Contentieux des baux commerciaux : les recours face au refus de renouvellement du bail commercial.

| Mis à jour le 18/02/2021 | Publié le 31/05/2012

Le statut des baux commerciaux des articles L.145-1 et suivants du code de commerce impose des règles particulières en matière de location de locaux exploités à des fins commerciales, artisanales ou industrielles. À maintes reprises, la Cour de cassation est revenue sur la thématique du refus de renouvellement de bail commercial, notamment en ce qui concerne ses modalités de contestation. Elle a ainsi pu rappeler que les délais pour agir sont enserrés dans des limites strictes qu'il ne faut pas oublier de prendre en compte, sous peine de voir son action déclarée irrecevable. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous assiste en cas de contentieux relatif au refus de renouvellement du bail commercial.

Le refus de renouvellement du bail commercial

La particularité du bail commercial tient au fait que son renouvellement est automatique à l’issue de son terme et ce, par tacite prolongation pour une durée indéterminée. D’une durée minimum de 9 ans, son régime implique qu’aucune clause ne peut venir interdire cette reconduction.

Néanmoins, il peut arriver que le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail à l'issue des 9 années légales, étant donné que la loi l’y autorise sous certaines conditions.

L'article L 145-14 du Code de commerce dispose en effet que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Il ne serait toutefois pas curieux qu’un bailleur donne congé à son locataire sans verser d’indemnité d’éviction lorsque l’immeuble est insalubre ou dangereux et qu’un arrêté préfectoral a ordonné sa démolition, si le locataire ne répond plus aux conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux, lorsque le bailleur justifie d’un motif grave et légitime contre le locataire (motifs liés à l’exécution du bail, extracontractuels, ou encore s’il n’exploite plus le fonds de commerce sans raison sérieuse et légitime).

Dans ce dernier cas, le congé sans indemnité d’éviction doit être précédé d’une mise en demeure de cesser l’infraction dans un délai d’un mois destiné au locataire et par acte extrajudiciaire motivé et visant les termes de l’article L. 145-17-I du Code de commerce (sommation d’huissier ou commandement de payer par exemple). Par la suite, l’acte de congé pourra être délivré par acte d’huissier invoquant les griefs retenus à l’encontre du locataire évincé.

Il est important de garder en tête que le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit le demander, conformément à l’article L. 145-10 du Code de commerce, par acte extrajudiciaire ou LRAR. C’est à défaut de réponse que le principe du renouvellement aura été acquis.

Comment contester le refus de renouvellement de bail commercial ?

À ce sujet, par un arrêt du 24 septembre 2020 (n° 19-13.333), la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé le principe selon lequel une déclaration verbale de refus de renouvellement ne valait pas une notification de refus conforme à la prescription de l’article L. 145-10, alinéa 5 du Code de commerce. Ainsi, celle-ci doit indiquer que le locataire qui entend contester le refus ou exiger une indemnité d’éviction peut saisir le tribunal dans un délai de 2 ans, à peine de nullité.

Nous le comprenons, lorsque le refus de renouvellement lui est notifié, le locataire a deux options. Il peut contester ce refus et/ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction.

L'article L. 145-10 du Code de commerce pose que « l'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ».

L'action du locataire est enserrée dans des délais très stricts. Il a donc deux ans pour agir, à compter de la notification du refus, sous peine de voir son action éteinte.

C'est là tout l'intérêt de recourir à un avocat expert en droit immobilier qui connaît parfaitement les règles de procédure et saura vous aider et vous conseiller dans vos démarches afin d'éviter tous les pièges

Dans son arrêt du 1er février 2012, la 3e Chambre civile revient sur le calcul des délais pour agir. En l'espèce, le locataire demandait le paiement de la garantie d'éviction.

La Cour d'appel de Toulouse, dans un arrêt du 17 novembre 2010, déclarait que « l'article L. 145-10 du Code de commerce n'édicte pas une règle de forclusion mais une exigence formelle de l'acte de refus de renouvellement ; que pour ce qui est du calcul du délai de prescription, ce n'est pas la date de la saisine du tribunal qui importe mais celle de la délivrance de l’assignation ».

La Cour de cassation casse cet arrêt. Elle est en désaccord avec l'interprétation que la Cour d'appel fait de ce texte. Selon elle, « seule la saisine du tribunal pouvait interrompre le délai ».

Il existe donc des recours pour le locataire face au refus du bailleur de renouveler le bail commercial. Ainsi, il est important de recourir aux conseils d'un avocat qui, fort de son expérience, saura parfaitement accomplir toutes les formalités nécessaires à la procédure, et, ce, dans les délais impartis.

À ce titre, lorsqu’il sera question d’un refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, il s’assurera non seulement du bon calcul de cette compensation de préjudice subi par le locataire (comprenant indemnité principale et indemnités accessoires) mais également de son règlement en temps opportun.

Si, dans un autre cas de figure, le bailleur aurait refusé de renouveler le bail commercial sans indemnité d’éviction, votre avocat pourra estimer si le motif allégué est effectivement grave et légitime (soit qu’il existe un manquement au statut des baux commerciaux, aux obligations du bail, soit qu’un comportement fautif du locataire en rapport avec le bail), ou encore si le bail ayant exercé son droit de reprise a respecté la destination de l’immeuble et justifiant le refus.

Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous accompagne dans le cadre de vos litiges relatifs aux baux commerciaux.