Dommages intermédiaires : quid de la responsabilité du vendeur-constructeur ?

| Publié le 28/04/2011

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La 3^ème chambre civile de la Cour de cassation énonce, par un arrêt du 4 novembre 2010 (n° 09-12.988) que le vendeur qui, après avoir rénové sa maison la vend, est réputé constructeur et est tenu responsable, pour faute prouvée, des dommages intermédiaires.

Après avoir procédé à des travaux de rénovation, les époux X ont vendu à M.Y une maison à usage d’habitation. Se plaignant de désordres affectant les travaux d’étanchéité de la façade, M.Y a assigné les époux en réparation. Pour débouter Mr Y de sa demande, la cour d’appel de Montpellier retient que les désordres n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil et que «l’acquéreur n’est pas fondé à soutenir que la responsabilité de droit commun des vendeurs serait engagée car s’agissant de l’exécution d’un contrat de vente et non d’un contrat de construction, il ne suffit pas de constater l’existence d’un défaut d’exécution, consistant dans une non-conformité au document technique unifié, mais il faut caractériser la défaillance des vendeurs dans l’exécution de leurs obligations spécifiques découlant du contrat de vente ».

La cour de cassation casse l’arrêt attaqué au motif que « la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est tenue d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires ».

La cour de cassation rappelle que « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire » est réputée constructeur de l’ouvrage. La jurisprudence étend la notion de construction aux rénovations. Par conséquent, une personne qui rénove sa maison et la vend est un vendeur – constructeur.

L’arrêt de la 3^ème chambre civile de la cour de cassation du 22 mars 1995 énonce que s’agissant de désordres provenant de travaux de rénovation et relevant des dommages intermédiaires, le vendeur – constructeur est responsable sur le fondement d’une faute caractérisée.

La difficulté concerne la qualification de dommage intermédiaire. Les dommages intermédiaires sont ceux qui n’affectent ni la destination de l’ouvrage ni sa solidité. Ils ne sont donc pas régis par l’article 1792 du code civil, la responsabilité décennale.  Les dommages intermédiaires sont soumis à la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée. Par un arrêt du 5 juin 2007 (n° 06-14.686) la troisième chambre civile reconnaît comme dommages intermédiaires « les défauts d’une façade résultant d’une mauvaise application de l’enduit, qui ne présentent ni ne présenteront dans le délai de garantie décennale le caractère de gravité voulu par l'article 1792 du code civil ».

En l’espèce le désordre affecte l’étanchéité des façades et des ouvertures. Ces désordres n’affectent pas la solidité de l’immeuble. Affectent-ils la destination de l’immeuble ? Selon la cour de cassation ils n’affectent pas la destination de l’immeuble puisqu’elle écarte l’application de l’article 1792 du code civil. Elle qualifie donc le désordre de dommage intermédiaire.

Le vendeur constructeur est responsable d’une faute prouvée pour les dommages intermédiaires.

Elodie COIPEL
Juriste