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Investissement immobilier : les avantages de l'usufruit locatif social

| Publié le 28/04/2011

L’investissement dans le démembrement de propriété (usufruit locatif social) est un montage immobilier en développement. Quels sont les avantages d’un tel montage ?

L’investissement immobilier est intéressant car très rentable. Toutefois il ne faut pas négliger certains inconvénients tels que l’achat du bien qui constitue une dépense importante, et ensuite, les frais liés à la gestion locative. L’investissement dans l’usufruit locatif social permet de contourner certains des inconvénients de l’investissement immobilier.

Certains investissent dans l’usufruit locatif social. S’opère un démembrement de propriété : un investisseur achète la nue propriété d’un bien et un bailleur social est usufruitier pendant quinze ans ou vingt ans.

Quel est l’intérêt de ce montage pour l’investisseur ?

La constitution du patrimoine

L’investissement dans l’usufruit locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier en diminuant l’investissement initial. Il permet aussi de faire évoluer le patrimoine en ayant certains avantages fiscaux. De plus, l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion et du risque locatif.

L’investisseur paie environ 60% de la valeur du bien. A l’issue des quinze ans, la pleine propriété se reconstitue automatiquement. L’investisseur est alors propriétaire d’un bien qu’il a acheté à un moindre coût, et généralement bien situé.

L’optimisation fiscale

S’agissant des avantages fiscaux, l’investisseur ne perçoit pas de loyers pendant la durée de l’usufruit, n’a pas de revenu foncier supplémentaire à déclarer. De plus, les intérêts d'emprunts liés à son achat sont déductibles de ses autres revenus fonciers. Par ailleurs, concernant l’ISF, un bien démembré entre dans le patrimoine de l’usufruitier en pleine propriété. Il en résulte pour le nu-propriétaire une réduction de l’ISF. En termes d’impôt sur la plus-value immobilière, le nu propriétaire bénéficie d’un abattement de 10% par an au delà de la 5ème année de détention. Il est totalement exonéré après 15 ans.

De plus, le nu propriétaire optimise fiscalement son patrimoine puisque l’usufruitier paie la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe enlèvement des ordures ménagères.

La gestion et les risques locatifs

Ensuite, un avantage non négligeable de ce montage est que l’investisseur n’a pas de frais liés à la gestion locative. Le bailleur social paie tous les frais d’entretien. L’investisseur n’a pas de risques d’impayés. Il récupère les loyers de part la réduction de son investissement initial.

Lorsque l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, il est contractuellement assuré de récupérer le bien en parfait état. Le sérieux de l’usufruitier qui, est un bailleur social, assure le propriétaire de la qualité du bien qu’il récupère.

La localisation du bien

Le bien est généralement situé au centre des grandes agglomérations. Il s’agit généralement d’un bien d’un certain « standing ». Acheter ces biens peut permettre l’installation future au centre des grandes villes, notamment à la retraite. En effet, force est de constater que de plus en plus de personnes âgées souhaitent vivre en centre ville, notamment afin de ne pas être isolées.

Quel est l’intérêt de ce montage pour le bailleur social ?

Le bailleur social achète l’usufruit pendant quinze ans ou vingt ans. Il peut user de son bien comme bon lui semble. Ce montage est très avantageux pour le bailleur social car il ne débourse rien. Par ailleurs, en raison de la pénurie de logements sociaux, cette formule s’avère très avantageuse pour le bailleur social.

Ce montage financier étant en plein essor, l’avocat compétent de droit de l’immobilier vous conseille utilement sur les subtilités d’un tel montage qui vous permettra de constituer votre patrimoine tout en évitant certains inconvénients de l’investissement immobilier.

Elodie COIPEL
Juriste

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