Contrat de construction de maison individuelle CCMI

| Publié le 28/04/2011

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Pour souscrire un tel contrat, cela suppose d’être déjà propriétaire d’un terrain et de bénéficier d’un permis de construire. Si ce permis n’est pas encore obtenu, il faudra bien sûr prévoir une clause suspensive dans le contrat. D’autres conditions suspensives peuvent être contractuellement prévues telle l’obtention d’un prêt ou  encore l’obtention de la garantie de livraison. Une assurance dommage ouvrage devra, en outre, être souscrite.

Ce contrat est régi par la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d'une maison individuelle. Cette loi figure aux articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Ce type de contrat est très encadré, ceci pour éviter d’éventuels contentieux. La maîtrise d’œuvre est réglementée, il y a une certaine protection de l’acquéreur non professionnel. Notamment le consommateur a la possibilité de se rétracter. Le maître de l'ouvrage peut, en effet, se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Il existe deux types de contrats différents : le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.

Cette loi prévoit qu’une personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation est dans l’obligation de signer un contrat précisant certaines mentions.

L’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation indique ces nombreuses mentions s’agissant du contrat avec fourniture de plan, à savoir :

«  a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

   b) L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l'urbanisme ;

   c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;

   d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :

   - d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

   - d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

   e) Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;

   f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi nº 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

   g) L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

   h) L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;

   i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

   j) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;

   k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. »

Quant au contrat sans fourniture de plan, les mentions obligatoires figurent à l’article L.232-1 dudit code et sont les suivantes :

1. La désignation du terrain ;

   b) La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ;

   c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l'exécution des travaux ;

   d) Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;

   e) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;

   f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi nº 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

   g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.

Il convient de préciser que l’absence d’un contrat écrit pour une telle construction est une infraction passible d’une peine d’emprisonnement de deux ans et d'une amende 37 500 euros.

S’agissant du prix de la construction, il doit bien sûr être prévu contractuellement. Mais le décret prévoit quelques indications à ce sujet, et notamment un échelonnement des paiements selon l’avancement des travaux.

L’article R.231-7 du code de la construction et de l’habitation apporte quelques précisions. Il dispose que :

« Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :

   15 p. 100 à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

   25 p. 100 à l'achèvement des fondations ;

   40 p. 100 à l'achèvement des murs ;

   60 p. 100 à la mise hors d'eau ;

   75 p. 100 à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;

   95 p. 100 à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

   II. - Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

   1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;

   2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

   Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 p. 100 du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance. »