Ecrit par : Emilien Fayette, Juriste, Avocats Picovschi
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SOMMAIRE
Le dispositif de défiscalisation « Scellier» permet une réduction d’impôt assez intéressante. Mais il ne faut malgré tout pas oublier que cela reste un investissement immobilier et que de ce fait, des risques sont encourus. Des craintes existaient lors de sa mise en place, mais le constat des risques encourus peut désormais être fait. Il semble alors important d’en voir les aspects négatifs pour pouvoir s’en prémunir et, par conséquent, profiter au mieux de ces dispositifs.
Les risques rencontrés avant toute signature du contrat de vente
Un des problèmes souvent rencontré par les investisseurs, c’est les arnaques et les problèmes posés par l’apparition des sociétés spécialisées en défiscalisation immobilière. Ces fameuses sociétés se montent du jour au lendemain, sans aucune formation valable et se disent expertes dans l’application de ses dispositifs. Or l’intérêt pour une partie de ces sociétés est uniquement de se faire de l’argent facile sur le dos des investisseurs, crédules et dont elles ont sus faire briller les yeux.
L’un des principaux dangers de ces dispositifs est lié au fait que les investisseurs ont monté des projets immobiliers dans des lieux surchargés en logement de ce type et avec des loyers trop élevés par rapport aux loyers du marché local. Il faut dire que certains fournisseurs de biens Scellier ont des méthodes très efficaces pour engendrer de telles solutions. Par exemple, ils vous proposeront des appartements situés à plusieurs centaines de kilomètres de votre lieu d’habitation afin d’éviter les visites et la connaissance du marché local. Ou encore, ils vous proposeront des plans financiers faussés (loyer espéré trop élevé…).
Afin d’illustrer les problèmes rencontrés dans le choix du lieu, il faut savoir qu’un nombre important de villes se retrouvent avec des saturations en logements neufs, par exemple : Béziers, Clermont-Ferrand, Dijon, Lille etc. D’autres villes se retrouvent, quant à elles, avec l’offre en logement locatif supérieur à la demande, par exemple Agen, Aix les bains, Saint-Etienne etc.
Enfin il faut s’assurer, comme pour tout investissement locatif, que le syndic que vous avez est compétent. Cette précision est à faire car si tel n’est pas le cas, vous serez amené à faire vous-même son travail.
Le montage financier préalable au projet est aussi à vérifier car en définitive, les soucis se résument souvent à des sorties financières non prévues. Il faut se méfier des pseudo-professionnels qui font miroiter les investisseurs avec des simulations avantageuses. Il faut penser à bien valider leur contenu et la qualité du support immobilier proposé.
Les risques rencontrés après la signature du contrat de vente
Lorsque vous avez investi dans un appartement loi Scellier, il faut savoir que vous avez 12 mois pour trouver un locataire pour bénéficier du dispositif. Or, l’un des risques principaux est de se retrouver propriétaire d’un logement vide, sans locataire.
On se retrouve alors sans loyers payés et les assurances ou garanties locatives, par lesquelles on obtient des compensations, peuvent prendre du temps à vous rembourser. Il vous sera alors obligatoire de revoir à la baisse vos prétentions de loyers en espérant que ça attirera des locataires. Et ne comptez pas revendre votre bien avant neuf ans.
Il semble alors important de bien vérifier le marché locatif et prévoir un différé d’amortissement postérieur à la date d’achèvement prévu.
Enfin, il faut savoir que le non-respect des engagements prévus par la loi pourrait vous amener à devoir restituer l’intégralité de la réduction d’impôt dont vous avez bénéficié depuis le départ. Entre dans ces engagements le respect du plafond de loyer, le respect du plafond des ressources du locataire etc.
Il ne faut pas pour autant se décourager de profiter des opportunités qui s’offrent à vous grâce à cette loi. L’intérêt de se rapprocher d’un avocat expert en droit immobilier, dont les dispositifs fiscaux comme celui de la loi Scellier ne sont plus un secret, semble alors être la seule solution. L’avocat de Paris connait de ces problèmes relatifs aux investissements immobiliers du fait de l’attraction immobilière de la capitale. Encore faut-il choisir un avocat compétent et qui sera vous éviter tous ces désagréments, voire même un contentieux, ou bien défendre vos intérêts si le contentieux et déjà existant.
