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La question du droit de préemption est susceptible de se poser lorsqu’une indivision nait et que l’un des indivisaires souhaite vendre sa part de l’indivision. Qu’est-ce que le droit de préemption ? Dans quelle situation l’indivisaire peut-il le mettre en œuvre ? Avocats Picovschi vous explique le fonctionnement du droit de préemption dont peut bénéficier l’indivisaire.
Le droit de préemption : une protection en faveur des indivisaires
L’indivision est une situation où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien ou portefeuille de biens sans que leur part soit déterminée. Ils exercent les mêmes droits et le droit de chaque indivisaire porte sur l'ensemble du bien en indivision.
Toutefois, nul n’est tenu de rester en indivision, il est donc possible pour un indivisaire de vendre sa part, sous certaines conditions. Le législateur a en effet choisi d’encadrer cette situation légale pour limiter les risques encourus par les autres indivisaires, notamment lorsque ceux-ci veulent éviter qu’un tiers entre dans l’indivision. C’est la raison pour laquelle, les indivisaires disposent d’un droit de préemption et de substitution.
Les limites du droit de préemption
Ainsi, un indivisaire qui souhaite vendre sa part est tenu de le notifier aux autres indivisaires, pour les informer du prix et des conditions de vente du bien indivis. Toutefois, l’indivisaire qui souhaite faire usage de son droit de préemption doit accepter les mêmes conditions. La Cour de cassation, le 18 janvier 2012, a considéré que le fait d’ajouter des conditions suspensives pour l’obtention d’un prêt ne répondait pas aux exigences d’une offre conforme aux conditions de vente notifiées, dès lors que la vente initiale n’en prévoyait pas.
Par ailleurs, le droit de préemption ne s’applique pas lorsque la construction en indivision est « l'accessoire indispensable de l'immeuble qu'il dessert ». La Cour de cassation, le 27 mai 2010, a jugé que l’indivision « forcée et perpétuelle » du droit de jouissance privative d'une partie commune n’ouvre pas à l’indivisaire un droit de préemption.
Le texte relatif au droit de préemption : l’article 815-14 du Code civil
« L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.
Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.
Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable. »
Avocats Picovschi vous informe de vos droits et est à votre disposition pour vous défendre en cas de contentieux.
Source : Article 815-14 du Code civil ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 mai 2010, n° 09-65.338 ; Cour de cassation, 1re chambre civile, 18 janv. 2012, n° 10-28.311
