Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Achat vente Immobilière

Garantie des vices cachés : vendeur, attention danger !

| Mis à jour le 20/12/2016 | Publié le 22/08/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
illustration de l'article

SOMMAIRE

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et souhaitez le mettre en vente. Avez-vous bien fait procéder aux différents diagnostics techniques ? En tant que vendeur, vous n’êtes pas à l’abri d’une action en garantie des vices cachés. Comment se prémunir contre le risque de voir sa responsabilité engagée ? Quels sont les moyens de défense ? Comme souvent, il vaut mieux prévenir que guérir. Qui mieux que l’avocat en droit immobilier pour vous accompagner dans cette opération ?

Vices cachés et diagnostic erroné

Le Code de la construction et de l’habitation met à la charge du vendeur l’obligation d’annexer un dossier de diagnostics techniques à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Ce dossier comprend notamment les diagnostics amiante, plomb, termite.

Le diagnostic technique réalisé par le professionnel peut être erroné. Mais en tant que vendeur, vous n’êtes pas forcément au courant de certains défauts affectant votre bien, surtout si le diagnostic réalisé au moment de la vente n’en fait pas état (présence d’amiante par exemple).

C’est la raison pour laquelle il est fréquent que le propriétaire du bien stipule une clause d’exonération de garantie dans le contrat de vente.

Cette clause permet au vendeur d’échapper à la garantie des vices cachés, à condition d’être de bonne foi. Les juges ont estimé que le vendeur ne manquait pas à son obligation d’information et n’engageait pas sa responsabilité si le diagnostic était erroné (Civ. 3e, 29 sept. 2009).

Vices cachés et clause d’exonération

Présentée sous cet angle, la clause exonératoire de garantie des vices cachés semble protéger le vendeur contre toute action en justice. Ce serait méconnaître la subtilité des règles de droit dont les nuances ont été pensées pour coller au mieux à la réalité. Au demeurant, les conseils avisés d’un avocat vous aideront à mieux comprendre le régime qui s’applique à votre égard.

La jurisprudence nous apprend que la clause de non-garantie formulée au profit du vendeur tombe lorsque celui-ci avait connaissance des défauts. Mais encore faut-il en apporter la preuve ! À défaut de preuve suffisante, le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés.

À noter : le vendeur professionnel est présumé connaître l’existence du vice. Les règles de preuve sont alors facilitées.

En revanche, en présence de deux professionnels de la même spécialité (un vendeur et un acheteur qui travaillent dans l’immobilier par exemple), aucune présomption de connaissance du vice ne pèse sur l’une ou l’autre partie. Le juge apprécie souverainement si les parties évoluent dans la même spécialité (Civ 3e, 30 oct. 1978). Il ne faut pas hésiter à recourir aux services d’un avocat pour étayer votre argumentation.

Les conséquences d’une action en garantie des vices cachés peuvent conduire à l’annulation de la vente ou à la restitution d’une partie du prix. À moins d’être de mauvaise foi, le vendeur ne devrait pas supporter les défauts de l’immeuble.

Dans tous les cas, il ne faut pas laisser la situation perdurer. Faites appel à un avocat compétent en droit immobilier rompu à ce type de contentieux pour mettre toutes les chances de votre côté en cas de litige.

Sources : Articles 1603, 1644 et 1645 du Code civil 

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.