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La promesse synallagmatique de vente

| Mis à jour le 03/04/2018 | Publié le 27/04/2011

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La promesse synallagmatique, ou compromis de vente, est un contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement à conclure un contrat. Les deux parties expriment leur consentement définitif à l’acte futur dont la formation est subordonnée à la réalisation d’une formalité qu’elles s’engagent à accomplir. La conclusion d’une promesse synallagmatique de vente permet d’organiser les relations entre vendeur et acquéreur dans l’attente de la signature de l’acte final. Avocats Picovschi vous apporte des précisions sur la promesse synallagmatique de vente.

L’article 1589 du Code civil prévoit que « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties ».
Les parties sont d’accord sur les éléments essentiels du contrat, c’est-à-dire sur la chose et le prix. Le recours au compromis permet de repousser la vente à la réalisation d’un acte, d’une formalité, telle l’obtention d’une autorisation administrative ou la rédaction d’un acte notarié. Dès lors que cette formalité est régularisée, la vente est ferme et définitive. Légalement, la promesse synallagmatique vaut donc vente. La vente est réputée conclue même si les effets du contrat sont reportés au jour de la signature de l’acte de vente.

En principe, les parties ne peuvent pas revenir sur leur engagement.

Toutefois, depuis la loi Macron du 6 août 2015, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de la promesse synallagmatique de vente. Pendant ce délai, l’acheteur peut renoncer à l’acquisition sans justification.

Il est également possible d’insérer une clause de dédit dans la promesse synallagmatique de vente. Le bénéficiaire de la clause devra verser une somme d’argent à l’autre partie qui prend le risque de le voir renoncer à la vente.
De même, il arrive souvent que de tels contrats prévoient des conditions suspensives. Tel peut être le cas si l’acheteur demande le concours d’un prêt bancaire. Le refus de la banque mettra fin à la vente sans que l’acheteur n’ait à payer des pénalités. Attention toutefois à la non réalisation des conditions suspensives du compromis de vente pour mauvaise foi.

En cas de défaillance d’une des parties, l’autre peut demander au juge de prononcer l’exécution forcée de la promesse de vente ou encore le versement de dommages et intérêts. Ainsi, la promesse synallagmatique de vente est souvent accompagnée d’une clause pénale. L’acquéreur est alors contraint d’effectuer un dépôt de garantie équivalent à 10% du prix de vente. S’il se rétracte au-delà du délai légal et en cas de non réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu, le séquestre sera remis au vendeur.

La rédaction de la promesse synallagmatique de vente nécessite le concours d’un professionnel qui saura donner à l’acte la valeur souhaitée et prévoir les conséquences financières qui pourraient découler de l’inexécution du contrat. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier, saura vous accompagner pour répondre au mieux à vos interrogations.

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