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Mandat d'entremise : quid de la rémunération de l'agent immobilier ?

| Mis à jour le 10/08/2016 | Publié le 14/02/2014

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous avez chargé un agent immobilier de vous mettre en relation avec un vendeur pour l’acquisition d’un bien immobilier. La vente n’a finalement pas lieu, mais l’agent immobilier réclame le paiement de sa commission. Que faire ? Avocats Picovschi vous conseille et vous assiste en cas de litige en la matière.


Qu’est-ce qu’un mandat d’entremise ?

Le contrat d’entremise suppose le versement d’une rémunération à l’agent immobilier (le mandataire), qui en contrepartie s’engage à rechercher des clients et à négocier la vente. Ce contrat doit respecter un certain formalisme qu’il s’agisse d’un mandat simple, semi-exclusif, exclusif ou co-exclusif.  

Faites appel aux services d’un avocat compétent qui saura vous conseiller sur le type de mandat le mieux adapté à vos besoins, selon que vous désiriez vendre le bien immobilier vous-même ou charger un professionnel d’accomplir les démarches à votre place.

Le régime applicable diffère selon le type de contrat retenu. À titre d’exemple, pour un mandat exclusif, si le vendeur procède à la transaction lui-même, il devra tout de même verser une somme égale au montant de la commission à l’agent immobilier.

Le principe de la clause suspensive

Un mandat exclusif conclu entre un acheteur et un agent immobilier comporte en général une clause relative à la commission et une clause pénale qui vise à contraindre le mandant à payer la commission même en cas de refus d’acquisition de sa part.

Il arrive que l’exécution du contrat soit soumise à la réalisation d’une condition suspensive, telle que l’obtention d’un prêt. Ainsi, si l’évènement ne se réalise pas, le contrat devient caduc, sauf s’il ressort des faits que le débiteur est en cause.

La loi présume parfois l’existence de conditions suspensives. C’est notamment le cas lors de la vente d’un bien d’habitation où l’acquéreur non professionnel doit obtenir un prêt pour concrétiser la transaction. L’article L312-16 du Code de la consommation énonce que « l’acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement ».

La loi est protectrice envers l’acheteur non professionnel. Elle lui offre la possibilité d’envisager l’achat d’un bien immobilier conditionné par l’obtention d’un prêt sans engager sa responsabilité.

Mais qu’en est-il de l’agent immobilier ? Celui-ci peut-il réclamer le paiement de la clause pénale même si la vente n’a pas lieu ?

Les conséquences sur l’agent immobilier

La Cour de cassation considère que la clause suspensive prime, et que l’agent immobilier n’est pas en droit d’exiger le paiement de la somme prévue par la clause pénale du contrat d’entremise.

En effet, l’article 6, I alinéa 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, pose le principe selon lequel « aucune somme n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ».

Il ressort de la loi de 1970 et du décret d’application de 1972 que l’agent immobilier ne peut revendiquer « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque », lorsque la transaction n’a pu être conclue en raison notamment de l’inexécution de la clause suspensive.

Il existe donc une réelle interdépendance entre la rémunération de l’agent immobilier et la réalisation de la condition suspensive. Si cette dernière ne s’effectue pas, l’agent immobilier n’aura droit à aucune rémunération même s’il a accompli ses missions.

L’appréciation de l’exécution ou non d’une clause suspensive peut s’avérer complexe et nécessiter l’intervention d’un avocat. Que vous soyez agent immobilier ou un mandant particulier, Avocats Picovschi est là pour régler vos contentieux qui ont trait au mandat d’entremise.


Sources : Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ; Civ 3e, 27 novembre 2013 ; Civ 3e, 9 juillet 2014

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