L'expropriation pour cause d’utilité publique

L’expropriation, c’est quoi ?

En raison de la complexité et de l’importance de la matière de l’expropriation, il faut savoir que tout un Code de l’expropriation lui est réservé, ouvrage légal qui a fait l’objet de multiples réformes.

En effet, ce dernier a fait l’objet d’une recodification par une ordonnance n°2014-1345 du 06 novembre 2014, avec application effective au 1^er janvier 2015, qui a abrogé certaines dispositions (notamment les articles R.11-32 et suivants) considérées comme étant contraires aux principes posés dans la Convention Européenne des Droits de l’Homme (entre autres, l’article 6 paragraphe 1 relatif à l’égalité des armes). Cette même ordonnance a profité de cette réforme pour créer un nouvel article L. 211-3 qui consacre la compétence de la Cour d’appel de droit commun pour connaître des appels interjetés contre les jugements rendus par le juge de l’expropriation.

La loi n°2015-992 du 17 août 2015 a rajouté une nouvelle cause d’expropriation rattachée aux dispositions du Code des transports (articles L.2113-3 et suivants), à savoir la création d’une servitude en tréfonds.

Avant d’en arriver aux conditions, il convient de préciser que l’expropriation est le fait pour une personne (morale) de droit public, telle qu’une collectivité, ou encore l’État, un département, les établissements de service public ou encore les établissements privés exerçant une activité de service public (etc.…) de forcer un particulier, personne physique, ou une personne morale (société, association…) à lui céder sa propriété immobilière sur le fondement de l’utilité publique. En échange, le propriétaire exproprié perçoit une indemnisation qui devra correspondre à la valeur actuelle du bien, donc au jour de la réalisation de l’expropriation (Cass. Civ. 3ème 16 septembre 2014, n°12-29321). Ce dernier pourra, en application de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, faire valoir des préjudices futurs et certains, comme la perte de revenus tirés des loyers (Cass. Civ. 3ème 7 avril 2015, n°13-27547).

Rapprochez-vous de votre avocat compétent en droit immobilier et en droit public si vous avez reçu de la part de l’administration une demande d’expropriation pour cause d’utilité publique. Ce dernier saura vous conseiller et défendre vos intérêts, notamment en vous assistant pendant toute la procédure d’expropriation et la faire tomber en trouvant les arguments nécessaires.

Les conditions de l’expropriation sont fixées à l’article L. 1 de ce Code.

Qu’est-ce que l’utilité publique ?

Au regard des articles codifiés au sein du Code de l’expropriation et après une analyse sommaire de la jurisprudence, l’utilité publique s’entend comme profitant à l’intérêt général d’une commune, d’une ville, etc.

À partir du moment que l’expropriation bénéficiera à tous et, que les règles posées soient respectées, cette dernière aura lieu.

Il peut par exemple avoir expropriation pour création logements sociaux, types HLM, ou encore pour la construction de barrage (etc.).

Quels sont les biens visés ?

Tous les biens existants ne peuvent faire l’objet d’une expropriation, puisque certains d’entre eux sont exclus de droit. C'est le cas de biens relevant du domaine public et ne pourront même pas faire l’objet d’une évaluation par le juge compétent, qui est le juge de l’expropriation.

En dehors de ces exceptions, en principe, tous biens immobiliers et/ou droits réels immobiliers (droit d’usage et d’habitation, droit de passage) peuvent faire l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique. Ainsi, la jurisprudence admet l’expropriation portant sur des immeubles ayant fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité à titre irrémédiable.

La question de l’expropriation de biens mobiliers se pose plus rarement, mais elle n’est pas impossible pour autant (plus souvent rattachée à des intérêts de défense nationale).

Si vous aussi, vous avez été sollicité par l’autorité administrative pour que vous cédiez votre immeuble, n’hésitez pas à vous faire assister de votre conseil qui saura représenter vos intérêts en justice ou en phase de négociation.

Sachez par ailleurs qu’un contrôle est effectué par l’autorité administrative au titre de la première étape de la procédure ; et par les juridictions judiciaires compétentes.

Une procédure scindée en deux !

Une procédure qui est soumise au contrôle de l’ordre administratif pour la première phase et à l’ordre judiciaire pour la dernière étape, afin d’assurer le respect des droits des parties et permettre le transfert en toute sérénité.

De manière générale, l’autorité compétente dans la phase administrative devra s’assurer que l’ensemble de ces étapes soit respecté, soit :

• l'étude préalable à la déclaration d’utilité publique ;
• le dépôt d’un dossier de déclaration d’utilité publique.

À défaut, l’illicéité de la décision rendue par l’autorité administrative ne pourra être prononcée que dans des cas et circonstances particulières.

À titre illustratif, le Conseil d’Etat a précisé que la violation par l’autorité administrative des obligations posées aux articles L. 123-1 ; R.123-13 et R.123-14 du Code de l’expropriation ne peut conduire à l’illicéité que si ce manquement à conduit à un manquement d’information des propriétaires intéressés par la procédure d’expropriation ou que si ce dernier a conduit à influencer sa décision finale (CE. 27 février 2015, n°382502). De même que l’existence d’erreurs, d’omissions dans le dossier de déclaration d’utilité publique ne peut entraîner l’annulation de la décision que si ces derniers sont issus d’une intention volontaire de nuire ou pour influencer la décision de l’autorité administrative.

L’avocat compétent en droit immobilier et en droit public saura faire valoir vos intérêts et solliciter la nullité de la décision administrative.

La phase judiciaire arrive, il s’agit en réalité du moment où le juge de l’expropriation va rendre une ordonnance d’expropriation permettant de marquer le transfert de propriété du bien immobilier de l’exproprié vers l’expropriant. C’est également dans cette phase qu’est fixé le montant de l’indemnisation, comme étant la contrepartie de la cession forcée.

Cette ordonnance est susceptible de rétractation et de nullité dès lors qu’elle ne respecte pas les conditions formulées en pratique. Par exemple, la Cour de cassation n’a pas hésité à casser une telle ordonnance qui n’a pas désigné avec précision les fractions d’immeubles objets de l’expropriation, « parcelle par parcelle » (Cass. Civ. 3^ème 16 septembre 2014, n°13-18430).

L’ensemble des expropriés doit se voir notifier individuellement l’ordonnance d’expropriation, quand bien même il s’agirait d’un couple marié. En l’absence de notification aux deux époux séparément, l’ordonnance est entachée d’un vice de forme et devra donc être déclarée nulle (Cass. Civ. 3ème 7 avril 2015, n°14-16447).

Quelle que soit la phase dans laquelle vous vous trouvez, agir le plus rapidement possible vous garantira d’être dans les délais, ce qui vous évitera d’être exposé à des questions de prescription et/ou de forclusion.

Avocats PICOVSCHI, Cabinet d’Avocats compétent en droit immobilier vous accompagne tout au long de cette procédure afin de vous mener vers le succès, notamment en trouvant tous les failles et vices potentiels ! Alors si vous faites l’objet d’une expropriation, contactez-nous sans plus attendre…