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Déspécialisation et activité concurrente

| Mis à jour le 16/03/2016 | Publié le 27/04/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Après quelques années à exercer les mêmes activités au sein de votre local commercial, l’envie vous guette d’en entreprendre de nouvelles. Or, le bail commercial que vous avez signé restreint les activités possibles. Sachez déjà que vous êtes en droit de demander la déspécialisation de votre fonds de commerce tout en respectant bien entendu les droits des autres locataires. Comment se déroule la procédure ? Qui peut s’y opposer ? Avocats PICOVSCHI compétent en droit commercial et en baux commerciaux répond à vos interrogations.

Qu’est-ce que la déspécialisation ?

Inscrite aux articles L.145-47 et suivants du Code de commerce, la déspécialisation permet au locataire d’un local commercial de solliciter auprès de son bailleur l’autorisation d’exercer de nouvelles activités non-prévues dans le bail commercial.

Il convient de préciser que toute clause ou convention contraire qui remettrait en cause ce droit d’ordre public du locataire d’un bail commercial sera réputée non-écrite selon les dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce (modifié par l’article 6 de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014). Ainsi, la clause d’enseigne qui oblige le locataire a conservé son enseigne pendant une durée déterminée ou durant toute la validité du bail est nulle.

Toutefois, une exception a été prévue au sein de l’article L. 145-48, alinéa 2 visant à faire échec à cette qualification d’ordre public. Cela concerne le cas du « le premier locataire d'un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction » qui ne sera pas en mesure d’invoquer cette protection pendant une durée de neuf ans à compter de son entrée dans les lieux.

Pour des questions de rédaction, d’interprétation et/ou d’exécution de votre contrat de bail, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre avocat compétent en droit des contrats et baux commerciaux afin qu’il puisse vous apporter des éclaircissements les plus adaptés à votre situation.

La déspécialisation se décline sous trois formes possibles : soit partielle ou restreinte ; soit plénière ; soit par cession-déspécialisation pour préparer le départ à la retraite.

Notez que chaque situation de déspécialisation est particulière car fait appel à des procédures et formalités différentes, devant être respectées à peine de nullité. A titre illustratif, la déspécialisation plénière ne pourra être demandée que pour des motifs fondés sur le changement de la conjoncture économique, mais aussi à la condition que les activités correspondent à la destination de l’immeuble.

Rapprochez-vous d’un professionnel du droit afin d’obtenir plus d’informations et des conseils appropriés pour éviter de vous voir opposer la nullité de votre demande de déspécialisation.

Puis-je solliciter une déspécialisation concurrençant les activités des locataires voisins ?

Votre bailleur est propriétaire de multiples locaux commerciaux dont il les a mis en location auprès de divers colocataires. Vous apprenez que ce dernier a prévu au sein de ces baux commerciaux des clauses d’exclusivité et/ou non de non-concurrence et dorénavant vous doutez quant à la possibilité de mettre en œuvre votre droit à la déspécialisation.

Il est vous est vivement recommandé de vous faire assister par un conseil compétent en droit des contrats et en baux commerciaux, qui lui saura répondre à vos interrogations et défendre vos intérêts.

Sachez qu’il est usuel que les règles légales en matière de déspécialisation s’opposent aux clauses d’exclusivité et de non-concurrence introduites dans les baux commerciaux au profit des colocataires du bailleur. Ce dernier ne saurait voir sa responsabilité engagée pour avoir fait primer une règle d’ordre public sur les clauses contractuelles.

Il est de jurisprudence constante qu’en cas de versement d’une indemnité par les colocataires en raison de l’exclusivité que le bailleur s’engage à leur réserver, ces premiers pourront réclamer remboursement des montants versés suite à la mise en application d’une demande de déspécialisation, puisque le paiement effectué est devenu sans cause (Cass. Com. 5 octobre 1981, n°80-11076).

S’il existe une clause de non-concurrence et que sa validité n’est pas contestée, il faut savoir que sa portée est restreinte par les dispositions relatives à la déspécialisation. Ce qui n’empêche pas un colocataire d’agir contre un tiers qui viendrait le concurrencer dans ses domaines d’activités (Cass. Civ. 3ème 13 juillet 2010, n°09-67516).

Le bailleur doit faire preuve de diligence dès qu’il reçoit une demande de déspécialisation partielle ou plénière d’un de ses locataires qui concurrencerait les activités des locataires voisins. A défaut, il engagera sa responsabilité pour ne pas avoir respecté ses engagements contractuels (garantir qu’aucune concurrence ne vienne troubler l’activité de ses locataires).

L’intervention d’un professionnel du droit devient indispensable pour déterminer quels sont vos droits et devoirs, et obtenir gain de cause.

Qui peut s’opposer à une déspécialisation concurrente aux activités existantes ?

La personne du bailleur peut s’opposer à cette demande de déspécialisation, à condition bien sûr de le faire devant la bonne juridiction (le tribunal de grande instance).

Or, d’autres personnes peuvent eux aussi former opposition à cette volonté du locataire de déspécialiser son fonds de commerce. A savoir, les colocataires du bailleur bénéficiaires des clauses précitées. Leur refus constitue un motif légitime pouvant conduire à l’avortement du projet de déspécialisation (article L. 145-52 du Code de commerce).

Avocats PICOVSCHI est un Cabinet d’avocats existant depuis plus de 25 ans, situé dans le 17ème arrondissement de Paris, structure composée de multiples avocats compétents dans de nombreux domaines, tels que le droit des contrats, baux commerciaux et le droit des affaires. N’hésitez pas à nous contacter que vous soyez locataire, colocataire ou bailleur d’un local commercial, nous serons vous conseiller sur votre situation.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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