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Construction : le contentieux lié à la réception de l'immeuble

| Publié le 14/03/2013

Ecrit par : Audrey Ollivry, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

La réception est un acte par lequel le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire le propriétaire, accepte le bien. La réception est une étape cruciale puisqu’en effet, elle est libératoire pour le constructeur. Cependant, ce dernier sera tout de même tenu de la garantie décennale. Il est fréquent que les parties soient confrontées à des contentieux lors de cette étape, notamment sur la question de la preuve de la date. Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier et de la construction peut vous aider dans vos démarches ; l’importance de l’acte de l’avocat n’est plus à démontrer dans ce domaine.

Les caractéristiques de la réception

L’article 1792-6 du Code civil définit la réception comme le point de départ de la garantie décennale. Il en existe deux types : amiable ou judiciaire, cependant est aussi  admise la réception tacite. Elle doit être prononcée contradictoirement, cet acte est l’acceptation de l’ouvrage avec ou sans réserve par le maître d’ouvrage. Elle est souvent à l’origine de contentieux, notamment lorsqu’il s’agit de déterminer la date. Un constructeur peut en effet retenir une date comme celle de la réception cependant elle ne correspond pas à celle de l’acceptation réelle du propriétaire. Cette divergence aurait des effets sur le début du délai de la garantie de parfait achèvement. Il convient donc de rappeler quels sont les éléments indispensables à la réception.

-    La volonté d’accepter le bien :    
Lorsque la réception est amiable ou tacite il est nécessaire qu’il y ait la volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage par le maître d’ouvrage, en effet c’est un acte unilatéral. Cette condition n’est pas présente lorsque la réception est judiciaire c’est-à-dire prononcée par le juge. Dans cette situation, le maître d’ouvrage refuse souvent,  de façon abusive, de recevoir le bien alors qu’il est en état de l’être.

-    La présence d’un débat contradictoire :    
Dans tous les cas, il est obligatoire que la réception respecte un débat contradictoire entre les parties. Il est indispensable que les deux parties soient présentes. Afin de prouver ce débat il n’y a aucune condition de forme à respecter. Il n’est pas nécessaire que les deux parties signent le procès-verbal où sont consignées les réserves afin de faire la preuve du caractère contradictoire.

La question de la preuve de la réception

Le contentieux lié à la réception va porter essentiellement sur la preuve de ces caractéristiques indispensables et ce, principalement lorsqu’elle est tacite.

Le constructeur devra faire la preuve de la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de vouloir recevoir l’ouvrage. Il pourra être déduit de cette première condition le débat contradictoire entre les parties. Cette dernière est déduite par le juge à l’aide de la technique du faisceau d’indices. L’aide d’un avocat dans ces démarches est indispensable puisque ce dernier est à jour des décisions jurisprudentielles. Il est compétent pour apporter la preuve de l’absence ou non de la volonté d’acceptation par le maître d’ouvrage.
 
De nombreux indices tels que la prise de possession, ou le paiement du prix ne sont pas suffisants lorsqu’ils sont pris en compte individuellement surtout lorsque le maître d’ouvrage a émis des réserves sur l’immeuble. La mise à disposition de ce dernier par le constructeur est un autre frein à la preuve de la volonté non équivoque du propriétaire.

C’est grâce à la combinaison de ces différents indices qu’il sera possible de faire la preuve de la réception lors d’un contentieux. Afin de prouver  cet acte l’aide d’un avocat est indispensable.

Le 8 mars 2013

 

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