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Le contentieux de l'annulation d'un Permis de Construire (le REP) et les décisions susceptibles de recours

| Mis à jour le 08/01/2015 | Publié le 05/07/2011

Ecrit par : Astrid DELPIERRE, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Le Recours pour Excès de Pouvoir (REP) est un recours à l'encontre d'une décision mais en fonction de la décision de l’Administration.

Les décisions relatives à l'instruction du dossier

Les autorisations de l'Administration sont soumises à l'avis des Architectes des Bâtiments de France qui est un avis conforme non susceptible de recours car il s'agit d'un acte préparatoire de décision définitive. En revanche, un recours indirect sera possible car la décision de l'ABF pourra être contestée par le biais du refus du permis de construire mais seuls le maire et le pétitionnaire pourront agir.

Quant aux décisions du préfet relatives à l'extension du littoral, ce sont des actes préparatoires donc ne peuvent pas faire l'objet d'un recours direct.

Par ailleurs, la décision qui consiste à repousser le point de départ du délai d'instruction est susceptible de recours si à l'expiration du délai, la décision d'octroi du permis de construire est tacite. En revanche, ce n'est pas le cas  lorsqu'à l'issue du délai d'instruction il n'y a pas de permis de construire tacite possible : ce n'est pas une décision et donc cela ne peut pas faire l'objet de contestation.

Enfin, la décision de sursis à statuer est susceptible de recours de même que la demande de suspension du sursis. Il y a toutefois une restriction concernant les moyens invocables tel que l'article L123-6 (lorsque le projet est trop onéreux ou compromis) qui ne permet pas le REP possible.

Le juge regarde alors si la procédure d'élaboration est correcte et si le plan local d’urbanisme est en phase d'élaboration. S'il n'est pas publié, le REP ne sera pas possible.

Les décisions de refus de permis de construire

Le juge peut annuler ou suspendre une décision de rejet lorsque l'auteur du recours à l'encontre de la décision de refus est un pétitionnaire ou un constructeur.

Le pétitionnaire a un intérêt à agir pour le REP mais pas pour un recours de plein contentieux. Le constructeur quant à lui, a un intérêt à agir pour le REP car la cause du préjudice n'est pas le refus mais la rupture contractuelle.

En revanche, le notaire n'a pas d'intérêt à agir.

Le propriétaire d'un terrain ayant conclu un bail à construction pour lequel le preneur se voit refuser le permis de construire, a un intérêt à agir du fait du refus du permis de construire.

Le problème des refus confirmatifs se pose à l'égard de l'acte critiqué et des délais de recours. En effet, si le propriétaire d'un terrain demande un permis de construire alors qu'il y a refus et que les délais sont dépassés, on peut redéposer un nouveau permis de construire qui peut être à nouveau refusé (c'est un  refus confirmatif même s'il agit cette fois dans les délais). Il y a rejet car c'est une décision confirmative de la première donc il n'y a pas de nouveau délai de recours qui s'ouvre.

Depuis l'arrêt du Conseil d'Etat « Martin » de 1953, l'acte n'est plus confirmatif lorsqu'il répond à un dossier différent et lorsqu'il y a un changement dans les circonstances de droit.

En effet, lorsque le projet et le droit sont les mêmes mais qu'il y a un changement dans les motifs, c'est un acte confirmatif (CE 1987 Melle Gondre).

Il existe des décisions par nature non confirmatives telle que la délimitation du territoire public national car elle repose sur des faits naturellement changeant.

Il existe en revanche, des actes qui ne sont jamais confirmatifs lorsqu'un autre intervient tel que le certificat d'urbanisme.

Un problème concernant le refus de permis de construire fondé sur les nouvelles dispositions d'un plan local d’urbanisme malgré l'existence d'un certificat d'urbanisme positif se pose : en effet, il est impossible d'imposer un nouveau plan local d’urbanisme pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme positif car il y a une cristallisation du droit pendant un an.

NB : Lorsqu'un sursis à statuer est possible, le certificat d'urbanisme doit le mentionner. L'administration doit informer le pétitionnaire qu'un sursis à statuer peut être opposé.

Les décisions relatives à la disparition du permis de construire

  • La caducité : la lettre informant le pétitionnaire de la caducité du permis de construire peut faire grief et donc peut être susceptible de recours.
  • La décision de retrait du permis de construire : c'est une décision qui fait grief et peut faire l'objet d'un recours. Le retrait s'oppose à l'abrogation de la décision car il est rétroactif. En effet, l'acte en cause est annulé ab initio. Le problème est que ce retrait rétroactif remet en cause des situations acquises ce qui pose un problème de sécurité juridique. Toutefois, le retrait a un avantage qui est d'éviter de faire un recours devant le juge pour annuler la situation irrégulière.

Lorsqu'une décision est créatrice de droit, il faut encadrer le retrait et on ne peut retirer une décision créatrice de droit que si elle est illégale et que le retrait ne peut se faire que pendant un temps limité.

Il existe deux types de retrait :

  • Le retrait exprès qui est différent du retrait de la décision expresse, le pétitionnaire a demandé un permis de construire qui lui a été accordé tacitement ou expressément et peu de temps après, il reçoit un retrait de permis de construire par lettre.
  • Le retrait implicite qui peut être un refus tardif par rapport au délai d'instruction du permis de construire. Ce refus est analysé comme un retrait.

Le retrait implicite peut prendre la forme d'un sursis à statuer qui équivaut à un refus donc il vaut retrait du PC tacite.

Enfin, le retrait peut aussi prendre la forme de la délivrance d'un nouveau permis de construire à la même personne et sur le même terrain. Le second permis valant donc retrait du premier.

Toutefois, ceci ne vaut pas lorsque le permis de construire est délivré à une autre personne sur le même terrain car dans ce cas, le premier subsiste et le deuxième ne vaut pas retrait.

En revanche, lorsqu'on ne demande pas un second permis mais un permis modificatif, celui-ci n’emporte pas retrait du premier permis.

Le problème est d'évaluer à partir de quand l’on bascule du permis modificatif à celui entrainant le retrait. Le CE répond en expliquant qu'une modification ne vaut pas retrait d'un permis initial sauf lorsqu'il peut être considéré comme un nouveau permis de construire eu égard à l'intensité des modifications.

Le retrait d'une décision est suspendu pour deux motifs : Illégalité et expiration des délais. Ces conditions tombent quand le retrait est demandé par celui que l'on veut protéger.

Les conditions juridiques du retrait

La compétence pour retirer le permis de construire est celle de celui qui l'a accordé.

La forme et la procédure exigent une motivation du retrait et plus généralement des décisions administratives.

L'illégalité est un motif de retrait qui doit reposer sur des dispositions impératives et non permissives.

Le délai de retrait permet la remise en cause de la décision mais par sécurité il ne faut pas que le délai soit trop long.

Concernant les décisions expresses, sauf texte spécial et sauf lorsque le bénéficiaire le demande, le retrait d'une décision expresse ne peut intervenir que dans un délai de deux mois à compter de son édiction.

Quant aux décisions tacites, si la décision a donné lieu à publicité, le délai du retrait est de deux mois à compter de la publicité. En revanche, lorsque la décision n'a pas donné lieu à publicité, le délai du retrait est de deux mois à compter de la naissance de la décision.

ATTENTION : avec la Loi ENL, il n'y a pas retrait d'une non opposition à déclaration et s'il n'y a pas de réaction pendant le délai d'instruction, le retrait n'est plus possible. En revanche, l'alinéa 2 de L424-5 Code de l’urbanisme, prévoit que le permis de construire d'aménager ou de démolir tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois à compter de la date de la décision. Une fois que ce délai est passé, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire.

Toutefois, les certificats d'urbanisme ne sont pas concernés par la nouveauté, l'ancien régime doit s'appliquer c'est-à-dire que le silence vaut CU tacite.

Le retrait d'un refus illégal de permis de construire

La règle du retrait s'applique lorsque la décision est créatrice de droit mais le refus n'est pas créateur de droit pour les tiers. Ce retrait est libre et ne pose pas de problème pour retirer le refus.

Le retrait du retrait

Il existe deux hypothèses :

  • L'Administration retire le retrait préalablement décidé du permis accordé.
  • Le retrait d'un refus tardif de PC valant retrait de ce dernier.

Le premier retrait est créateur de droit pour les tiers mais le retrait du retrait a pour conséquence de faire renaître le permis et donc fait naître un nouveau délai du recours contentieux des tiers. Il faut donc à nouveau l’afficher.

 

Les décisions relatives aux travaux irréguliers

Lorsqu'il y a un procès-verbal d'infraction il n'y a aucun REP possible contre le procès-verbal car le juge administratif considère que cet acte n'est pas détachable de la procédure pénale et ceci n'est discutable que devant le juge pénal. L'arrêté interruptif des travaux pris par le maire ou le préfet ne peut être pris que si un procès-verbal d'infraction a été dressé.

Cet arrêté est une mesure administrative prise dans le cadre d'une procédure pénale mais détachable d'une procédure donc le REP est possible et il y a possibilité d'interrompre les travaux par un référé suspensif. La main levée des travaux permet la reprise des travaux.

Ces recours difficile à cerner et à articuler, pourront être intentés grâce à l'aide d'avocats compétents dans ce domaine.

 

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