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Le contrat définitif de vente

| Publié le 28/04/2011

Le contrat définitif de vente d’immeuble à construire est un contrat solennel dont le régime est centré sur la protection de l’accédant au logement qui avance des fonds pour acquérir un immeuble encore inachevé. Le contentieux portera essentiellement sur le non respect des mentions obligatoires du contrat et donc de sa nullité, du non respect de la grille de paiement ou des litiges relatifs à une mise en œuvre abusive de la clause résolutoire.

La conclusion du contrat

Le projet de contrat définitif de vente est remis au réservataire au moins un mois avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique (R261-30). A ce stade, les conditions de la vente sont définitivement fixées (description précise du bien et montant du prix).

La conclusion peut intervenir à tout moment dans le respect des prévisions du contrat préliminaire. Il faut distinguer selon la nature de la garantie proposée intrinsèque qui suppose l’achèvement des fondations à la date de la signature du contrat définitif de vente ou la garantie extrinsèque.

Il faut noter que cette garantie ne s’applique que très rarement car les ventes sont conclues après l’achèvement des fondations.

La vente doit être constatée par acte authentique et ce à peine de nullité. En l’absence de contrat de réservation ouvrant le délai de rétractation de sept jours, l’acheteur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification du projet d’acte définitif de vente par LRAR. Cet acte authentique ne peut être signé durant ce délai.

Le contenu impératif du contrat

Le contrat doit contenir des mentions obligatoires qui sont :

  • La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu
  • Le prix et les modalités de paiement et de révision éventuelle
  • Le délai de livraison
  • La garantie d’achèvement de l’immeuble ou de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

Lorsque le vendeur a obtenu, avant la conclusion de la vente, le bénéfice d’un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit également mentionner que l’acheteur a été mis en état de prendre connaissance des documents relatifs à l’équilibre financier de l’opération au desquels a été prise la décision du prêt.

Le contrat doit comporter en annexe les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble, comme les plans, les côtes ou encore la superficie de chacune des pièces et des dégagements.

La signature de l’acte authentique de vente s’accompagne, le cas échéant, de la remise à l’acquéreur du règlement de copropriété qui doit lui être communiqué préalablement à la vente.

La réglementation du paiement du prix

Les versements anticipés du prix sont prohibés dans le secteur protégé.

Pour la VEFA, le paiement du prix  est fractionné en plusieurs fois selon un calendrier impérativement réglementé.

Pour la vente à terme, le contrat peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits auprès d’un organisme habilité, au fur et à mesure des travaux ; le prix n’est versé au vendeur qu’à l’achèvement de l’immeuble (L261-12 CCH).

L’échelonnement des paiements (VEFA) ou des dépôts de garantie (VAT) obéit au calendrier de R261-14 CCH.

Les versements ne peuvent excéder au total :

  • 35% du prix à l’achèvement des fondations
  • 70% à la mise hors d’eau (lorsque l’immeuble est couvert)
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble R261-1 CCH.

Avant  la conclusion du contrat, tout versement d’argent est interdit sauf dépôt de garantie du contrat préliminaire de réservation sous n’importe quelle forme (paiement partiel du prix, dépôt, effet de commerce).

Si la vente est conclue alors que la construction est avancée et que les fondations sont achevées, les versements restent  interdits tant que les conditions suspensives éventuellement prévues au contrat (obtention du prêt par exemple) ne sont pas réalisées, R261-14al3.

Le solde du prix est exigible à compter de la mise à disposition de l’immeuble à l’acquéreur avec possibilité de consignation en cas de contestation sur la conformité avec  les prévisions du contrat R261-14al2 et ce, même si le défaut de conformité est mineur.

La clause résolutoire en cas de non paiement du prix

L’article L261-13 l’autorise, à condition que la clause ne produise effet que passé le délai d’un mois suivant une mise en demeure infructueuse. L’acquéreur peut demander au juge un délai de grâce durant le temps de la mise en demeure. Durant le délai obtenu, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Pour de simples retards de paiement, le vendeur peut stipuler des pénalités dont le taux est limité à 1% par mois (R261-14). Si le taux est supérieur, la Cour de cassation semble autoriser les juges à réduire le taux légal plutôt que de prononcer la nullité de la clause.

L’article L261-14 CCH limite aussi à 10% du prix le montant maximum des clauses pénales applicables en cas de résolution du contrat. Il s’agit d’un maximum pouvant être réduit judiciairement s’il apparaît excessif dans les circonstances de la cause.

Astrid DELPIERRE.

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