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Copropriété : comment faire face aux difficultés ?

| Publié le 12/10/2017

Avocats Picovschi

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SOMMAIRE

Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs lots et votre copropriété est confrontée à une situation d’impayés ou risque de l’être. Sachez que plusieurs procédures existent : de la simple alerte, pour les impayés les moins importants, à la procédure de carence lorsque la copropriété ne peut plus rien assumer financièrement ou ni même assurer la sécurité de ses habitants, ce qui peut se solder dans le pire des cas par une expropriation. Avocats Picovschi fait le point sur l’éventail de ces règles, préventives ou curatives, qui sont adaptées au degré de problèmes rencontrés par la copropriété et dont vous pouvez peut-être bénéficier.

La procédure d’alerte

Les difficultés financières commencent à s’accumuler dans la copropriété, mais le niveau d’impayés n’est pas encore alarmant ? La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a prévu un dispositif susceptible d’aider à redresser la barre : la procédure d’alerte. Sont concernées par cette mesure les copropriétés dont les impayés dépassent 25% des sommes exigibles (au titre du budget prévisionnel ou des dépenses hors budget) pour les copropriétés de moins de 200 lots, et de 15% pour celles de plus de 200 lots, depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 sur l’accès au logement et un urbanisme rénové. Le syndic, et si celui-ci fait défaut les copropriétaires représentant 15 % des voix du syndicat, le maire de la commune, le président de l’EPCI, le préfet, ou tout créancier dont les factures sont restées impayées depuis plus de 6 mois, peuvent agir.

L’avocat, rompu à ce type de procédure, est là pour assurer la défense de vos intérêts. Il saisira la juridiction compétence afin que celle-ci désigne un mandataire ad hoc. Après avoir analysé la situation du syndicat et de l’état de l’immeuble, le mandataire préconise des solutions pour rétablir l'équilibre financier du syndicat, assurer la sécurité de l'immeuble et fait part des résultats des actions éventuellement menées avec les parties en cause. L’objectif à ce stade est donc bel et bien de redresser les comptes de la copropriété, et l’avocat peut apporter sa pierre à l’édifice. Il est là pour constituer le dossier, apporter tous les éléments nécessaires et l’argumentaire permettant de convaincre et de faire la différence.

La procédure applicable aux copropriétés en difficulté

En présence d’impayés dont le niveau est plus inquiétant, la procédure applicable aux copropriétés en difficulté, prévue par la loi de 1965, permet de recourir à un administrateur provisoire. Nommé par le juge, qui peut être saisi par les mêmes personnes que pour la procédure d’alerte et le mandataire ad hoc lui-même, l’administrateur provisoire dispose de pouvoirs étendus : afin de « prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété », il se substitue cette fois purement et simplement au syndicat des copropriétaires, dont il doit être indépendant. Il faut, pour que cette procédure soit enclenchée, que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires soit « gravement compromis » ou que le syndicat soit « dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ». 

Chargé de prendre les mesures utiles au redressement de la copropriété (encore possible en théorie), l’administrateur provisoire peut établir un plan d’apurement des dettes de la copropriété. En revanche, il ne peut pas prendre en principe d’actes d'acquisition immobilière ni d’actes de disposition, ni même modifier les clauses du règlement de copropriété relatives à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes.

L’état de carence

Lorsque la situation est irrémédiable, l’état de carence figurant à l’art. L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation (CCH), peut être mis en jeu. Celui-ci concerne les pires cas, à savoir les copropriétés qui sont « dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité et la santé des occupants ». Si cette situation est caractérisée par le juge, ce dernier effectue une déclaration de l’état de carence du gestionnaire de l’immeuble, et engage dans la foulée, une procédure d’expropriation.

L’avocat, expert en droit de l’immobilier, peut encore à ce stade intervenir pour veiller à vos intérêts. L’intervention d’un avocat expérimenté peut vous décharger de ces démarches et être un interlocuteur sérieux qui mettra en œuvre et activera tout ce qui est nécessaire à la préservation de vos biens immobiliers.

Le diagnostic technique global (DTG)

En marge de tous ces dispositifs qui s’appliquent en cas de problèmes avérés, le diagnostic technique global (DTG), dernier en date mis en place par la loi Alur (art. 58) et figurant aux art. L. 731-5 et suivants du CCH, a pour objectif d’anticiper le plus en amont possible les difficultés de la copropriété. Le DTG informe la copropriété sur les travaux qui doivent à terme être entrepris et leur coût, et prévoit une évaluation du coût des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devront être menés dans les dix prochaines années.

Pour autant, toutes les copropriétés ne sont pas forcément concernées. Le DTG est obligatoire, depuis le 1er janvier 2017, pour les immeubles mis en copropriété à cette date et datant de plus de 10 ans, ou encore celles qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l'administration demande au syndic de le lui produire. Toutefois, toutes les copropriétés doivent soumettre au vote en assemblée générale la réalisation d'un DTG, sans obligation pour les copropriétaires de le voter. À noter enfin que, dans le cadre d’une vente et s’il a été réalisé, ce document doit être annexé au contrat.

Au-delà de ces informations, si vous êtes en litige avec l’un ou l’autre de ces acteurs, Avocats Picovschi peut vous aider à y voir plus clair et vous conseiller dans le cadre de la mise en œuvre de ces procédures.

Sources : www.service-public.fr ; Institut national de la consommation ; Anil

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