Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Achat vente Immobilière

investissements immobiliers : les principaux dispositifs fiscaux

| Publié le 28/04/2011

La PIERRE est l’un des investissements considéré par une grande majorité comme le plus sécurisant. Cet investissement a cet aspect physique et durable que n’ont pas,  à titre d’illustration ,les placements en bourse.

L’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine, et il contribue également à fournir des logements.

D’ailleurs depuis quelques années, le gouvernement a facilité de tels investissements à but locatif en faisant bénéficier les nouveaux investisseurs de réductions fiscales importantes.

Mais attention aux faux pas…les enjeux sont de taille, à la hauteur des risques parfois encourus...

L’avocat compétent à la fois du droit de l’immobilier et du droit fiscal est le partenaire incontournable pour optimiser ces investissements tout en minimisant les problèmes.

L’investissement immobilier est devenu depuis quelques années un moyen pour le gouvernement de multiplier le nombre de logements locatifs et un moyen pour le nouveau propriétaire d’agrandir son patrimoine et de réduire ses impôts.

En quelques mots, il s’agit d’un « contrat » entre l’Etat et le futur propriétaire, celui-ci investit dans l’immobilier qui sera destiné à la location, ce qui relance le marché locatif qui est en forte expansion, et en contrepartie l’Etat octroie à ce propriétaire des réductions d’impôts.

La première loi de défiscalisation française, dite Loi Besson, est intervenue en 1991. Mais elle n’était pas assez avantageuse pour les nouveaux investisseurs ainsi une nouvelle loi est intervenue, il s’agit de la loi dite Loi De Robien.

Cette loi datant du 3 avril 2003 a modifié la Loi Besson afin que les investisseurs soient davantage privilégiés puis a été elle-même revisitée par la Loi dite Loi Borloo.

Désormais les dispositifs prévus par la loi De Robien et la loi Borloo vont coexister ensemble.

La Loi De Robien revisitée et entrée en application depuis le 1er septembre 2006:

Domaine d’application :

- Elle s’applique aux immeubles neufs ou n’ayant pas encore servis (en construction en général). (Les immeubles anciens sont également concernés mais l’admission est soumise à des conditions très strictes) ;

- Le propriétaire s’engage à louer les locaux nus et servant de résidence principale aux locataires pendant minimum 9 ans ;

- La location est admise au bénéfice des parents du propriétaire (ascendant, descendant) ;

- Les locataires ne sont pas soumis à des plafonds de ressources ;

- Les loyers sont plafonnés en fonction du lieu géographique du logement. Les plafonds sont fixés à environ 90 %  du loyer du marché libre des logements neufs ;

- Un apport n’est pas nécessaire pour l’acquisition d’un bien immobilier, un prêt immobilier peut être conclu à 100 %.

Les avantages:

- Le propriétaire peut déduire de ses impôts pendant les 7 premières années 6 % de son investissement global (montant de l’acquisition du bien immobilier + les frais de gestion courante + les assurances en garantie des loyers, mais ce dans la limite d’un déficit foncier de 10 700 €, le surplus peut se déduire sur les 10 années suivantes), la déduction d’impôt est de 4 % pour les deux années suivantes ;

- Les intérêts du crédit du prêt immobilier ;

- Les charges de copropriété lui incombant ;

- La taxe foncière pendant 2 ans ;

Le dispositif nommé le « Borloo Populaire » en application depuis le 1er septembre 2006 : Il est rétroactif et concerne les biens acquis à compter du 1er janvier 2006 :

Les conditions sont quasiment identiques que celles posées par la loi De Robien, néanmoins il existe des différences :

- Le bien immobilier doit être loué à des ménages disposant de ressources modestes, ils ne doivent pas dépasser un certain plafond ;

- Le loyer au m² est limité à 70 % du prix du marché ;

- Déduction forfaitaire spécifique de 30 % des loyers perçus ;

- Les amortissements prévus dans le dispositif de la loi De Robien sont également applicables, mais il est prévu la possibilité de proroger les amortissements pendant 6 ans.

Ces opérations vont concerner les personnes qui paient des impôts de 2 000 € et plus. Les déductions d’impôts qui vont en résulter vont permettre in fine de constituer un patrimoine important.

Le dispositif de la Loi Demessine (ZRR): Il est applicable aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2005.

Ce « complément de retraite » est prévu pour les contribuables qui paient 5 000 € pour un couple et 2 500 € pour un célibataire.

C’est un investissement en zone rurale à revitaliser.

Domaine d’application :

- L’investissement va porter sur un bien immobilier neuf situé dans une zone touristique à revitaliser (montagne, mer).

- Le propriétaire s'engage à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

Les avantages :

- Réduction d’impôts de 25 % du montant de l’investissement sur la base d’investissement pour un couple de 100 000 € et de 50 000 € pour un célibataire (un investissement réalisé en 2007 peut donner lieu à réduction pour les impôts de 2007) ;

- Récupération de la TVA (19,6 %) est possible ;

- Déduction des intérêts d’emprunts des frais et charges réels ;

- Garantie des loyers par baux commerciaux ;

- Dispositif cumulable avec d’autres déductions d’impôts (sous certaines conditions) ;

- Possibilité de jouissance du bien.

Le dispositif de la Loi Girardin : Il est applicable depuis le 21 juillet 2003 et jusqu’au 31 décembre 2017, il va concerner les contribuables dont l’imposition annuelle dépasse 12 000 € et les chefs d’entreprise.

Domaine d’application :

- L’investissement va porter sur un bien immobilier neuf, destiné à l’usage d’habitation principale du locataire et situé dans les DOM-TOM (départements et territoires d’outre-mer).

- La location est de maximum 5 ans.

- Le montant du loyer est plafonné ainsi que les ressources du locataire lorsque le bien est situé en zone intermédiaire, ce qui n’est pas le cas lorsqu’il se situe en zone libre.

Les principaux départements concernés sont la Martinique, la Guadeloupe, Saint Martin et la Réunion.

Les avantages :

- Réduction d’impôts de 40 % du montant de l’investissement lorsque le bien immobilier se situe dans un secteur libre ;

- Réduction d’impôts de 50 % du montant de l’investissement lorsque le bien immobilier se situe dans un secteur intermédiaire ;

- Dès lors que le bien va se situer dans une zone sensible une majoration de 10 % est accordée ;

- Une majoration de 4 % est également accordée lorsque les dépenses, dans le cadre de travaux dans le logement, vont porter sur des équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable.

La réduction d’impôts est plafonnée pour 2007 à 1 959 € / m².

Le dispositif de la Loi Malraux : Il permet de conserver le patrimoine architectural français et de l’améliorer.

Domaine d’application :

- L’investissement doit être réalisé en vue de la restauration complète puis de la location ;

- L’immeuble loué doit se situer dans une zone de protection architecturale urbaine ou dans un secteur sauvegardé publié.

- Durée de la location : 6 ans

Avantages :

- Déduction des revenus des fonciers des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à l’emprunt ;

- Les dépenses des travaux engendrent un déficit, il est imputable sur le revenu global de l’investisseur.

Le dispositif pour des monuments historiques :

Condition d’application :

- C’est un bien immobilier classé nécessitant de nombreux travaux ;

- C’est un investissement en vue de la restauration complète puis en principe d’une location mais celle-ci n’est pas obligatoire ;

Avantages :

Il permet une imputation sans limitation  sur le revenu global des travaux de réhabilitation et les intérêts d’emprunt.

Le statut Loueur en Meublé Professionnel :

Pour pouvoir bénéficier de cette mesure le montant annuel d’impôts doit être supérieur à 15 000 €.

Il s’agit d’exercer une activité professionnelle.

Condition d’application :

- Professionnel, c’est le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens :

  • Bénéficie d’un revenu annuel supérieur à 23 000 € (montant de recettes annuelles TTC)

Ou

  • Tire de cette activité plus de 50 % de ses revenus ;

- L’investisseur doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

- Le bien immobilier est soit neuf soit ancien, loué en meublé (résidence de loisir..) ;

- Bail commercial de 9 ans minimum ;

- L’investissement doit être important, il faut disposer d’une surface financière importante, de l’ordre de 400 000 € environ ;

- Cette activité peut être exercée en nom propre ou au travers d’une société de personne.

Avantages :

- Garantie du loyer ;

- Imputation des déficits sur le revenu global de l’investisseur sans limitation ;

- Les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;

- La TVA peut être récupérée ;

- Exonération de l’impôt sur la fortune, sous conditions ;

- Exonération possible de l’impôt sur les plus-values.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel : L’investissement est moindre que pour le statut Loueur en Meublé Professionnel mais il permet à l’investisseur d’accumuler des revenus pour pouvoir par la suite accéder au statut LMP et devenir professionnel afin de profiter des avantages de ce statut.

Cet investissement s’adresse aux contribuables peu ou pas imposés.

Condition d’application :

- L’investisseur ne doit pas être professionnel : ne doit pas pour ce faire retirer de cette activité de loueur un revenu annuel supérieur à 23 000 € ou ne retire pas de cette activité 50 % de ses revenus et il ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés ;

- Le bien immobilier peut être neuf ou ancien ;

- Il est loué en meublé.

Avantages :

- Les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux ;

- Déductibilité des charges et emprunts ;

- Récupération de la TVA est possible ;

La Société Civile de Placement Immobilier : C’est ce qui est appelé communément la Pierre Papier. Son activité consiste dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier, et cette société permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier en souscrivant des titres et non en acquérant un bien.

Il n’y a pas les soucis de gestion, sécurité dans la perception des revenus.

C’est à la fois un produit d’épargne et de complément de retraite.

Ces opérations offrent ainsi la possibilité pour les contribuables de se constituer un patrimoine conséquent et de diminuer leurs impôts.

Outre cette dernière hypothèse qui peut se révéler moins dangereuse mais nécessitant néanmoins  les conseils de professionnel, les autres investissements détaillés peuvent avoir des conséquences importantes, il est nécessaire de se prémunir contre différents risques.

Une étude de marché doit être faite afin de se prémunir contre des dangers. Des personnes compétentes doivent donc être sollicités pour bénéficier de conseils avisés et de professionnels.

La négociation doit porter par exemple sur le choix du constructeur, des matériaux utilisés, ces derniers doivent être solides et durables afin d’éviter des travaux par la suite qui incomberaient au propriétaire.

Le lieu et la superficie du bien immobilier doivent être réfléchis, il faut penser à la revente même si celle-ci n’interviendra que dans plusieurs années.

Le prix doit faire l’objet également d’une étude (neuf, ancien, lieu d’implantation…) pour éviter de payer une somme exorbitante.

Dernière recommandation : il faut se méfier d’une opération qui serait présentée comme une opération clé en main et n’ayant aucun inconvénient.

Faites appel à votre avocat avant de prendre toute décision!

Aurélie VAUDRY, juriste

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.