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Le rôle de l'avocat et de l'expert dans la renégociation du bail commercial

| Publié le 28/03/2014

Ecrit par : Adjokè MAMAH, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Votre bail commercial arrive à terme et le propriétaire souhaite renégocier à la hausse le montant du loyer. Comment contester sa décision sans risquer la rupture du bail ? Dans pareille situation, il est important de faire appel à la compétence d’un avocat pour saisir le juge ad hoc en vue de la désignation d’un expert judiciaire. Avocats PICOVSCHI engage pour vous la procédure la plus efficace pour défendre vos droits.

La problématique du renouvellement du bail

Il arrive très souvent qu’au moment du renouvellement d’un bail commercial, le locataire soit confronté à une hausse de loyer par le bailleur. Mais heureusement, il a la possibilité de s’opposer à cette situation.  Soit il refuse de renouveler le bail et va louer un autre local pour exercer son activité, soit il désire rester dans le local et s’oppose juste au montant du loyer.

Le bailleur peut envisager dans un premier temps de régler le conflit à l’amiable, par saisine de la bonne commission, et ce n’est que si cette procédure échoue, qu’il devra saisir le juge.

Seul un avocat compétent peut faire aboutir la négociation par la bonne saisine de la bonne commission. Si elle échoue, il est seul à savoir quel juge saisir et quelles démarches effectuer, c’est un métier !

Règlement amiable auprès de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux

L’avocat saisira la commission compétente par le biais d’un courrier d’avocat, rédigé de manière avisée. Il expliquera la situation locative de son client ainsi que les motifs justifiant le loyer sollicité par le requérant. La demande sera rejetée si les motifs ne sont pas suffisants, c’est la raison pour laquelle les conseils d’un avocat sont indispensables.

La commission a pour rôle de concilier le locataire et le bailleur. Elle convoque ensuite, le locataire et le bailleur ainsi que leurs avocats, à une réunion dans un délai maximal de trois mois à compter de la saisine. Au cours de cette réunion, les parties exposeront chacune, leurs motifs.

Si à l’issue de cette réunion les parties ne s’accordent pas sur le montant de ce loyer, la commission rend un avis comportant les points essentiels du désaccord des parties ainsi qu’une proposition motivée d’un montant de loyer. Puis les parties pourront saisir le juge des loyers afin qu’il tranche le litige.

La procédure devant le juge des loyers commerciaux

Saisine du juge : Dans le cadre de cette procédure judiciaire, l’avocat du locataire doit notifier un mémoire au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce mémoire doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires (identité de la personne physique ou morale, adresse de l’immeuble ou du local donné à bail, les motifs de la demande…). Le bailleur a  aussi la possibilité de répondre dans les mêmes formes au locataire (par lettre recommandée avec accusé de réception).

Le juge compétent ne peut être saisi qu’après l’expiration d’un délai d’un mois qui suit la réception du mémoire par le bailleur (1er mémoire envoyé).

L’avocat représentant le locataire remettra au greffe du tribunal, son mémoire pour la fixation de la date d’audience. Les pièces sur lesquelles est fondée la demande sont obligatoirement annexées au mémoire (bail et avenants, demande de renouvellement…).

Ensuite le juge est saisi par assignation. Une fois saisi, ce dernier peut ordonner une expertise judiciaire afin d’être plus éclairé sur certains points notamment l’état des lieux, ou la valeur locative de l’immeuble au regard des exigences du marché.

L’expertise judiciaire : l’expert a pour mission d’apporter au juge un avis technique sur des questions de fait. Il est missionné par le juge, mais l’avocat du locataire a la possibilité de demander à ce que telle ou telle question soit posée à l’expert judiciaire. L’expert doit rester impartial lors de son expertise. Il convoque le locataire et le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception pour réunion sur le lieu à expertiser. L’avocat qui est présent lors des investigations peut formuler des observations et présenter des demandes.

Il est souvent nécessaire que l’avocat réoriente ou alerte l’expert sur tel ou tel aspect qu’il occulte (éléments pouvant être déterminants pour la baisse du montant du loyer par exemple). Il le fait par courrier : ce sont « les dires ».

L’expert est tenu d’informer les deux parties opposées de façon similaire, pour qu’elles puissent avoir une connaissance de l’ensemble du dossier.

À la fin de ses investigations, l’expert rédige un rapport, qu’il transmet aux avocats de chacune des parties ainsi qu’au juge.

Après dépôt de ce rapport par l’expert, le Greffe du tribunal informe les parties de la date à laquelle l’affaire sera traitée en audience et de celle à laquelle les mémoires faits après l’expertise seront échangés.

Dénouement : La procédure devant le juge se déroule par écrit, mais les avocats des parties pourront faire des observations orales.

Pour finir, un jugement est prononcé. Il comprend le nouveau loyer fixé ainsi que son point de départ.

Chacune des parties peut, si elle s’oppose à la décision, mandater son avocat pour intenter une procédure en appel. Ce n’est qu’au terme de cette procédure que le nouveau loyer devrait être versé par le locataire.

Locataires, pour obtenir un loyer qui vous convient dans le cadre d’un renouvellement de bail, il faut nécessairement faire appel a un avocat expérimenté et comptent en droit immobilier qui vous conseillera et vous représentera le mieux possible tant dans le règlement amiable de votre litige que dans le contentieux (désignation d’un expert judiciaire).

 

Sources : http://www.contrexpert.com, « La procédure d’expertise judiciaire » ; « Recommandations sur les bons usages entre avocats et experts judiciaires », par le Conseil national des barreaux le 18 novembre 2005 ; http://droit-commerce.fr, « la fixation du loyer lors du renouvellement du bail » le 07/02/2012.

 

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