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Contestation des charges de copropriété, l’avocat au secours des copropriétaires

| Publié le 27/10/2015

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous êtes propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété. Les charges réclamées par le syndic vous semblent injustifiées par rapport aux sommes votées en assemblée générale, aux structures communes ou à la taille de votre lot ? Vous souhaitez contester le montant et la répartition de ces charges ?  Comment contester le paiement qui vous est réclamé ? Quelles sont les démarches à suivre ? Y-a-t-il une procédure ou des règles particulières applicables en la matière ? Autant de questions que vous vous posez légitimement et auxquelles votre avocat est le plus à même de répondre.

Quels sont mes devoirs en qualité de copropriétaire ?

Tous les copropriétaires doivent participer aux charges de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de gestion de la copropriété. Ils ont l’obligation de s’acquitter de ces charges de copropriété (art 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Il existe plusieurs catégories de charges:

  • les charges communes, relatives à l’entretien et à l’amélioration des parties communes ;
  • les charges privatives, relatives aux parties privées ;
  • les charges exceptionnelles, qui font suite à des travaux importants rendus nécessaires par un sinistre ou un changement de règlementation.

Quels sont les pouvoirs du syndic de l’immeuble si je refuse de payer les charges qu’il me réclame ?

Vous pouvez refuser de payer les charges de copropriété en vous opposant aux appels de fonds effectués par le syndic.

Le syndic procède alors au recouvrement des charges. Celui-ci se prévaut souvent du fait que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, le seul fait pour l'assemblée générale d'approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes-parts de charges.

Toutefois, comme le rappelle la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 12 octobre 2011 « le fait que les comptes aient été approuvés par l’assemblée ne s’oppose pas à ce qu’un copropriétaire oppose au syndicat d’éventuelles erreurs dans la tenue de son compte individuel ». À cet égard, l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ».

En cas de contestation des sommes qui vous sont réclamées par le syndic de votre immeuble, adressez-vous à votre avocat. Lui seul saura vous défendre efficacement.

Quels types de charges le syndic peut-il me réclamer ?

Dépenses courantes

Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes relatives aux parties communes et aux équipements communs. Ces dépenses couvrent leur maintien en l'état, leur fonctionnement et leur administration (ex : travaux de peinture dans les cages d’escaliers, entretien des espaces verts, remplacement du digicode…).

Les charges prévues au budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions que vous versez au syndic de copropriété. Elles sont régularisées en fin d’année selon les dépenses réelles et leur montant est approuvé par l’assemblée générale.

Dépenses exceptionnelles

Les gros travaux doivent faire l'objet d'un vote des copropriétaires. Les dépenses correspondantes sont votées en même temps que les travaux et peuvent faire l'objet d'un appel de charges, ou de provisions spéciales. Lors du vote des dépenses exceptionnelles, l'assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes (ex : travaux de ravalement de la façade, de réparation de la toiture après une violente tempête, remplacement de la porte-cochère après dégradation…).

À savoir :

La loi Alur prévoit la mise en place d'un fonds de travaux à partir du 1er janvier 2017 pour faire face à certaines dépenses et qui sera constitué sur la base de cotisations annuelles des copropriétaires. Ces dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur.

Attention :

Si vous vous êtes abstenu ou si vous avez voté contre une décision de travaux d'amélioration, ou encore si vous n’avez pas participé à l'assemblée générale, votre avocat pourra obtenir un étalement de votre paiement en adressant une demande au syndic de copropriété, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce différé de paiement peut être assorti d'une majoration.

Vous contestez le montant des charges que vous réclame le syndic de copropriété de votre immeuble ? Votre avocat, rompu au droit immobilier, saura défendre efficacement vos intérêts.

Puis-je contester la répartition des charges qui me sont réclamées ?

Le règlement de copropriété répartit les charges au prorata des millièmes de copropriété, proportionnellement à la valeur de chaque lot (surface des parties privatives, degré de confort, situation du lot au sein de l’immeuble, utilité objective que procure un équipement collectif à chaque lot).

Vous pouvez vous étonner du montant des charges qui vous sont réclamées au vu de la superficie de votre lot ou de la pertinence à votre égard des travaux envisagés. Pour contester votre quote-part, vous devrez soumettre une proposition de modification des charges à l’assemblée générale et obtenir l’unanimité.

À défaut, votre avocat saisira le Tribunal de Grande Instance. Celui-ci veillera à ce que les conditions de délai et de montant posées par la loi pour engager une telle action soient bien remplies.

Comment puis-je contester le montant des charges qui me sont réclamées ?

Vous pouvez juger excessif un appel de charges, un appel de fonds pour travaux ou une régularisation de charges découlant d’une mauvaise réparation des charges ou d’une erreur dans le mode de facturation de la prestation réalisée.

Vous êtes en droit de contester les sommes qui vous sont réclamées. Le fait que les comptes aient fait l’objet d’une approbation par l’assemblée générale ne pourra pas vous être opposé.

Votre avocat apportera la preuve que les sommes réclamées sont entachées d'erreurs dans la répartition des charges, dans le calcul des quotes-parts ou dans une mauvaise prise en compte de certaines dépenses.

Votre avocat est là pour vous guider et vous aider à réunir des éléments de preuve pertinents qui permettront d’emporter la conviction du juge.

Enfin, sachez qu’en qualité de copropriétaire, vous disposez d’un droit d’accès aux documents du syndic. Si vous vous estimez lésé, votre avocat peut demander au syndic de consulter les pièces justificatives des charges (factures, contrats d’entretien, quantité d’eau ou de fuel consommée…etc.). Le syndic est tenu de mettre ces documents à la disposition de votre avocat pendant une journée au moins entre la date de la convocation de l’assemblée générale en vue de l’approbation des comptes et la tenue de celle-ci.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Plusieurs types de charges peuvent vous être réclamés. Soyez vigilants. Il se peut que le syndic de copropriété qui gère votre immeuble vous réclame des sommes injustifiées. En outre, vous pouvez vite vous sentir démuni face à un syndic de copropriété. Consultez votre avocat pour vous assurer que les sommes que vous vous apprêtez à verser ne sont pas excessives par rapport à ce que vous devriez régler. Avocats Picovschi, cabinet rompu au droit immobilier depuis 1988 saura défendre efficacement vos intérêts. N’hésitez pas à nous contacter pour discuter avec nos avocats et faire le point sur votre situation.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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