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La sous-location en matière de baux commerciaux

| Mis à jour le 09/01/2015 | Publié le 27/04/2011

Ecrit par : Elisabeth Guelle, Juriste en droit immobilier, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

La sous-location est un contrat par lequel le preneur met à la disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués contre le versement d’un loyer. Le contrat de sous location se distingue d’une part, de la domiciliation, d’autre part, de la location gérance qui a pour objet la location du fonds de commerce. En effet, la sous-location permet au locataire de mettre à la disposition d’un tiers le local alors que la domiciliation consiste à donner à une tierce partie une adresse ;Par ailleurs, alors que dans la sous-location, le preneur loue le bail, dans la location gérance, il loue le fonds de commerce.

Le décret de 1953 pose un principe d’interdiction de la sous-location (article L145-31 et L145-32 du Code de commerce) ; mais cet article n’est pas d’ordre public ; cela signifie que les parties peuvent y déroger.

Quelles sont les conditions pour que la sous-location soit valide ?

La validité de la sous-location est soumise à un formalisme obligatoire ;

Pour que la sous-location soit valide, il faut :

  • L’autorisation du propriétaire
  • L’intervention du propriétaire à l’acte de sous-location

Attention : ce n’est pas parce que le bailleur a consenti au preneur dans le bail principal son autorisation pour sous-louer le local, que le preneur est déchargé du formalisme.

Si le preneur ne satisfait pas au formalisme une palette de sanction pourra s’appliquer. D’une part, si une clause résolutoire a été stipulée au contrat, elle pourra être mise en œuvre, d’autre part, le bailleur pourra résilier le bail, et enfin, s’il le souhaite il pourra refuser le renouvellement du bail.

Dans quelle mesure le bailleur principal pourrait-il exiger une augmentation du loyer principal ?

Le bailleur bénéficie d’un droit à réajustement du loyer principal.

Cela signifie que lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire peut exiger une augmentation correspondante ;

Ce droit ne peut s’exercer convenablement que si le propriétaire est informé  d’où le formalisme imposé (cf : voir ci-dessus).

Attention : cette disposition n’est pas d’ordre public, il sera donc possible d’y déroger dans le bail.

Quels sont les droits du sous-locataire ?

Il faut distinguer les droits du sous-locataire dans ses relations avec le locataire principal d’une part, et dans ses relations avec le propriétaire d’autre part.

Le sous locataire bénéficie des droits du locataire commerçant dans la limite des droits du locataire principal ; tout se passera comme si le locataire principal était un bailleur ;

Le sous locataire a le droit au renouvellement du sous-bail ; si le bail principal est renouvelé il pourra prétendre au renouvellement du sous-bail ;

Le sous locataire a le droit à un sous-bail d’une durée minimale de 9 ans dans la limite des droits du locataire principal ; donc si la sous-location est consentie le jour de la prise d’effet du bail alors la durée du sous-bail de 9 ans mais si la sous-location est consentie 2 ans après la conclusion du bail principal alors, le sous-bail durera 7 ans ;

A l’expiration du bail principal, le sous-locataire peut demander au propriétaire un bail ; ce droit est subordonné à plusieurs conditions :

  • Le bail principal ne doit pas être renouvelé
  • La location doit avoir été autorisée par le propriétaire et doit être régulière
  • En cas de sous location partielle, les locaux doivent être divisible matériellement ou conventionnellement
  • Enfin, il faut que le sous-locataire satisfasse aux conditions générales du droit au renouvellement.

Si vous avez des interrogations sur la sous-location en matière de baux commerciaux n’hésitez pas à faire appel à un cabinet d’avocats expérimentés tel que le nôtre.

 

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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