Intervention de maître Picovschi à la conférence comundi relative aux baux commerciaux

| Publié le 27/04/2011

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Partie I : Cession, sous location : Quelles solutions juridiques  pour préserver vos droits

Partie II : Les charges de copropriété

CESSION, SOUS-LOCATION : QUELLES SOLUTIONS JURIDIQUES POUR   PRESERVER VOS DROITS

Définition :

« Cession de bail » : Acte aux termes duquel le titulaire du bail cède à un tiers tous les droits qu’il tient de ce bail .


I REGIME GENERAL DE LA CESSION DU BAIL COMMERCIAL


I QUE FAUT-IL ENTENDRE PAR CESSION ?


A. La cession peut résulter de différents actes emportant transmission du contrat de bail à un tiers.

- Adjudication du fonds de commerce et du droit au bail qui en fait partie,
- Apport en société d’un droit au bail,
- Dissolution d’une société,
- Fusion avec une autre société entraîne la cession du droit au bail.

 

Aux termes de l’Article L 145-16 du Code de Commerce « En cas de fusion de sociétés ou d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article L 236-22, la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l’apport est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail ».

(voir CA Paris 24 mai 1971 JCP 72 IV, 147 )

Par une décision du 30 avril 2003, la Cour de Cassation a infirmé la position de la 16e Chambre de la cour d’Appel de Paris selon laquelle la substitution légale de locataires ne s’opère qu’en présence de sociétés anonymes. Elle considère ainsi que l’article L 145-16 al 2 C.Com peut s’appliquer à l’apport partiel d’actif effectué entre SARL.

(Cass 3e Civ 30 avril 2003. Loyers et copr. 2003, comm. n°154 )

Par ailleurs, la 16e Chambre de la Cour d’Appel de Paris a rappelé qu’en cas de fusion par absorption, comme s’opère une subrogation légale de plein droit s’imposant aux parties et aux tiers, sans autres formalités que celles de publicité prévues par la loi, la clause du bail qui prévoirait que la cession entraîne la caducité des sous-locations est nulle.

(CA Paris16e Chambre B, 16 Juin 2000, AJDI, oct.2000 p 842)

Par contre, dès lors que l’apport partiel d’actif n’a pas été soumis au régime des scissions mais au régime des cessions de créances de l’article 1690 du Code Civil.

- Mise en adjudication du droit au bail.

B. Actes ne constituant pas une cession du Bail :

        - Transmission du bail aux héritiers, légataires universels ou à titre universel en cas de décès du locataire

        - L’attribution à un des époux du bail commun lors de la liquidation de la communauté

        - La transformation sociale d’une société ou la cession de parts sociales à un tiers.

II NECESSITÉ DE SIGNIFIER LA CESSION


Comme le droit que le locataire tient de son bail est un droit de créance, la cession doit être signifiée au bailleur, faute de quoi elle ne lui serait pas opposable (Art 1690 C.civ).

La notification au propriétaire peut revêtir plusieurs formes :

        - Par exploit d’huissier,

        - Acceptée par Acte authentique.


Quelqu’en soit la forme, la signification doit mentionner les éléments essentiels du contrat et obtenir l’acceptation expresse du bailleur. Cependant, l’absence de signification peut être couverte par l’acquiescement des bailleurs qui ont reçu les loyers et ont établi des quittances au nom du cessionnaire sans la moindre réserve (Cass. 3e Civ 14 décembre 1994 n° 92-19.351 Bull. Civ. III, n° 212.

Avant de procéder à la cession, le locataire doit donc obtenir l’autorisation du propriétaire, faute de quoi le bail pourrait être résilié ou le renouvellement refusé. En cas de refus du propriétaire, le locataire peut solliciter en justice le prononcé de l’illégitimité d’une telle décision. Dans un souci d’efficacité, la cession sous condition suspensive de l’agrément du propriétaire ou de l’autorisation judiciaire, est admise depuis longtemps par la jurisprudence.

En cas de cession du sous bail, la signification doit être faite au locataire principal et au propriétaire.


Sanctions :

- Le locataire cédant est tenu de toutes les obligations du bail aussi longtemps que la cession n’a pas été notifiée,

- Le cessionnaire sans droit ni titre encourt le prononcé en référé d’une expulsion.

- La résiliation du bail est encourue.

III LES CLAUSES LIMITANT LE DROIT DE CEDER

A. Principe :

Aux termes de l’article L 145-15 du Code de Commerce, seules sont nulles les clauses prohibant la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce ( clause d’interdiction absolue, clause interdisant au locataire le nantissement de son droit au bail, clause d’enseigne).

B. Applications :

Ainsi, demeurent valables les clauses restreignant ou aménageant la cession tel que :

• Clause de formalités (oblige le bailleur à respecter certaines formes pour la cession),


• Clause d’agrément (subordonne la cession à l’agrément du bailleur),


Destinée à donner au propriétaire un titre exécutoire direct contre le cessionnaire, cette clause doit être exécutée strictement. Son non-respect entraîne la nullité de la cession et l’expulsion du preneur. Par ailleurs, elle impose la présence effective du bailleur à l’acte de cession afin qu’il puisse faire valoir les motifs légitimes qu’il aurait à s’y opposer.


• Clause de garantie solidaire,

Arrêt Benn amour/ Nury et a. Cass. 3e Civ 5 juin 2002 Loyers et copr 2002, comm. n° 257 « La clause par laquelle le cédant reste garant solidaire du cessionnaire doit s’appliquer jusqu’à l’expiration du bail reconduit ».



• Celle qui interdit la cession du bail sans le fonds du commerce,

Distinction entre :

        - Clause interdisant au bailleur de céder son droit au bail « sauf à un successeur dans son commerce » (bailleur doit alors vendre son droit au bail et le fonds),

        - Clause interdisant la cession « sauf à un successeur dans le même commerce » (cédant n’a pas alors l’obligation de céder en même temps son fonds),

        - Clause interdisant la cession du droit au bail « si ce n’est un successeur dans son activité » (permet de céder le droit au bail sans le fonds).


• Clause permettant au bailleur de préempter le fonds de commerce ou le bail en cas de cession  par le locataire puis de substituer un tiers (Cass 3e Civ 12 Juillet 2000 ; D. 2000 AJ p 406).

C. Sanctions : La jurisprudence est très stricte sur le respect de ces clauses.

La cession effectuée sans respecter la clause prévue au bail est irrégulière et peut entraîner la résiliation du bail.

IV LES CONDITIONS ET LE RÉGIME DE LA SOUS-LOCATION :

Le régime de la sous location, défini par les articles L.145-31 et L.145-32 du Code de commerce, est plus restrictif que celle du bail commercial. En effet, la sous-location procure au locataire un profit injustifié puisqu’il loue une partie des locaux destinés à son usage professionnel.

La sous location peut être totale ou partielle.

A. Conditions : L’autorisation du propriétaire.

Aux termes du décret du 30 septembre 1953 «  toute sous-location, totale ou partielle des locaux, est interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord exprès du bailleur. » (Article L 145-31 du code de Commerce)

Lorsque la sous-location est possible car autorisée par le propriétaire, le propriétaire doit, aux termes de l'article L 145-31 al 2, être appelé à concourir à l'acte. En principe, l'obligation d'appeler le propriétaire à l'acte incombe au locataire principal, néanmoins, il appartient au sous-locataire de vérifier si cette formalité à été accomplie, faute de quoi il risquerait de se voir tenu partiellement responsable de cette omission. Le défaut de concours du propriétaire lors de l'acte de sous-location n'est pas régularisable.

1. Forme et procédure :

Cette obligation est réalisée au moyen d'une notification de l'intention de sous-louer par le locataire au propriétaire.

Elle peut être réalisée par lettre recommandée avec avis de réception ou par un acte extrajudiciaire.

Dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la notification par le propriétaire, ce dernier " doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte"

Dans l'affirmative, les date et lieu de la signature devront lui être communiqués. Par contre s'il omet de répondre ou s'il refuse après l'avoir précédemment accord, l'article L 145-31 al 4 précise qu'il est passé outre.

Il convient d'aborder à présent, la spécificité des rapports institués par le contrat de sous-location.

B. Les rapports juridiques des parties :

 
La sous-location est soumise à une réglementation particulière pour les rapports de droit, qu'elle fait naître entre les différentes parties.

Nous envisagerons tout d'abord, le rapport propriétaire-locataire, puis propriétaire-sous locataire.


1. Propriétaire / locataire principal :

Selon la jurisprudence, le propriétaire est en droit de faire une demande d’augmentation du loyer principal si la valeur unitaire au m² de la sous-location partielle est supérieure à la location principale.

Ainsi à défaut d'accord entre les parties, le montant de l'augmentation est déterminée par le Président du TGI (L 145-31 al 3 du code de Commerce).

2. Propriétaire / sous-locataire : Absence de lien juridique.

a) Principe :

 

Ils ne sont liés par aucun rapport juridique.

 b) L’action directe :

Néanmoins, si le propriétaire n’est pas réglé par le locataire principal, il dispose d’une action en paiement à l’encontre du sous-locataire.(Art.1753 C.Civ.)

En outre, aux termes de l'article L 145-32 al 2 du code de Commerce, à l’expiration du bail principal et en cas de refus de renouvellement, le sous-locataire bénéficie d’un droit direct au renouvellement de son sous-bail, qu’il peut faire valoir contre le propriétaire de l’immeuble à certaines conditions, sauf si le bail principal présente le caractère d’un bail emphytéotique.


L’accord du exprès ou tacite du bailleur à la sous-location est une des conditions.


Selon la jurisprudence, l’expression « à l’expiration du bail principal » vise toutes les circonstances où cessent les effets du bail principal, que ce soit par l’arrivée du terme du bail ou qu’elle qu’en soit la cause.

Ce droit direct ne peut s’exercer que si le locataire principal n’est pas en mesure d’assurer le renouvellement du bail au profit du sous-locataire.

L’exercice du droit direct donne au sous-locataire vis-à-vis du propriétaire les mêmes droits que s’il tenait directement de lui son bail.

Lorsqu’il exerce son droit direct au renouvellement à l’encontre du bailleur, le loyer du nouveau bail est soumis au plafonnement.

 

 

C. Le cas particulier de la sous-location partielle :


L’indivisibilité conventionnelle ou factuelle prive le sous-locataire du bénéfice du droit direct (Cass. 3e Civ 11 février 1997, JCP Ed N 1997, II, 1426).

Matériellement la divisibilité sera admise si la sous-location a été consentie pour un commerce distinct de celui du bailleur.

D. La mise en œuvre du savoir faire de l’avocat plaidant dans le cadre d’une cession :

Afin de s'assurer que l’opération d’achat ou de vente du bail est économiquement saine, c'est-à-dire que le cédant dispose de la faculté de céder sans se voir opposer l'exercice d'actions juridiques par tout intéressé (souvent les créanciers ou son conjoint), l’avocat doit recueillir les informations relatives à l’état des nantissements susceptibles de grever le fonds.

L’avocat consulte ainsi le registre des nantissements et des hypothèques tenu au greffe du tribunal de commerce.

Même dans le cas d’une simple cession du bail commercial, il est possible de mettre en œuvre une mécanique qui s’inspire de la cession du fonds de commerce, en imposant le respect des formalités afférentes à la cession de fonds (promesse de cession de fonds, garanties de financement).

Le choix et la  mise en œuvre d’une méthode de financement optimal, ainsi que la sécurisation de la transaction par un conseil personnel dans l’optimisation fiscale et sociale permet de garantir les intérêts patrimoniaux de l’entreprise.

 

Etant un acte économique essentiel, il est nécessaire lors de la cession de fonds de commerce de s'entourer des précautions juridiques optimales.

 

En effet, d'un coté, le vendeur court le risque de ne pas se voir payer tout ou partie du prix convenu et  l'acquéreur, celui d'acheter un bien grevé ou atteint de vices cachés. En outre, un manquement aux règles de forme et aux formalités propres à la cession de fonds de commerce, peut remettre en cause la validité de l'acte.

 

En effet au terme de l'article L 141-1 du code de Commerce, l'acte de cession comme le compromis de vente de fonds de commerce, doivent comporter sous peine d'une possible nullité, des mentions spécifiques, telles que :

•  L’antériorité de propriété, la date, la nature de son acte d'acquisition, et le prix des éléments 

  incorporels, des marchandises et du matériel,


•  La mention de l'état des privilèges et des nantissements grevant le fonds,

•  L'énonciation du chiffre d'affaires réalisé au cours des trois dernières années d'exploitation,

•  L'énonciation des bénéfices commerciaux réalisés sur la même période.

L'acquéreur doit faire publier la vente afin que d'éventuels créanciers puissent former opposition.

Ainsi, tant que le délai de la publication de la vente court, comme l'acquéreur ne peut régler le prix de vente en raison de possibles oppositions, le prix est remis à un séquestre.

 

L’acte de cession doit être enregistré dans le mois de la signature à la recette des impôts et donnera lieu pour l’acquéreur au paiement de droits d’enregistrement, à hauteur de 4,80% pour la fraction du prix supérieure à 23 000€.

Par ailleurs, dans les 60 jours de la signature de l’acte, la cession devra être déclarée à l’Administration fiscale.

Enfin, l'acte de cession doit faire l'objet d'une double publicité par une insertion dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) du lieu d’exploitation du fonds de commerce dans les 15 jours de la signature de la vente et dans le Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales tenu au Tribunal de Commerce.

 

L'assistance d'un conseil est ainsi souhaitable lors de la rédaction de l'acte de cession, et surtout lors de sa publication et de la séquestration du prix de vente, puisqu'il pourra, toujours dans un souci de sécurisation, diminuer le délai des formalités.

En outre, l'utilisation en matière de cession, des mécaniques de limitation de la responsabilité permise par les structures de sociétés commerciales, est utile.

II QUESTIONS PARTICULIÈRES À CERTAINES CESSIONS


Certaines cessions sont soumises à des dispositions particulières telles :

• Cession réalisée dans le cadre d’une procédure collective (Art. L 621-70 du Code de Commerce) :

Lors d’une procédure collective, le tribunal peut décider de la continuation ou de l’arrêt de certaines activités. Or l’article L 621-88 du code de Commerce prévoit que « les contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure » et l’article L 622-13 stipule que l’administrateur ou le liquidateur peut « céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent ».

La question est de savoir si le bail peut être cédé sans respecter les éventuelles clauses limitatives. La jurisprudence diverge sur ce point :

Il a été jugé que le liquidateur ne peut continuer ou céder le bail que dans le respect des conditions contractuelles (CA Versailles 2 février 1995, AJPI 1995 p 588 note Gallet)

D’autres, « que la clause contractuelle que la cession du bail est  subordonnée à l’accord du bailleur se trouve privée d’effet » (Cass. Com. 6 décembre 1994, AJPI 1995 p 489 note Gallet).

Par ailleurs, les clauses de solidarité maintenant la garantie du cédant sont inopposables à l’administrateur

• Cession du bail par un commerçant bénéficiant d’une aide spéciale compensatrice :

            (Article 13 de la loi du 13 Juillet 1972)

Cet article dispose qu’en cas de vente, l’acquéreur est dispensé d’être agrée par le bailleur nonobstant toute clause contraire du bail ».

 En cas de préjudice subi par le bailleur, il appartiendra au tribunal d’apprécier ce préjudice, qui ne pourra en aucun cas être une cause de non agrément du nouveau locataire.

 

Ce dernier en supportera la charge et ne pourra en aucun cas  exercer de recours en responsabilité contre le vendeur.

• Cession du droit au bail en cas de retraite du locataire,

• Cession d’un débit de boissons  (Art L 3331-6 du Code de la santé publique)

 III INCIDENCE DU MOMENT DE LA CESSION

L’époque de la cession influe sur les droits du cessionnaire comme le droit au renouvellement du bail est subordonné à une certaine durée d’exploitation du fonds. (Art. L 145-8 du Code de Commerce)

VI IMPLICATIONS FISCALES :


A. Droit d’enregistrement :

Toute cession de droit au bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, ainsi que tout acte qui a pour effet, le transfert du droit jouissance de locaux ou d’immeubles visés aux articles 719, 724 et 725 du CGI sont soumis à un droit d’enregistrement différent selon la valeur du bien en cause.

                         Mutation de fonds de commerce : Le barème de l’article 719 CGI :


Fraction de la valeur taxable :   Fraction du prix ou valeur vénale :

0%  < à 23000€

4,80%  De 23000€ à 107 000€

4,80 %  > à 107 000€


Droit perçu sur le montant de la somme ou indemnité stipulé par le locataire cédant à son profit. En l’absence de mention de cette somme, ou si son montant est inférieur à la valeur vénale réelle du droit cédé, cette dernière est retenue pour la perception du droit.

 

 

B. Impôts directs :


1. Locataire-cédant :


La vente d’un droit au bail est une opération qui est prise en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des BIC (Art 38-1 CGI).

Néanmoins, les dispositions relatives aux plus values telles que :

- 1 . L’exonération sous condition de remploi si la cession intervient en cours d’exploitation ou

- 2 . La taxation réduite si la cession a lieu en fin d’exploitation ou constitue une cessation partielle d’entreprise.

peuvent s’appliquer aux gains réalisés sur la cession du bail.


2. Cessionnaire :

 

En principe, dans les cas classiques, l’indemnité qu’il a versée au précédent locataire n’est pas déductible de ses BIC en vue de l’établissement de l’impôt.


Cependant, en matière de fiscalité de la cession, il convient de poser la question de la déduction fiscale de l’opération selon les spécificités propres à chaque cas.

Dans la situation la plus courante, son droit accroît la valeur du fonds de commerce et ne peut être amorti au titre de frais de premier établissement.

Néanmoins, lorsque « le pas de porte est payé directement au propriétaire, il peut être considéré comme un supplément de loyer, dont la charge peut être répartie sur la durée du bail pour la détermination du bénéfice imposable du locataire.

 

3. Bailleur :


a) Cas du bailleur non commerçant :


« Le pas de porte » constitue un revenu foncier soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, si le propriétaire est non commerçant.


L’indemnité d’éviction est déductible des revenus fonciers ou des BIC si elle permet une nouvelle location des locaux libérés moyennant un loyer supérieur (Arrêts CE 29 et 30 mars 1989 Administrer août sept. 1989, p70)


 b) Cas du bailleur commerçant :

L’indemnité reçue du nouveau locataire constitue une recette imposable.


Dès lors qu’il reprend les locaux en vue de les affectés à sa propre exploitation, l’indemnité d’éviction versée peut être amortie à court terme ou déduite au titre de frais de premier établissement, des bénéfices d’un seul exercice.


SYNTHÈSE ET CONCLUSION


Les risques juridiques sont réels, la solution vient de la compréhension des intérêts en jeux et de la relation juridique réelle existant entre les parties ou avec les tiers.

CHARGES LOCATIVES, ENTRETIEN … QUELLE REPARTITION ENTRE LOCATAIRE ET BAILLEUR.

JUSQU’ OÙ POUVEZ-VOUS ALLER ?

II LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ :

 

TEXTES APPLICABLES ET CONVENTIONS EN CAUSE

 

 

• Loi de 1965 et décret d'application de 1967 et notamment modifications ultérieures BONNEMAISON 1985, etc…

• Articles 605 et 606 du code Civil :


Article 605 du code Civil : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparation d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu».

Article 606 du code Civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autre réparations sont d’entretien. »

• Décret du 30 septembre 1953

• Contrat de bail et annexes (Cahier des charges techniques, règlement intérieur, association, plan....)

• Le règlement de copropriété  et les décisions des assemblées générales, si le bail y fait référence

I CLASSIFICATION DES CHARGES:


Les différentes sortes de charges peuvent être distinguées selon leur type ou leur origine.

 
A LES DIFFÉRENTS TYPES DE CHARGES :

 

On distingue 3 catégories de charges: 

• Les charges communes qui représentent les dépenses relatives à l'entretien et à l'amélioration des parties communes (soit la surface totale de l'immeuble moins les surfaces privatives)

• Les charges privatives qui représentent les prestations du bailleur affectées à des lots privés (dépenses spécifiques: fluides, climatisation et petits entretiens...)

• Les charges exceptionnelles qui contrairement aux précédentes ne sont pas récurrentes.

Elles concernent les gros travaux c’est à dire les travaux d’entretien importants et les travaux concernant la structure du bâtiment, définis respectivement par les articles 605 et 606 du code Civil.  Les conséquences d’évènements extérieurs tels que la sécurité des biens et des personnes, les incendies, les catastrophes météorologiques, les charges imposées par de nouvelles réglementations ou les décisions de copropriété prises en cours d’exercice relèvent également de cette catégorie.

Il est à souligner que deux lots privatifs situés dans un même ensemble immobilier peuvent , selon leur appartenance à un lot de copropriété et selon les prestations privatives qui leur sont fournies, avoir des quotes-parts et des montants de charges différents.

B DISTINCTION SELON LEUR ORIGINE


Selon ce critère on distingue les charges votées par la copropriété, les charges de fonctionnement de l’ensemble immobilier, et des charges diverses. 1. Les charges de copropriété :Ces charges sont répercutées aux copropriétaires en fonction du règlement de copropriété, qui prévoit une affectation à chaque lot selon qu’il s’agit d’une division en millième ou en volume.

Certains lots peuvent être pondérés.

Il apparaît ainsi qu’il convient d’être particulièrement attentif avant toute signature aux mentions du règlement de copropriété, document capital, dont résulteront selon les calculs utilisés, des charges plus ou moins importantes.En outre, les pondérations et clés de répartition, établies par un géomètre expert, doivent être connus lors de l’acquisition des murs ou lors de la prise à bail.
Ainsi une attention toute particulière devra être portée au contexte d’exploitation de l’unité considérée, afin de pouvoir négocier les critères de prise en charge des lots concernés.

( Voir tableau annexe)

2. Les charges de fonctionnement de l’ensemble immobilier :
Ces charges peuvent varier selon :• Le type d’implantation (ZAC, centre ville, centre commercial…)

• La configuration des lieux, le type de construction

• Le choix des techniques retenues (fiabilité)

• Les surfaces

• Le nombre de niveaux (liaisons verticales, accès…)

• Les contrats d’entretien (selon les techniques retenues)

• Le classement du bâtiment

• Les honoraires du syndic, des experts et autres prestataires.

3. Les charges diverses :

Ce sont les charges de parking, les charges exceptionnelles, les taxes foncières, ou les charges spécifiques au lieu.

II L’ÉTUDE DES DISPOSITIONS DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET DU BAIL:

 

A LES MENTIONS OBLIGATOIRES DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ :

Le règlement de copropriété doit obligatoirement porter mention des éléments suivants :

• La description et la destination de l’ensemble immobilier

• La désignation des lots par bâtiment en définissant pour chaque lot les millièmes des parties générales et des parties communes particulières au bâtiment.

• Les servitudes de charges

• Les parties privatives et leur usage

• Les parties communes (générales et spéciales au propriétaire de chaque local)

• La grille de répartition des charges par millième ou par tantième.

• Le loyer du bail à construction si nécessaire

• L’impôt foncier.

• Les frais spécifiques aux parties communes.

• Les frais spécifiques aux parties communes

• Les frais de fonctionnement

B LES MENTIONS OBLIGATOIRES RELATIVES AU PARTAGE DES POUVOIRS ETAU  FONCTIONNEMENT :

Il définit également les attributions de différents intervenants tels que le syndic ou le conseil syndical et les modalités de fonctionnement de la copropriété (Périodicité de la tenue des assemblées générales, modalité de paiement des charges, ouverture de comptes bancaires, obtentions des avances et provisions, détermination du fonds de roulement…

Seul un vote de l’assemblée des copropriétaires permet de modifier le règlement de copropriété.

C LES PRINCIPES DE REPARTITION :

 

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité de ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot »:

Ainsi, certaines charges seront réparties au prorata des millièmes de copropriété sans avoir égard à l'utilisation effective des copropriétaires, les autres seront réparties proportionnellement à l'utilité qu'en retire chaque lot.

 

Une étude attentive du règlement de copropriété permet de vérifier les modalités de répartition.

 

Il est généralement admis que l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes comprennent les frais de nettoyage des couloirs communs, les dépenses de nettoyage des jardins, les couloirs, des locaux communs de la cage à escalier et des branchements généraux lorsque le règlement de copropriété les classe en parties communes. Sont également considérés comme charges relevant des parties communes, les frais liés aux descentes des eaux usées, le nettoyage du vide ordure ou les frais de gardiennage.

III LES DROIT DES COPROPRIÉTAIRES ET L’ORGANISATION DE LA   COPROPRIÉTÉ :

 

A LES DROITS DES COPROPRIÉTAIRES :

En principe les copropriétaires jouissent d’une totale liberté sur leur lot privatif, et peuvent user des parties communes, sous réserve de ne pas violer les dispositions du règlement de copropriété.

Par ailleurs, leur qualité de propriétaire leur attribut un droit de vote en proportion des tantièmes affectés au lot

B LES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES :

L’assemblée générale des copropriétaires doit être tenue au moins une fois par an afin que soit décidée notamment de la gestion des parties communes.

Les décisions prises dans ce cadre engagent l’ensemble des copropriétaires, ce qui influe sur le montant des charges supportées.

Selon leur objet, les décisions prises par l’assemblée, sont adoptées à la majorité simple, à la majorité absolue, à la double majorité ou à l’unanimité. (Articles 24 et 25 de la loi de 1965)

Les décisions de l’assemblée générale sont exécutées par le syndic.

C LA CONTESTATION DU VOTE DE L’ASSEMBLÉE

Des conditions strictes sont posées pour contester les décisions prises par l’assemblée générale.

Ainsi, seuls les copropriétaires opposants (qui ont voté contre une décisions prises) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent contester le fond ou la forme de la décision en cause.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires concernés disposent de deux mois à dater de la notification du procès verbal, qui doit leur être faite dans les deux mois qui suivent la tenue de l'assemblée.

 

D CAS DE CONTESTATION DE LA QUOTE PART:

Un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges est trop importante par rapport à la superficie de son lot ou à l'utilité du service.Dans ce cas, il peut soumettre la modification de la répartition des charges (telle qu'elle est prévue dans le règlement de copropriété) au vote de tous les copropriétaires (l'unanimité est nécessaire).

A défaut, il peut saisir le tribunal de grande instance, à la condition que  sa participation aux charges soit supérieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être ou que la participation d'un copropriétaire soit inférieure à ce quart. Par ailleurs, cette action doit être intentée dans les 5 ans qui suit la publication du règlement ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot

 

IV LES REPARATIONS ET LEURS REPARTITIONS ENTRE LE BAILLEUR ET LE LOCATAIRE ;

 

Le code civil distingue :



1.1        Les réparations dites « locatives ou de menu entretien » (Art.1754 C. Civ.)



2.2        Les « grosses réparations » (Art. 606 C. Civ.)



3.3        Les réparations « d’entretien »


A Les réparations dites « locatives ou de menu entretien »


Comme le locataire doit « user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail » Art. 1728 C.Civ.), il y est tenu pendant la durée du bail.

Comme le locataire est supposé avoir reçu les lieux en bon état en vertu de la présomption posée par l’article 1731, un état des lieux préalable est vivement conseillé.

Le bailleur ne peut les exiger qu’en fin de bail. En cas d’inexécution, cela peut constituer un motif légitime de refus de renouvellement, sauf à prouver que les dégâts résultent de la vétusté de l’immeuble.

Par ailleurs, leur inexécution ouvre droit pour le bailleur à une indemnisation qui n’est subordonnée ni à la réparation effective de ces réparations, ni à la justification d’un préjudice. (Arrêt Bolmont c/ Société Bolmont Cass. 3e Civ. 30 janvier 2002,

 n° 00-15.784 Revues loyers avril 2002 note Rémy)

Mais la cour de cassation a fait un revirement de jurisprudence important dans un arrêt du 3 décembre 2003, en  jugeant, que des dommages et intérêts ne pouvaient être alloués que si le juge au moment où il statue, constate qu’un préjudice résulte de la faute contractuelle. (Cass. 3e 3 décembre 2003 Gaz. Palais 20-21 fév. 04 p 28)

            Désormais le bailleur doit prouver que l’inexécution des réparations locatives par le preneur lui a causé un préjudice ; en revanche, il n’est pas obligé de justifier de l’exécution des travaux avant de demander l’indemnité.

Le locataire est également tenu des travaux de sécurité imposés par l’administration, s’il s’est obligé à prendre les lieux dans leur état actuel, sans pouvoir élever de réclamations.(sauf clause contraire)

(CA Paris 16e Ch. B 5 mars 1999 et CA Paris16e Ch. A 13 juin 2001, AJDI 2001 p 796)

            Le locataire qui a fait procéder aux réparations nécessaires sans autorisation de la justice, il ne peut en obtenir le remboursement qu’en établissant qu’elles étaient indispensable à l’usage de la chose louée et qu’elles ont été effectuées dans les conditions les plus économiques.

 

B Les « grosses réparations » de l’article 605 et celles de l’article 606


1) Principe :

 Les réparations des articles 605 et celles de l’article 606 sont à la charge du propriétaire. Mais cette règle n'étant nullement impérative, les parties sont libres de convenir d'une répartition différente.

Définies par les articles 606 al 1 et 2 du Code civil comme étant « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier » .Cette liste est limitative  (Cass. 3e 27 novembre 2002 n° 01-12.816, SCI Le Campanile)

Dès lors qu’il ne s’agit plus de réparations mais de réfections totales touchant au gros œuvre, elles incombent au bailleur.

Cas particulier : Les baux investisseurs (baux d’usines, d’entrepôts ou de superficie importante)



2) Applications Jurisprudentielles :

1. Si la clause du bail qui met à la charge du preneur les grosses réparations, sans références à l’article 606 du Code Civil, cette clause n’exonère pas le bailleur de la réfection des toitures dès lors qu’elle est totale et imposée par la vétusté (Cass. 3e 14 janvier 1992 n° 90-18.353 )

2. Si aux termes du bail, seules les grosses réparations,  au sens de l’article 606 restent à la charge des bailleurs, le coût du ravalement incombe au preneur dès lors qu’il n’affecte pas le gros œuvre, ni la structure de l’immeuble.(Cass. 3e 12 avril 1995 n° 93-12.849 Defrénois 15 déc.95 p 1459 note C.Atias

Dans le cas particulier des travaux de désamiantage, il a été jugé qu'ils sont à la charge du bailleur au titre de l'article 606 du code civil alors que le bail mettait clairement à la charge du preneur les travaux de remise en conformité avec toute réglementation.(CA Paris 16e Ch. B 26 novembre 1999, n°1999/04661, Sofrès c/Société Sélectipierre)

Par contre le remplacement de la climatisation ne relève pas des grosses réparations visées par l'article 606 du code Civil. (Cass. 3e 10 février 1999, n° 99-13.096, Horny Road Investissement c/ Société DKV-Euro service France)

 

3. Si le loyer est prévu absolument net de charges pour le bailleur, le locataire est alors tenu des travaux d’entretien et de réparations locatives et des travaux de l’article 606 du Code Civil.

Malgré la stipulation contractuelle que le loyer devrait être net de toutes charges, il a été jugé que les travaux de réfection partielle de la couverture sont à la charge du bailleur, dès lors qu’il existait une autre clause mettant à la charge de ce dernier, les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil. (CA Paris 16e Ch. B 20 mars 1997, Loyers et coprop. Juin 1997 p13 note Brault)

En principe le ravalement relève des travaux de gros entretien, mais il convient de s’attacher à la nature des travaux (art.606 ou simple entretien) et de l’origine de la décision de les entreprendre (décision de la copropriété ou injonction administrative)


C /LES RÉPARATIONS D'ENTRETIEN

 

 Le locataire est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent pendant la jouissance, il pourra cependant s’en libérer par la preuve d’absence de faute. .(Cass. 3e 28 janvier 2004 AJDJ 2004 p 195 )



II LES AMÉLIORATIONS :


Au sens de l’article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, ce sont les travaux de rénovation, d’agencement et les véritables constructions édifiées par le locataire.

Elles entraînent le déplafonnement du loyer au second renouvellement

Le locataire ne peut changer la forme de la chose louée. Sanction : la destruction.

Généralement le bail prévoit lui-même ce qu’il adviendra des améliorations.


A/ COMMENT LES AMELIORATIONS DEVIENNENT-ELLES LA PROPRIÉTÉ DU BAILLEUR ?

 

Si elles le deviennent sans indemnité, il ne peut y avoir déplafonnement puisque le bailleur ne les a pas financées, sauf à l’occasion du second renouvellement.

 Leur sort peut également être réglé par une clause spécifique : dans ce cas les parties devront prévoir la date à laquelle les améliorations deviendront la propriété du bailleur et les modalités de prise en charge par ce dernier.


B/ QUAND LES AMELIORATIONS DEVIENNENT-ELLES LA PROPRIÉTÉ DU BAILLEUR ?


      En principe à la date de la fin du bail initial, sauf spécification contractuelle



III IMPLICATIONS FISCALES :



 Les charges correspondant à des travaux de gros œuvre, effectués par le preneur, doivent être immobilisés et peuvent faire l’objet d’amortissements dans les conditions de l’article 39D du CGI. CE 4novembre 1987

 

Les constructions et améliorations réalisées par le locataire, revenant au propriétaire enfin de bail, sans indemnité, constituent pour lui, un revenu en nature assimilé à un complément de loyer, qu’il faut prendre en compte à leur valeur réelle à la date d’expiration du bail. Le revenu foncier imposable est égal à la différence entre la valeur des constructions  après  réalisations des travaux et cette même valeur avant réalisation.

Ce n’est pas le cas si l’immeuble a été cédé en cours de bail.

Le montant des travaux réalisés par le locataire en l’absence de toute obligation contractuelle, ne constitue pas en principe un  revenu imposable au nom du propriétaire.

Pour les constructions revenant au propriétaire en fin de bail, le propriétaire est imposé au titre des revenus fonciers sur le coût total des constructions en fin de bail.

(Décembre 2004)