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Sous-location et ses dangers : mise en garde de l’avocat en droit immobilier

| Mis à jour le 25/04/2016 | Publié le 06/07/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Locataire ou bailleur d’un local commercial, vous comptiez conclure un contrat de sous-location ? Avant de vous lancer, notez que si la sous-location peut présenter des intérêts pratiques et financiers, elle entraine aussi des inconvénients. Sachez qu’elle doit être autorisée par le bailleur et appelle à des dispositions particulières. Quelles sont-elles ? Quels sont les risques de la sous-location ? Éclaircissements.

Qu’est-ce que la sous-location et ses avantages ?

Il résulte des termes de l’article L. 145-31 du Code de commerce que la sous-location est, en principe, interdite. Une exception est toutefois prévue lorsque le bailleur a donné son accord dans l’écrit du bail commercial ou par tout acte postérieur (par exemple, lors d’une demande de renouvellement).

Rapprochez-vous d’un avocat compétent en baux commerciaux et en droit immobilier si vous souhaitez connaître les modalités et enjeux de la sous-location.

Le preneur principal devra avertir son propriétaire (par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception) de sa volonté de proposer en sous-location une partie ou la totalité du local. Si le bailleur accepte, les relations contractuelles seront modifiées par l’intervention d’un troisième protagoniste. Dans le cas où le propriétaire venait à rester silencieux pendant plus de 15 jours ou opposerait un refus contraire à la clause du bail donnant autorisation, son comportement pourra être passé outre.

Ainsi, il y a sous-location lorsque le locataire principal et le sous-locataire en tirent des intérêts réciproques et que des prestations réciproques existent (jouissance des lieux et perception des loyers).

Faites-vous assister d’un conseil intervenant dans des dossiers de sous-location et de baux commerciaux afin que le contrat soit conclu sans faille assurant la sécurisation juridique des opérations.

Il convient de préciser qu’une distinction doit être opérée entre la sous-location et les autres formes de location pouvant exister, telle que la location-gérance.

Sachez que les juges ne sont pas tenus par la qualification donnée par les parties à l’acte conclu. Il n’est pas rare que pour contourner une interdiction de sous-location, le locataire principal conclut un contrat de location-gérance ou de gérance libre avec son propre preneur. Lorsque le bailleur découvrira le montage, il n’hésitera pas à sanctionner son locataire en saisissant les juges afin d’obtenir une requalification du contrat en sous-location.

Enfin, n’oubliez pas que la sous-location n’est pas exclusivement réservée au bail commercial, puisqu’elle existe également pour les contrats de crédit-bail. À titre indicatif, il peut s’agir du domaine de l’immobilier avec un crédit preneur pouvant être une société civile immobilière ou une société. En cas de levée de l’option, le bien immobilier reviendra dans le patrimoine de la société et le contrat de sous-location se transformera en contrat de location simple.

Si la sous-location présente des simplicités (mise en relation de plusieurs parties par le biais d’un contrat principal ; transformation d’une sous-location en location), des inconvénients existent. N’hésitez pas à vous faire assister d’un professionnel du droit dans le cadre d’une telle procédure afin que vos intérêts soient protégés et défendus.

Quels sont les inconvénients d’une sous-location ?

Le premier risque pour un locataire principal c’est de faire de la sous-location sans même le savoir. En effet, un preneur d’un local commercial peut légitimement penser qu’il est dans son droit de donner un appartement de fonction compris dans un bail commercial à un salarié. Or, ceci reviendrait à faire de la sous-location (Cass. Civ. 3ème 7 avril 1994).

Autre risque pesant sur le locataire principal : la réévaluation du loyer à la hausse, si le bailleur découvre que le montant des loyers issus de la sous-location autorisée est supérieur à celui de la location principale.

Par ailleurs, le preneur-principal est tenu de répondre des agissements du sous-locataire et de souscrire à une assurance spécifique.

En cas de sous-location irrégulière, le preneur risquera une action judiciaire introduite par le bailleur sollicitant la résolution judiciaire du contrat de bail ou l’application de la clause résolutoire du contrat s’il n’a pas été appelé à l’acte.

L’assistance d’un avocat est utile pour connaître l’étendue de vos droits en votre qualité de locataire, ce qui vous évitera des mésaventures judiciaires.

Les risques à l’égard du sous-locataire sont également nombreux en cas d’irrégularité du contrat qui le lie à son bailleur. En effet, entre autre, il pourra se voir priver de la jouissance des lieux en cas de rupture des relations contractuelles à titre principal. Il pourra se voir opposer un refus à sa demande de renouvellement formulée auprès de son propre bailleur (article L. 145-17 du Code de commerce).

Dans le cas où la sous-location est régulière (acceptée par le propriétaire), en cas de non-paiement de son bailleur, il pourra être poursuivi par le propriétaire de ce dernier en paiement.

Enfin, si le bailleur cède à la demande de son locataire de faire une sous-location, il devra faire droit à la demande de renouvellement.

D’autres risques peuvent également survenir sur le plan fiscal, quelle que soit la régularité de la sous-location (Cass. Civ. 3ème 30 mars 1978).

La détermination du type d’imposition des loyers perçus par le locataire principal et le bailleur dépendra de plusieurs éléments. L’avis d’un professionnel du droit devient vite nécessaire.

Avocats PICOVSCHI, Cabinet d’avocats à Paris, connaît des dossiers dans plusieurs domaines tels que les baux commerciaux, le droit fiscal ou encore le droit immobilier. Contactez-nous si vous souhaitez que la défense de vos intérêts soit assurée par nos conseils.

Sources : dalloz.fr

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