « civils » que nous considérons comme essentiels sont préservés par cette juridiction.

La déclaration des Droits de l'homme de 1789, réaffirmée dans le préambule de la constitution de 1946 et reprise dans le préambule de la constitution de 1958, proclame dans son article XVII le caractère inviolable et sacré du Droit de propriété.

L'immobilier et le foncier sur lequel il est bâti font certainement  partie des biens dont la propriété est la plus « sacrée ».

Ainsi, l'acquisition de la propriété immobilière se fait au moyen d'une procédure formelle puisqu'un « officier ministériel », traditionnellement le notaire, doit formaliser la cession et l'enregistrer de manière à la rendre notamment opposable aux tiers

Les litiges touchant à l'immobilier et à la propriété immobilière ne pouvaient donc être tranchés que par une juridiction comme le Tribunal de Grande Instance, avec des règles très précises quant à son fonctionnement.

Déjà, l'avocat y est obligatoire. Cela peut se comprendre au vu de l'importance des intérêts en cause.

Surtout, la mise en état (qui est au civil ce que l'instruction est au pénal) est suivi par le juge selon un calendrier très précis.

Ainsi, lorsqu'un avocat diligente une assignation (acte introductif d'instance), qu'il fait délivrer par huissier et qu'il doit ensuite « placer » auprès du Tribunal (déposer un dossier formel qui saisit la juridiction), le défendeur doit prendre un avocat qui va se « constituer » c'est-à-dire formaliser de manière officielle son intervention.

Après cette étape, les avocats ne peuvent se dessaisir du dossier qu'après décision judiciaire ou si l'un de leur confrère les substitue.

En fait, une fois lancée, la procédure doit aller à son terme car même une transaction en cours de procédure doit être constatée par décision judiciaire…

Après le placement de l'assignation et la constitution de l'avocat du défendeur, le dossier sera appelé par le juge de la mise en état au cours d'audiences lors desquelles il contrôlera l'échange des pièces, l'échange des conclusions (écritures juridiques formalisant l'argumentation des parties et leurs demandes), puis clôturera la procédure et fixera la date des plaidoiries.

Et nous n'abordons là que la juridiction du premier degré car à cette étape de la procédure le dossier est susceptible d'appel puis de cassation…

De plus, lorsque cela s'avère nécessaire, surtout lorsqu'il est question de construction ou de travaux, par exemple à l'issue d'un sinistre, la procédure au fond devant le TGI doit être précédée d'une procédure d'expertise judiciaire avec une désignation d'expert par le juge des référés ce qui suppose une procédure rapide préalable.

Pour simplifier, cette procédure d'expertise a pour objectif de faire apprécier par un expert « judiciaire » des éléments de fait que le juge n'a pas la possibilité d'apprécier dans le cadre de sa mission. L'avocat doit faire très attention à ne pas « sauter » cette étape… Cela n'est pas si simple…

La procédure contentieuse en matière d'immobilier est donc subtile.

L'avocat en Droit de l'immobilier se doit d'être un « fin renard » des tribunaux…