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L'indemnité d'immobilisation

| Mis à jour le 06/09/2017 | Publié le 27/04/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous avez trouvé la maison idéale et avez signé le compromis de vente au cours duquel vous avez versé une indemnité d’immobilisation. Qu’advient-il de cette somme en cas de rétractation ou de non validation des conditions suspensives par exemple ? Comment la récupérer ? Avocats Picovschi vous répond et vous accompagne pour tout litige relatif à ces questions.

Que devient l’indemnité d’immobilisation si la vente se réalise ?

Il est courant qu’au moment de la signature de la promesse, le bénéficiaire verse au propriétaire une indemnité d’immobilisation. En moyenne, elle représente 10% du prix de vente, mais les parties sont libres d’en déterminer le montant.

Avant tout, sachez que l’indemnité d’immobilisation « constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse » (Civ. 1re, 5 déc. 1995). En contrepartie de cette somme, le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à autrui pendant un certain temps.

Il garde la somme pendant toute la durée laissée au bénéficiaire pour lever l’option. Un séquestre, tel que l’avocat peut se charger de conserver le montant sur un compte spécifique.

Le bénéficiaire de la promesse est libre d’acquérir ou non l’immeuble.

Lorsqu’il décide de lever l’option d’achat dans le délai, la vente est formée. L’indemnité d’immobilisation s’imputera sur le prix de vente. La somme ainsi versée devient un acompte.

Que devient l’indemnité d’immobilisation si la vente n’a pas lieu ?

La solution diffère lorsque le bénéficiaire de la promesse de vente ne lève pas l’option ou qu’il le fait hors délai. En effet, dans ce cas, la somme est perdue. Elle est acquise au vendeur. Faudrait-il voir dans l’indemnité d’immobilisation un stratagème visant à forcer la partie l’ayant versée à conclure le contrat ? Que nenni diront certains.

Il existe des hypothèses dans lesquelles la somme revient au bénéficiaire de la promesse, alors qu’il n’a pas levé l’option. C’est le cas par exemple, lorsque les parties l’ont prévu au contrat ou que la renonciation du bénéficiaire est justifiée par un vice caché connu du promettant.

Par ailleurs, il arrive que les parties conditionnent la formation du contrat à l’obtention d’un prêt. Or la non-réalisation de cette condition suspensive anéantit la promesse et entraine la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Il ne faut pas hésiter à recourir aux services d’un avocat pour obtenir le remboursement des sommes, d’autant plus que la loi vous protège. L’article L312-16, alinéa 2, du code de la consommation énonce en effet que « Lorsque la condition suspensive prévue [au contrat] n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

Enfin, lorsque la vente est prévue par le biais d’un agent immobilier, la loi précise que les sommes reçues sont restituées au renonçant qui exerce sa faculté de rétractation dans les délais.

L’indemnité d’immobilisation permet en principe de sécuriser les relations entre les parties. C’est souvent un préalable indispensable à la conclusion du contrat définitif. Mais il arrive que des litiges naissent sur la revendication ou la contestation de cette somme. Ayez en tête que les situations ne sont jamais figées. Avocats Picovschi, doté d’une équipe expérimentée en règlement des litiges et fort d’une expérience de près de 30 ans en la matière, saura engager la marche à suivre pour dénouer vos problèmes avec succès.

Sources : Civ. 1re, 5 déc. 1995 ;  Article L271-2, CCH ; Article L312-16 al 2, C. conso

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