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La responsabilité de l’agent immobilier vis-à-vis de l’acquéreur

| Publié le 01/04/2016

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

L’acquisition de votre maison ne se passe malheureusement pas comme prévu. La villa promise sur papier ne correspond pas exactement à la réalité : superficie plus petite, servitudes conventionnelles… et tant de détails que l’agent immobilier a oublié de vous préciser. Or ce dernier réclame tout de même sa commission. Pouvez-vous agir et refuser de payer ? Avocats Picovschi met en lumière un récent arrêt de la Cour de cassation sur ce sujet.

L’obligation d’information et de conseil envers les deux parties

L’activité d’agent immobilier est encadrée par le droit français, et plus particulièrement par la loi dite « Hoguet » du 2 juillet 1970 et son décret d’application en date du 20 juillet 1972. Pour exercer son métier, l’agent immobilier doit notamment être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par le préfet.

L’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil envers son mandant, mais aussi envers le cocontractant de son mandant. Il est tenu de communiquer toutes les informations techniques au vendeur comme à l’acquéreur.

De plus, en tant que négociateur et rédacteur du compromis de vente, il doit bien vérifier que toutes les conditions requises à l’efficacité juridique de l’acte sont réunies.

En cas de présence de vices apparents lors de l’examen des lieux ou si l’agent en avait eu connaissance, l’assistance d’un avocat vous sera très utile pour engager sa responsabilité, surtout si l’agent n’a pas attiré votre attention sur l’existence de ces vices et leurs éventuelles conséquences sur la construction.

Le droit à rémunération de l’agent immobilier

Les tarifs des prestations et la personne à qui incombe le paiement sont normalement affichés à l’entrée de l’agence immobilière. Le droit à rémunération de l’agent immobilier est soumis à plusieurs conditions dont voici les principales :

  • L’agent doit être titulaire de la carte professionnelle
  • Il doit avoir conclu avec le vendeur un mandat écrit et régulier
  • Sa mission doit être accomplie, il doit avoir trouvé un acquéreur à son mandant vendeur. S’il n’a pas complètement rempli son rôle, le montant de la commission peut être réduit.
  • Le contrat conclu entre le vendeur et l’agent doit inclure une clause relative à cette commission.

En matière de vente, la personne à qui incombe le paiement rémunère généralement l’agent immobilier après la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. La perception d’une commission par anticipation est sanctionnée par la loi.

Ainsi il arrive parfois  que l’agent immobilier n’ait pas accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation de sa mission, mais réclame tout de même la commission. Si vous vous trouvez dans cette situation, il vous est hautement recommandé de consulter un avocat compétent en droit immobilier afin qu’il vous aide à agir en justice et à demander une diminution du montant de la commission. La Cour de cassation a récemment rappelé cette possibilité dans un arrêt en date du 14 janvier 2016 (Civ. 1, 14 janv. 2016, n° 14-26.474).

La réduction par le juge de la commission de l’agent immobilier

Dans cette affaire récente, un agent immobilier avait été mandaté par le vendeur pour négocier et rédiger une promesse synallagmatique pour la vente d’une maison d’habitation construite sur un terrain, avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation partiel et viager au profit du vendeur. La commission due à l’agent immobilier était stipulée à la charge de l’acquéreur.

Au grand désarroi de l’acquéreur, le terrain se révéla d’une superficie inférieure à la description faite dans le compromis et frappé d’une servitude conventionnelle non aedificandi, c’est-à-dire d’une interdiction de toute construction, que celle-ci se situe sur le sol, en surplomb du terrain ou en sous-sol.

Après signature de l’acte authentique, l’acheteur mécontent a refusé de régler la commission convenue pour manquement de l’agent immobilier à ses obligations d’efficacité, d’information et de conseil. L’agent immobilier l’assigna en paiement. Le nouveau propriétaire demanda une réduction du montant de la commission et des dommages-intérêts.

La Cour de cassation, dans cet arrêt, sanctionne le comportement de l’agent immobilier.

D’une part, elle rappelle que malgré le droit à rémunération du professionnel de l’immobilier, le juge peut réduire, voire supprimer sa commission s’il commet des fautes dans l’exécution de sa mission.

D’autre part, elle explique que l’intermédiaire professionnel qui rédige un acte, mandataire d’une des parties, doit s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention sont réunies, même à l’égard de l’autre partie. Ainsi, l’agent immobilier aurait dû analyser le titre de propriété du vendeur pour voir s’il y avait une servitude, charge réelle grevant le bien immobilier, pouvant affecter l’usage normalement attendu ou annoncé du bien par l’acquéreur.

Lorsque les tensions s’accroissent entre un professionnel de l’immobilier et vous, il vaut mieux éviter d’agir seul. L’assistance d’un avocat à vos côtés vous permettra de préparer votre défense et d’agir le plus efficacement possible. Avocats Picovschi, compétent depuis plus de 25 ans en droit immobilier, est tout à fait expérimenté pour vous accompagner dans vos contentieux immobiliers, que ce soit pour agir contre un agent immobilier ou contre un constructeur, ou encore pour dénouer la vente.

Sources : http://www.economie.gouv.fr/ ; https://www.legifrance.gouv.fr/ : Arrêt Civ 1, 14 janv. 2016, n° 14-26.474

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