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Cour de cassation, faites attention lors de l'acquisition d'un terrain

| Publié le 16/10/2012

Ecrit par : Gary-Alban MARAVILHA, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

L’achat d’un terrain, par un professionnel ou un particulier s’inscrit généralement dans le cadre d’un projet d’investissement global (construire une maison, un immeuble, un centre commercial…). Il est donc important que la vente se réalise correctement et sans encombre. Il est assez fréquent de voir des ventes échouer pour des raisons d’escroquerie, de fraude, de dol etc. Pour éviter cela, il est primordial de toujours faire appel à un avocat compétent en droit immobilier et droit de la construction.

Les faits de l’arrêt

Une commune a vendu une parcelle cadastrée à une personne. Cette vente s’était alors effectuée par acte sous seing privé (sans l’intervention d’un notaire). Trois ans plus tard, la mairie a vendu plusieurs autres parcelles dont la parcelle cadastrée. Or, cette seconde vente s’est faite par acte authentique publié et enregistré à la conservation des hypothèques.

Dans les faits, le second acquéreur avait précisé à l’acquéreur initial qu’il souhaitait lui échanger la parcelle contre une autre. Entre temps, il a conclu la vente de la parcelle avec la ville et a annulé l’échange. Finalement, le second acquéreur a pu signer la vente et la publier au détriment du premier. Le premier acquéreur s’est retrouvé sans rien.

Le premier acquéreur a donc assigné la ville en annulation de la vente et en paiement de dommage et intérêts. La réaction du premier acquéreur semble logique puisque la mairie a vendu un terrain qu’elle avait déjà vendu à quelqu’un d’autre.

Par ailleurs, durant ces trois années il est fort probable que le premier acquéreur ait commencé des travaux, ait investi de l’argent sur le terrain. Or, avec la deuxième vente il s’est retrouvé soudainement « exproprié ».

La nécessaire publication de l’acte de vente

Généralement, avant toute vente d’un bien immobilier, l’acquéreur et le vendeur se mettent d’accord sur un certain nombre d’éléments. Cet accord est formalisé dans un contrat qui est la promesse de vente (unilatéral) ou le compromis de vente (synallagmatique). Toutefois, lorsque l’acquéreur et le vendeur sont d’accord et que le paiement est intervenu, la vente est finalisée et terminée.

Même si la signature de la promesse de vente ou du compromis peut se faire par acte sous seing privé il est, toutefois, conseillé de faire un acte de vente en passant par le notaire. De cette manière, vous vous éviterez tout risque de contentieux futurs. Le notaire s’occupera de toute la procédure ainsi vous vous désengagerez de toute responsabilité en cas d’erreur de votre part si vous décidiez de faire un acte de vente sous seing privé. C’est lui qui publiera la vente. En publiant la promesse de vente, elle deviendra opposable à un tiers. Dans l’arrêt en question, en publiant l’acte de vente, le second acquéreur a pu l’opposer au premier.

Pour éviter tout problème, il est important de faire publier la promesse de vente ou le compromis. Dans un arrêt du 10 février 2010 (n° 08-21.656), la Cour de cassation avait déjà jugé que pour qu’un compris de vente soit opposable, il devait être publié.

Validité d’une vente entachée de fraude

Dans le présent arrêt, le premier acquéreur n’avait pas fait publier la promesse de vente, la Cour d’appel de Grenoble ainsi que la Cour de cassation en ont tiré la même conclusion. Selon les juges, la signature de la promesse sous seing privé ne pouvait être opposable au deuxième acquéreur de mauvaise foi car ce dernier avait publié l’acte qu’il avait signé avec la commune.

Il est résulte que la publicité de la promesse de vente ou du compromis de vente prime sur le reste. Même si l’un des acquéreurs a commis une manœuvre frauduleuse, comme c’était le cas dans l’arrêt, le fait de publier l’acte suffit. Par conséquent, la vente a pu avoir lieu.

Le rôle de l’avocat

L’avocat peut avoir un rôle à plusieurs niveaux : en amont, au cours ou en aval de la relation contractuelle. Lors des phases précontractuelles, l’avocat va vous permettre de sécuriser la relation juridique. Il va se renseigner sur la situation de l’acquéreur ou du vendeur, sur la situation du bien à acheter,…

Au cours de la relation contractuelle, l’avocat jouera le rôle de négociateur en cas de conflits. Il pourra aussi suivre l’avancement des opérations et établir un certain nombre de document (rédaction des contrats, clauses…).

Enfin, en aval, lorsque la vente est effectuée (où lorsque vous pensez qu’elle l’est si vous n’avez pas pris d’avocat au préalable), il vous défendra en cas de conflit post-acquisition. L’avocat est toujours un allié auquel il faut penser lorsque vous décidez d’entreprise d’investir des sommes importantes.
 

 


Sources : Cour de cassation, Civile, Chambre civil 3, 19 juin 2012, 11-17.105

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