Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous avez mandaté un agent immobilier afin que celui-ci déniche au plus vite un acheteur pour votre bien immobilier. Toutefois, ce dernier a échoué à remplir cette mission et vous réclame malgré tout le paiement d’une commission d’agence. Que faire ? Contrat à part, le mandat accordé à l’agent immobilier occasionne des obligations tant du côté de l’agent que du client dit mandant. Tandis que ce dernier est contraint par l’obligation de paiement de la totalité de la commission, le second voit ses missions encadrées par plusieurs textes dont le principal est la loi dite Hoguet. Cette dernière ainsi que la jurisprudence récente se révèlent alors être à votre avantage dans une telle situation.
Quel principe pour le paiement de la commission de l’agent immobilier ?
À titre liminaire, le principe est qu’au même titre que n’importe quel contrat de service, en matière de transaction immobilière, l’agent réalise des ou une prestation en contrepartie de laquelle il bénéficie d’une rémunération.
En effet, la commission se définit comme la rémunération de l'agent immobilier en cas de réalisation d'une transaction qu’il s’agisse d’un achat, d’une vente ou d’une location. Son montant doit, par conséquent, être précisé dans le mandat et dans l'engagement des parties qu’il s’agisse d’un avant-contrat de vente ou contrat de location.
C’est, en particulier, ce que dispose en son article 6 la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, auquel est soumis l’agent immobilier. Surtout, cet article affirme qu’une telle commission n’est due que si la vente se réalise. Il précise que le mandat peut être assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou enfin d’une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire.
Ainsi, la vente ne se réalisant pas par la faute du mandant, ou se réalisant sans le concours de l’agent, alors qu’il est stipulé qu’elle ne peut se faire sans lui, permet à l’agent de toucher sa commission à la condition que cela soit formellement prévu dans le mandat. En l’absence de l’une de ces clauses, l’agent ne peut prétendre au paiement de la commission.
Une telle obligation a été confirmée par un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation, le 28 juin 2012, statuant sur la faute du mandant qui d’après eux ne peut être sanctionnée qu’en vertu des stipulations du mandat, sans fondement alternatif possible. Dans le cas où une telle clause aura été anticipée, il appartient à l’agent immobilier de faire constater l’existence d’une faute du mandant.
Vous trouvant en position délicate vous estimez que l’absence de contrat de vente dans le délai prévu n’est pas due à une action fautive de votre part. Afin de légitimer sa demande de versement de la commission, votre agent immobilier avance pourtant l’existence d’une telle clause prévue dans le corps du mandat. C’est alors ici qu’intervient l’avocat en droit immobilier, grâce auquel vous saurez vous tirer de ce mauvais pas.
Rappel jurisprudentiel de l‘obligation de conclure un acte de vente
La jurisprudence récente est venue entériner cette limitation sévère du versement de la commission à l’agent immobilier, à rajouter aux conditions de validité du mandat.
En premier lieu, dans la décision du 28 juin 2012 précédemment citée, les juges considèrent que « ne constitue pas une faute ouvrant droit au versement de dommages-intérêts le fait pour le mandant de refuser de signer le compromis de vente alors que l’agent immobilier avait respecté les termes du mandat en présentant au mandant des acquéreurs ayant accepté d’acheter le bien au prix fixé par le mandat ».
Les juges de la première chambre civile sont venus, en second lieu, confirmer et préciser la portée d’un refus de conclure un contrat de vente sur la rémunération de l’agent immobilier.
Dans un jugement du 16 novembre 2016, ils affirment que le versement de la commission dépend de la réalisation de l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit, réalisation impliquant une vente conclue et constatée dans un seul acte.
L’obligation pour le mandant de conclure la vente étant inexistante, le refus de signer un compromis n’entraîne alors aucune obligation de dédommagement auprès de l’agent immobilier qui ne se verra pas rembourser les frais qu’il aura pu avancer pour remplir sa fonction. En l’occurrence, vous ne serez pas contraint de verser une commission à l’agent immobilier que vous aurez mandaté pour réaliser la vente de votre bien immobilier tant que vous n’aurez pas signé l’acte de vente.
Toutefois, vous devez demeurer vigilant, ce dernier peut agir à l’égard d’un mandant mal intentionné et se voir attribuer des dommages et intérêts s’il prouve l’existence de manœuvres frauduleuses destinées à le priver de sa commission.
Un avocat compétent en droit immobilier sera alors disposé à éclaircir votre situation et vous aidera dans la défense de vos intérêts en prouvant l’absence de manœuvres frauduleuses.
Sources : www.legifrance.gouv.fr ; arrêt n°15-22010 du 16 novembre 2016, 1ère ch. Civile Cour de cassation ; www.journaldunet.com ; « Loi Hoguet : ses conséquences pour les agents immobiliers » ; fiche pratique par journal du net, décembre 2016
