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La clause resolutoire

| Publié le 27/04/2011

Par la clause résolutoire expresse, les parties conviennent à l'avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul fait du manquement de l’une des parties à ses obligations contractuelles, sans que les tribunaux ne puissent s'y opposer.

Seul un manquement essentiel aux intérêts du bailleur permet l’application de cette clause, à savoir :

         - le non paiement du loyer ou des charges au terme convenu,
         - le non paiement du dépôt de garantie
         - la non souscription d'une assurance des risques locatifs.

Le loyer peut être exigé à la date prévue dans le contrat (soit : le 1er, le 10, le 15…)

Pour mettre en jeu la clause résolutoire de plein droit, il faut faire délivrer au locataire un comandement de payer par exploit d'huissier. Le commandement de payer doit être signifié à la caution, s'il en existe une, dans un délai de 15 jours suivant la signification du commandement au locataire. Si la caution n'est pas informée dans les délais du commandement de payer, elle ne pourra être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard. Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour s'acquitter de sa dette. Le bail est résilié de plein droit, et le locataire devient un occupant sans titre au bout de ces deux mois, sauf à avoir payé son arriéré ou demandé au juge des délais de paiement.

Le bailleur doit alors saisir le juge d’instance aux fins de voir constater la résiliation du bail.

Celui-ci peut toujours décider de suspendre l’application de la clause résolutoire et accorder un délai au locataire pour régler les loyers restés impayés. Le cas échéant, le juge peut ordonner l'expulsion assortie ou non de délai de grâce pour quitter les lieux (3 mois à 3 ans), sauf à considérer que le manquement du locataire n’est pas assez grave pour justifier la résiliation et/ou l’expulsion.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non paiement de loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le tribunal d'instance et demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion. L'assignation doit être notifiée au Préfet au moins deux mois avant l'audience afin qu'une enquête sociale soit effectuée.

Du fait de la procédure minutieuse qui doit être suivie, tant par le locataire que par le propriétaire, il est souvent conseillé de faire appel aux conseils professionnels d’un avocat compétent en droit immobilier. La clause résolutoire pour défaut d'assurance ne peut produire d'effet qu'un mois après que le locataire ait reçu une mise en demeure restée infructueuse. Le locataire à un mois à compter de la mise en demeure pour souscrire une assurance. Si au bout d'un mois, il n'a pas souscrit d'assurance, il est déchu de ses droits.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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