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Indemnité d'éviction

| Mis à jour le 09/01/2015 | Publié le 27/04/2011

Le locataire commerçant peut seul mettre fin tous les trois ans à son bail commercial. Le cas échéant, il peut prétendre au renouvellement de ce bail pour une nouvelle durée de neuf ans s'il a satisfait à toutes ses obligations. A défaut, le locataire a droit à une indemnité lorsque le propriétaire des murs souhaite reprendre la disposition de son bien. Cette indemnité est appelée indemnité d’éviction et est calculée en fonction de la « valeur marchande du fonds de commerce, [...] des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur » (article L. 145-14 du Code de commerce). La clause prévoyant une indemnité d'éviction forfaitaire par avance n'est pas valable.

Cette indemnité est calculée en fonction du préjudice subi par le locataire. Toutefois, le bailleur peut prouver que ce préjudice est moindre, le non renouvellement du bail n’ayant par exemple pas causé de perte de clientèle au locataire évincé.

Une fois que le bailleur a procédé au versement de l'indemnité, le locataire doit quitter les lieux dans les quinze jours qui suivent.

Le bailleur dispose alors d’un délai de repentir : il peut changer d'avis et renouveler le bail dans un délai de quinze jours après que le montant de l'indemnité ait été fixé par les juges. Si le locataire n'est plus dans les lieux ou s'il a déjà loué ou acheté un autre local, le bailleur ne peut plus mettre en œuvre son droit de repentir

Toutefois, l'indemnité n'est pas due lorsque le bailleur justifie notamment :

  • D’un motif grave et légitime à l'encontre du locataire (non-paiement des loyers, non exploitation du fonds...),
  • Ou de travaux de construction, de surélévation, voire de destruction sur l'immeuble en partie ou dans sa totalité en raison de son état d'insalubrité ou du danger qu'il présente.

Si les modalités de fixation de l'indemnité d'éviction ne sont pas prévues, c'est le juge qui fixe son montant, en fonction notamment du caractère transférable ou non du fonds de commerce. On considérera que le fonds est transférable si l'on peut établir que la plus grande partie de sa clientèle principale suivra le locataire évincé dans le nouveau local où il se rétablira. Afin de déterminer si le fonds est transférable ou non, on recherchera donc :

  • Les caractéristiques de sa clientèle (locale ou indifférente à l'emplacement),
  • Le lien éventuel entre l'expérimentation et l'emplacement
  • La localisation professionnelle (la perte d'un local situé dans un quartier regroupant un type d'activités similaires a plus d'incidence sur le transfert possible du fonds),
  • Le caractère monovalent du local
  • La localisation de prestige (Faubourg Saint Honoré, Place Vendôme..).

L'examen de l'ensemble de ces critères permet de déterminer s'il existe ou non des possibilités réelles pour l'exploitant de se réinstaller à proximité. . Si le fonds est transférable, l'indemnité principale sera équivalente à la valeur du droit au bail. S'il ne l'est pas elle devra être calculée au regard de la valeur du fonds de commerce, si celle-ci est supérieure à la valeur du droit au bail. Cette indemnité principale sera assortie d'un certain nombre d'indemnités dites secondaires (fonds transférables ou non).

  • L'indemnité de déménagement
  • L'indemnité pour perte sur immobilisations non amorties
  • L'indemnité pour trouble commercial
  • L'indemnité éventuelle pour perte sur stock (en cas d'impossibilité de transfert du stock)
  • Des frais de réemploi (c'est-à-dire d'acquisition d'un nouveau bail) et d'établissement d'actes (droits de mutation et droits d’enregistrement).

Toutefois, il est utile de préciser que ces deux dernières indemnités ne sont pas dues s'il est certain que le commerçant ne se réinstallera pas. En cas de transfert possible du fonds, il sera également dû une indemnité de double loyer et une indemnité de réinstallation pouvant comprendre les frais liés à la nécessité d'installations spécifiques, voire une indemnisation pour perte partielle de clientèle. En cas de perte du fonds, les frais de licenciement seront indemnisés sur justificatifs Le juge saisi d'une demande de fixation de l'indemnité d'éviction va statuer au vu du rapport d’un expert qui aura été désigné pour les besoins de la cause. Le juge va en extraire les caractéristiques spécifiques du fonds concerné, qui auront fait l'objet d'un débat contradictoire préalable devant lui. Les méthodes d'évaluation de la valeur du fonds de commerce sont en général diverses et les experts utilisent habituellement plusieurs méthodes : mathématiques, pourcentage du chiffre d'affaires, etc…afin de parvenir à une évaluation la plus proche possible de ce qu'ils pensent être la valeur réelle du fonds. La jurisprudence ayant précisé que la valeur de l'indemnité d'éviction ne peut jamais être inférieure à celle du droit au bail, l'expert recherchera toujours celle-ci afin de comparer les deux valeurs et de retenir la plus haute des deux. En pratique, le juge retient habituellement l'utilisation des trois derniers chiffres d'affaires annuels ou des trois derniers bilans.

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