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Garanties du promoteur envers le maître de l'ouvrage

| Publié le 05/07/2011

Désireux de protéger les accédants à la propriété, le législateur a érigé un certain nombre de règles tendant à protéger les maîtres de l'ouvrage. Le promoteur immobilier est donc garant envers ces derniers des vices et malfaçons qui pourraient toucher les constructions résultant de la signature d'un contrat de promotion immobilière.

La définition de ce type de contrats figure à l'article 1831-1 du Code civil. Il s'agit d'« un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s'oblige envers le maître de l'ouvrage à faire procéder pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ».

Il résulte des différents textes applicables à la promotion immobilière que le promoteur est non seulement tenu des différentes responsabilités de plein droit pesant sur les constructeurs mais aussi de la responsabilité de droit commun. En effet, les promoteurs répondent depuis la loi du 4 janvier 1978 notamment des responsabilités décennale et biennale, de la garantie des défauts d'isolation phonique, et de garanties financières.

Responsabilité du promoteur dans le cadre d'un contrat de construction immobilière

L'article 1831-1 du Code civil prévoit que le promoteur « est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage. »

En vertu des articles 1792 et 1792-2 du Code civil le promoteur sera donc tenu de la responsabilité décennale des constructeurs ainsi que de la garantie de bon fonctionnement de l'article 1792-3 du Code civil. La garantie biennale de bon fonctionnement assure pendant deux ans les dommages pouvant survenir sur les éléments dissociables du gros-œuvre, tandis que la garantie décennale couvre pendant dix ans tous les désordres pouvant compromettre la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à sa destination.

La responsabilité de plein droit de l'article 1792 du Code civil et la garantie de l'article 1792-3 du Code civil constituent la sanction d'une obligation de résultat. Autrement dit, si l'ouvrage ne correspond pas à ce qui était attendu, la garantie pourra être mise en œuvre, sans qu'il ne soit besoin de prouver une faute.

Le promoteur ne pourra s'exonérer qu'en invoquant la force majeure et l'événement extérieur, imprévisible et irrésistible - exception faite du vice du sol dont les constructeurs répondent, en vertu de l'article 1792 du Code civil. Il est à noter que le promoteur peut également tenter de s'exonérer en invoquant le fait des tiers qui se serait immiscé dans le chantier.

Absence de garantie de parfait achèvement


Le promoteur immobilier n'est pas tenu de la garantie de parfait achèvement. En vertu des dispositions de l'article 1792-6 alinéa 2 du Code civil, celle-ci ne pèse que sur l'entrepreneur : « la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Cependant, il est à noter que si le promoteur effectue lui-même une partie des travaux, il sera alors considéré comme entrepreneur pour cette partie des travaux et devra alors la garantie de parfait achèvement.

Garantie des vices d'isolation phonique

L'article L. 111-11 du Code de la construction et de l'habitation impose au promoteur qu'il garantisse les prescriptions légales et réglementaires en matière d'isolation phonique. Le promoteur doit donc se porter garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences, pendant une durée d'un an à compter de la prise de possession.

Responsabilité contractuelle de droit commun

Le promoteur est par ailleurs  garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage.  

Responsabilité délictuelle

Si dans l'exercice de sa mission, le promoteur était amené à commettre des délits ou des quasi-délits, sa responsabilité délictuelle pourrait toujours être invoquée par les tiers.

Garanties financières particulières pour les contrats de promotion immobilière de construction à usage d'habitation


Le législateur, prenant acte du fait que les prix proposés par les promoteurs immobiliers connaissaient des fluctuations importantes entre la signature du contrat et la livraison du bien immobilier, a souhaité mettre en place une garantie pour protéger les maîtres d'ouvrages et les accédants à la propriété.

Une garantie financière extrinsèque de bonne exécution, au prix convenu a été mise en place par l'article R. 222-9 du Code de la construction et de l'habitation qui en fixe les modalités :

« L'engagement de bonne exécution de sa mission par le promoteur, qui résulte du contrat, comporte l'obligation de prendre à sa charge les sommes excédant le prix convenu qui seraient nécessaires à la réalisation de l'ouvrage tel que décrit audit contrat en application de l'article 222-3. Cette obligation est garantie par une banque, un établissement financier habilité, une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi susmentionnée du 13 mars 1917.

La garantie prend la forme :

Soit d'une convention aux termes de laquelle la caution s'oblige, solidairement avec le promoteur, envers le maître de l'ouvrage, à payer lesdites sommes ;

Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au promoteur ou à payer pour son compte les sommes définies ci-dessus. Cette convention doit stipuler au profit du maître de l'ouvrage le droit d'en exiger l'exécution.

Si le promoteur justifie qu'il est couvert contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu'il peut encourir en raison se son activité et de la responsabilité mise à sa charge par le premier alinéa de l'article 1831-1 du code civil, par un contrat souscrit par lui auprès d'une société d'assurances ou d'un assureur agréé en application des articles L.321-1 et L. 321-2 du code des assurances, le garant n'est tenu à l'égard du maître de l'ouvrage que des dépassements du prix convenu excédant 5 p. 100 dudit prix. Toutefois, le montant cumulé de la franchise ainsi prévue et du poste pour imprévu ne peut dépasser 10 p. 100 du prix convenu.

En aucun cas, le remboursement des sommes versées en exécution des deuxième et troisième alinéas du présent article ne peut être demandé au maître de l'ouvrage ».

La mise en œuvre de cette garantie permet de couvrir les dépassements de prix pour les ouvrages prévus au contrat.

Il convient cependant de noter que cette garantie ne joue pas si le dépassement de prix est imputable au maître de l'ouvrage ou à la force majeure.

Il convient par ailleurs de noter qu'à la marge, les articles R. 222-11 et L. 222-6 du Code de la construction et de l'habitation prévoient certaines exceptions et exemptions à l'obligation de garantie prévue à l'article R. 222-9.

En cette période post-crise où les chantiers de construction redémarrent, les contentieux relatifs à divers désordres de constructions ont tendance à se multiplier. Dans ce contexte, l'avocat reste un pilier indispensable, à la fois pour le promoteur et le maître de l'ouvrage, en amont de la construction en assurant un rôle de conseil, mais également en aval en cas de survenance d'un litige.

Marion Jaecki
Elève-avocate

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