Ecrit par : Avocats Picovschi
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En tant que propriétaire de biens immobiliers, vous êtes peut-être confronté à un locataire qui ne paye plus. Des moyens d’action existent et le rôle de l’avocat est justement de mettre toute son expérience à votre service afin de récupérer les sommes qui vous sont dues, voire expulser le locataire indélicat. La clause résolutoire va justement vous permettre de résilier le bail, à condition qu’elle soit insérée dans le contrat ! Avocats Picovschi se tient à vos côtés pour vous défendre dans une telle situation.
Pourquoi insérer une clause résolutoire dans un contrat de bail ?
Par l’insertion d’une clause résolutoire expresse, les parties conviennent à l'avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul fait du manquement de l’une des parties à ses obligations contractuelles, sans que les tribunaux puissent s'y opposer et remettre en cause une telle clause.
Seul un manquement essentiel aux intérêts du bailleur permet l’application de cette clause, à savoir :
- Le non-paiement du loyer ou des charges au terme convenu ;
- Le non-paiement du dépôt de garantie ;
- La non-souscription d'une assurance des risques locatifs.
Ainsi, si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non-paiement de loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le tribunal d'instance et demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion.
L’insertion d’une telle clause n’est donc pas obligatoire, mais il s’agit d’une garantie indispensable en ce qu’elle permet au bailleur de résilier automatiquement le bail si le locataire ne respecte pas ses obligations. La résiliation judiciaire reste possible, mais elle est bien plus onéreuse, le juge a un important pouvoir d’appréciation et cela peut vous faire perdre un temps précieux.
Comment actionner la clause résolutoire ?
Depuis la réforme du droit des contrats et des obligations par une ordonnance du 10 février 2016, la clause résolutoire fait l’objet de dispositions particulières dans le Code civil. On la retrouve notamment à l’article 1225 qui dispose que : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »
En effet, pour faire jouer la clause résolutoire de plein droit lorsqu’elle a été insérée dans le contrat de bail, il faut faire délivrer au locataire un commandement de payer par un huissier. Cet acte doit également être signifié à la caution, s’il en existe une, dans un délai de 15 jours suivant la signification du commandement au locataire. Attention : Si la caution n’est pas informée dans les délais, elle ne pourra pas être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
Quant au locataire, il dispose d’un délai de 2 mois pour s’acquitter de sa dette. Passé ce délai, le bail est résilié de plein droit et le locataire est requalifié en occupant sans titre, à moins qu’il n’ait payé son arriéré ou obtenu du juge des délais de paiement.
Les clauses résolutoires faisant l’objet d’une constante évolution législative et jurisprudentielle, ne tardez pas à vous entourer des meilleurs avocats, tenus informés en temps et en heure des modifications.
Le contrat de bail a été résolu… et après ?
Lorsque le bail a pu être résilié de plein droit grâce à la clause résolutoire, le bailleur a la possibilité de saisir le juge d’instance afin qu’il constate la résiliation du bail. Avant la réforme de 2016, la résolution était obligatoirement demandée en justice mais désormais, c’est une possibilité. Le juge peut décider de suspendre l’application de la clause résolutoire pour accorder un délai au locataire. Il peut également ordonner l’expulsion du mauvais payeur, assortie ou non d’un délai de grâce pour quitter les lieux : ce délai varie de 3 mois à 3 ans. Enfin, selon les circonstances, le tribunal peut se contenter d’allouer des dommages et intérêts au propriétaire bailleur.
La procédure qui doit être suivie est donc particulièrement minutieuse. Il est vivement conseillé de faire appel aux conseils d’un professionnel, un avocat expert en droit immobilier, qui saura vous guider dans cette procédure et éviter les pièges.
Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit immobilier depuis plus de 30 ans, saura vous aider si vous devez faire face ce type de situation litigieuse.
Sources : www.legifrance.gouv.fr, Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations
