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Mauvais diagnostic d'assainissement : quelle responsabilité ?

| Publié le 19/03/2014

Ecrit par : Adjokè MAMAH, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Il arrive qu’après l’acquisition d’un immeuble, l’acquéreur se rende compte que le bien acquis n’est pas conforme aux règles d’assainissement alors qu’un diagnostic avait été opéré avant la vente par le vendeur.  Comment qualifier ce problème et quelles sont les possibilités d’actions que pourraient intenter l’acquéreur contre le vendeur ? Avocat PICOVSCHI vous apporte des réponses.

 

En quoi consiste le diagnostic d’assainissement ?

Le vendeur d’un immeuble non raccordé à un réseau public de collecte d’eaux usées doit établir un diagnostic d’assainissement qui sera annexé à un compromis ou à une promesse de vente (article L 271-4 8° du code de la construction et de l’habitation).

Ce document est un rapport établi après un contrôle des installations individuelles de traitement des eaux usées. Cela concerne les propriétaires de maisons individuelles équipées d’une fosse septique, d’un bac à graisse ou d’un réseau d’épandage souterrain.

Pour être valable, le diagnostic doit être effectué tous les dix ans et doit être daté de moins de 3 ans. Ce contrôle sera opéré par la commune du lieu de situation de l’immeuble. En pratique, les petites communes se regroupent pour mettre en place un service public d’assainissement non collectif (SPANC) qui fera réaliser le contrôle par un fonctionnaire ou délèguera à un prestataire.

Ce contrôle permet de vérifier le bon fonctionnement, l’entretien du système individuel de traitement des eaux usées, mais aussi les risques pour l’homme et l’environnement. Il s’agit par conséquent, de donner aux futurs acquéreurs, l’information la plus complète possible sur l’état du bien qu’ils projettent d’acheter. De plus, l’acquéreur a tout intérêt à délivrer le diagnostic d’assainissement, pour éviter toutes poursuites futures.

Situations pouvant donner lieu à conflits

Vous achetez une maison, et vous constatez plus tard quelques problèmes avec les installations de traitement d’eaux usées, tels que le bouchage des canalisations d’évacuation de la maison ou une fosse septique nécessitant une vidange. Cela peut nécessiter une intervention à vos frais, qui peut se révéler très couteuse.

Vous êtes par conséquent, dans vos droits, d’engager la responsabilité du vendeur, qui ne vous a pas donné la bonne information. Cette dernière aurait pu être déterminante lors des négociations, et vous aurait permis de réduire le prix d’acquisition ou de tout simplement vous retirer de la vente.

Vous avez à l’encontre de ce vendeur un certain nombre de possibilités d’actions. Le recours à un avocat compétent en droit immobilier s’avère alors primordial que ce soit par une résolution à l’amiable ou par une procédure judiciaire, l’avocat saura vous conseiller et défendre au mieux vos droits. Dans les cas où vous souhaitez agir en justice la constitution d’avocat, fortement conseillée, est aussi obligatoire dans certains cas (puisqu’il faudra assigner le vendeur).

Les actions de l’acheteur contre le vendeur

La jurisprudence utilise des fondements divers : l’obligation d’information, le vice du consentement, la non-conformité, la déclaration de charges exceptionnelles ou la garantie des vices cachés, pour sanctionner le vendeur en cas de mauvais diagnostic d’assainissement.

Lorsqu’une vente est consentie, le vendeur garantit l’acheteur contre les vices cachés. La responsabilité du vendeur peut être engagée, si le bien acquis présente un défaut caché qui le rend impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur, s’il en avait eu connaissance, ne l’aurait pas acheté, ou aurait donné un prix plus faible.

Pour que l’acquéreur puisse se prévaloir de cette garantie, le vice doit être caché ou inconnu par lui au moment de la vente. Il n’aurait pas pu le découvrir lors d’une simple visite de l’immeuble. La Cour de cassation ne fait pas jouer la garantie pour les vices apparents. Mais dans des cas particuliers, le juge s’est montré moins sévère envers l’acquéreur. Par exemple, une femme avait acheté un studio qui subissait un dégât des eaux dans la salle de bains. Elle s’aperçoit après la vente que les infiltrations venaient de dégâts causés par la dégradation de la couverture de l’immeuble. Le juge considère dans ce cas qu’il y a bien un vice caché puisque l’acquéreur n’avait pas eu connaissance de l’ampleur du vice et de ses conséquences au moment de l’achat. (Civ 3ème 18 mars 2012).

Le défaut doit être suffisamment grave pour rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destinait (par exemple un système d’assainissement défectueux) et doit être antérieur à l’acquisition.

Les problèmes d’assainissement sont la plupart du temps cachés et nécessitent un diagnostic pour être découverts et ils sont également suffisamment graves pour empêcher l’usage de l’immeuble (mauvais traitement des eaux usées, fosses septiques bouchées). L’acquéreur peut alors, se prévaloir de la garantie des vices cachés lorsque le diagnostic d’assainissement a été mal exécuté avant la vente. Le délai pour agir est de deux ans à compter du jour de la découverte du vice caché.

L’acquéreur a également la possibilité de soulever le défaut de conformité de son assainissement. Le contrat de vente prévoit à quel usage est destiné l’immeuble. Or en cas de défaut d’assainissement, l’immeuble est réputé insalubre et ne peut plus être utilisé. Du fait de ce défaut, l’immeuble n’est alors pas conforme aux termes prévus dans le contrat et au diagnostic d’assainissement qui ne révélait pas le défaut, ce qui justifie l’action de l’acheteur contre le vendeur pour non-conformité.

En engageant la responsabilité du vendeur pour vices cachés ou non-conformité, l’acheteur pourra obtenir soit l’annulation de la vente, soit la diminution du prix d’acquisition. Le choix appartient au seul acquéreur.

Ce contentieux étant d’une réelle complexité, il convient de mandater un avocat compétent, qui fort de son expérience saura agir au mieux pour vous.

Tout d’abord, l’acquéreur ne pourra pas se prévaloir de la garantie des vices cachés et du défaut de conformité, de manière cumulée. Seul l’œil d’un praticien averti déterminera sur quel fondement se baser.

La preuve du vice caché est soumise à plusieurs conditions pour être valable, l’avocat vous guidera à cet effet.

Possibilité pour le vendeur d’agir contre le diagnostiqueur

Lorsque le diagnostic d’assainissement s’avère être erroné, le vendeur a la possibilité  d’agir contre le diagnostiqueur. Si sa responsabilité est reconnue, l’assurance couvrira le sinistre. La responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur grossière, peut être engagée pour réparer la perte de chance de l’acquéreur d’avoir pu négocier la diminution du prix d’acquisition du bien ou d’avoir pu tout simplement renoncer à la vente si elle ne lui convenait plus.

Il n’y a pas de droit spécifique (ou spécial) applicable pour sanctionner un mauvais diagnostic d’assainissement. La jurisprudence utilise le droit commun de la responsabilité contractuelle pour rendre ses décisions.

Soyez donc vigilant lors de l’achat d’un bien immobilier. Faites-vous conseiller et accompagner également. En cas de problèmes, n’agissez pas seul. Entourez-vous des conseils et de l’expérience d’un avocat expert en la matière pour faire valoir vos droits et mettre toutes les chances de votre côté.

 

Sources : http://www.leparticulier.fr/ « Dossier : les diagnostics obligatoires remplissent-ils leur mission », Laure Le SCORNET, septembre 2012 ;  « Focus sur le diagnostic-assainissement : un 8e diagnostic obligatoire pour la vente des logements », Valérie VALIN-STEIN, janvier 2011 ; article L 271-4 8° du code de la construction et de l’habitation, articles 1641 à 1649 du code civil.

 

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