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Défiscalisation immobilière : l'appât fiscal ne fait pas tout

| Publié le 21/05/2013

Ecrit par : Audrey OLLIVRY, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Il existe de nombreux dispositifs offerts par le législateur afin d’optimiser son investissement immobilier. Depuis le 1er janvier 2013, la loi Duflot est entrée en vigueur, instaurant un nouveau dispositif remplaçant le « Scellier ». Ils ont tous vocation à permettre l’augmentation de l’offre de biens locatifs sur le marché. En effet, afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux la contrepartie est de louer le bien durant une certaine période avec un loyer plafonné. Cependant, certains dispositifs paraissent plus attractifs que d’autres ce qui est notamment le cas du loueur en meublé professionnel (LMP). En outre, il faut rester vigilant lors de vos investissements puisque certains entrepreneurs et promoteurs n’ont pas de scrupules à mettre en place de véritables arnaques en vous faisant miroiter l’affaire du siècle. Ainsi, la présence d’un avocat expert en droit immobilier et en droit fiscal est indispensable. Avocats PICOVSCHI, compétent dans ces domaines vous défend lors de vos contentieux.

 

 

Loueur en meublé professionnel : des avantages plus qu’alléchants …

Afin de pouvoir bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel il est indispensable de remplir certains critères (inscription au registre du commerce et des sociétés, revenus minimums, etc.).

Les revenus obtenus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Les avantages fiscaux sont divers. L’intérêt d’un achat en LMP est de pouvoir générer des revenus non imposables mais aussi obtenir le remboursement de la TVA, qui n’est possible uniquement sous certaines conditions.

-    Le logement doit être situé dans une résidence proposant au moins 4 services (gardiennage, petit-déjeuner…) ou de tourisme classé.
-    L’investisseur doit passer un bail commercial d’une durée d’au moins 9 ans avec le gestionnaire offrant les services.

Ainsi, le statut de LMP permet d’obtenir une réduction du revenu imposable afin qu’il se rapproche de zéro. Ce dernier est obtenu après déduction de nombreuses charges (les intérêts d’emprunt, les charges de propriété et de copropriété, …).

Il existe d’autres avantages fiscaux, en effet il est possible d’être exonéré de plus-value lorsque la revente intervient 5 ans après l’achat. Les biens professionnels n’entrant pas dans le calcul de l’ISF, ces derniers seront exonérés. De plus, l’intérêt de cet investissement est la garantie de loyers impayés accordée par le gestionnaire de la résidence. Cependant, malgré l’ensemble des avantages ce dispositif reste risqué. Acheter en LMP peut être un véritable piège.

… mais attention aux nombreux risques !

Le principe du LMP est la gestion de la résidence par un exploitant, lorsqu’elle est faite de façon consciencieuse l’investissement est rentable. Cependant, lorsque le gestionnaire est un escroc cela peut vite devenir un cauchemar pour les investisseurs. En effet, une mauvaise gestion de la résidence peut conduire à faire fuir les potentiels futurs locataires.

Par ailleurs, dans le contexte économique actuel la revente de ce type d’appartement est extrêmement difficile, en effet les acquéreurs potentiels se préfèrent se tourner majoritairement vers la propriété dite traditionnelle.

En outre, si la revente se fait elle aura pour conséquence d’engager l’investisseur à la restitution de la TVA remboursée à l’acquisition. Le montant du remboursement se calcule au prorata temporis de la période restant à courir entre la cession et la fin du délai de 20 ans. En effet, le LMP est un investissement sur le long terme, ainsi pour bénéficier totalement du remboursement de TVA il faudra que le bien soit loué pendant au moins 20 ans. Etant soumis à une fiscalité commerciale, l’investisseur sera tenu de tenir une comptabilité. Cette obligation peut être lourde pour les particuliers ayant le statut de loueur meublé professionnel.
Avant d’investir dans ce type de montage fiscal, il est préférable de consulter un expert en droit immobilier et fiscal. Les contentieux liés à ces questions sont lourds et seul un avocat compétent dans ces domaines du droit peut vous aider.

Sources : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1991.xhtml et http://www.lefevre-associes.fr/lefevre/nos-services/defiscalisation/loi-lmp/

 

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