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Garantie des vices cachés : une action au secours des propriétaires trompés

| Mis à jour le 30/08/2016 | Publié le 03/12/2015

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

La joie d’acquérir un bien immobilier peut vite virer au cauchemar lorsque l’heureux propriétaire découvre des défauts qu’il n’avait pas décelés avant l’achat. Heureusement, des recours existent contre le vendeur malintentionné. Avocats Picovschi fait le point sur l’action en garantie des vices cachés.

Vices cachés : définition

Les vices cachés sont définis comme étant ceux constitutifs d’une grave imperfection ou d’un défaut et qui étaient inapparents lors de l’achat. Or ce vice diminue la valeur du bien acquis de telle sorte que l’acheteur n’aurait peut-être pas procédé à son acquisition ou tout du moins pas à ce prix. 

Exemple de vices cachés : moisissure dans les murs, fissures dans les fondations, piscine qui se vide par elle-même, présence de termites, caractère inondable du terrain…

L’existence de garanties légales au profit de l’acheteur

Si vous avez eu connaissance du vice qui affecte votre logement lors de la conclusion de la vente, vous n’auriez peut-être pas acquis le bien ou alors à un prix plus inférieur. C’est la raison pour laquelle législateur a prévu des garanties légales dites « de vices cachés » au sein du Code civil.

Une importance doit être portée à la qualité de l’acquéreur. En effet, les juges distinguent selon que l’acquéreur est un professionnel ou non professionnel (profane). Ces derniers seront indulgents avec l’acheteur profane qui ne pensera pas nécessairement à procéder aux mêmes vérifications techniques et approfondies qu’un acquéreur qui acquiert le bien dans l’exercice de sa profession.

Pour prétendre bénéficier des garanties légales des vices cachés, un certain nombre de conditions doivent être respectées (il faut que le vice soit né antérieurement à la conclusion de la vente, il doit se révéler postérieurement à celle-ci, rendant la chose impropre à son affectation…).

À moins que le défaut soit apparent et appréciable dans son étendue, sa seule connaissance par l’acquéreur ne constitue pas en soi un obstacle à la mise en œuvre des garanties légales des vices cachés.

Enfin, sachez que, depuis le 17 février 2005, ces garanties sont enfermées dans des délais stricts, afin de ne pas agir hors délai, rapprochez-vous de votre avocat compétent en la matière qui saura vous assister dans les démarches à mettre en œuvre.

L’exercice des recours en cas de vices cachés

Il se peut que le bien n’en soit pas à sa première cession et ait fait l’objet de plusieurs cessions successives : vous vous retrouvez dans la chaîne des différents sous-acquéreurs. Vous avez alors le choix soit d’exercer un recours contre votre propre vendeur soit d’exercer un recours contre le vendeur initial, avec opposabilité des diverses clauses de limitation de la garantie (par exemple exclusion de la garantie du vendeur initial en cas de travaux réalisés par l’un des sous-acquéreurs qui a ensuite cédé le bien vous revenant…).

L’action en garantie des vices cachés étant encadrée par la loi, l’acquéreur pourra obtenir l’annulation de la vente ou la réduction du prix de vente. Il peut prétendre dans certains cas, à des dommages-intérêts afin de condamner le comportement fautif du vendeur qui avait par exemple eu connaissance du vice lors de la vente (présence de termites, d’insectes xylophages…). L’intervention d’un avocat en droit immobilier et de la construction pourra vous être utile pour déterminer le recours à mettre en œuvre afin de défendre au mieux vos intérêts.

L’action en garantie des vices cachés peut être intenté contre le vendeur, peu importe sa qualité de professionnel ou de non professionnel. Néanmoins, une présomption de connaissance du vice pèse sur la personne du vendeur professionnel, c’est le cas notamment de l’agent immobilier. Ainsi, le vendeur profane ne sera tenu de la garantie qu’en cas de mauvaise foi de sa part, c’est-à-dire, qu’il avait eu connaissance du vice, mais a préféré le cacher à l’acheteur.

Le vendeur pourra être tenu de rembourser à l’acquéreur tout ou partie de ses frais de justice en application du Code de procédure civile, si sa responsabilité est retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Le Cabinet Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier saura vous guider et vous conseiller sur les démarches à suivre afin d’obtenir les meilleures chances de succès de votre action. N’hésitez pas à nous contacter.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Commentaires des lecteurs d'Avocats Picovschi Immobilier

Internaute le 06/12/2015
Tout cela est très bien mais l'auteur oublie de dire que dans 99% des actes de ventes, les notaires insèrent discrètement mais systématiquement une clause d'exonération des vices cachés, qui rend les recours impossibles sauf à faire la preuve que le vendeur connaissait le vice avant la vente !


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