Ecrit par : Pauline LEBON, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous êtes confronté à un conflit concernant la fixation de votre loyer commercial ? Vous ne connaissez pas les règles applicables au bail commercial et vous vous demandez comment mettre fin à cette situation délicate ? Qu’il s’agisse de la fixation initiale du loyer ou encore de son renouvèlement, l’avocat est là pour vous guider.
La détermination des loyers commerciaux
La liberté du preneur et du bailleur dans la fixation du loyer
Les parties fixent ensemble et librement le loyer commercial. Ainsi, différentes clauses peuvent être insérées dans le contrat de bail commercial pour déterminer le loyer.
Les choix qui s’offrent au preneur et au bailleur
Les parties peuvent, à leur choix, opter :
- Soit pour un loyer fixe : la détermination d’un loyer avec un montant fixe est obligatoire.
- Soit pour un loyer variable : ici le loyer peut évoluer au court du temps. Deux clauses peuvent alors être insérées dans le contrat, savoir :
- La clause d’échelle mobile (encore appelée la clause d’indexation).Les parties choisissent alors un indice qui va influencer le montant du loyer. L’article L112-2 du Code monétaire et financier encadre les parties dans le choix de cet indice.
- Il ressort de cet article que l’indice doit avoir un lien avec l’objet du bail et l’activité du preneur.
- Ainsi par exemple, en vertu de cet article « Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant (…), pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques. »
- La clause recette
- La clause d’échelle mobile (encore appelée la clause d’indexation).Les parties choisissent alors un indice qui va influencer le montant du loyer. L’article L112-2 du Code monétaire et financier encadre les parties dans le choix de cet indice.
Les parties peuvent également décider que le loyer dépendra du chiffre d’affaires réalisé.
La procédure spécifique du contentieux dans la fixation du loyer commercial
Le rôle du juge des loyers commerciaux : acteur principal du contentieux
L'article R. 145-23, alinéa 1er, du code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace ».
Sa compétence ne peut pas être écartée par une clause du contrat de bail.
Les conflits liés au renouvèlement du bail commercial
Le locataire dispose d’un droit au renouvellement. Chacune des parties peut alors saisir le juge des loyers commerciaux pour obtenir une modification du loyer du bail (C. com., art. L. 145-47).
En cas de conflit dans la révision du loyer, les parties peuvent saisir le juge des loyers commerciaux.
Par exemple, le juge pourra statuer sur : la révision triennale légale prévue par le code de commerce, la révision triennale du loyer résultant de la déspécialisation partielle, …
La procédure bien spécifique devant le juge des loyers commerciaux
La procédure devant le juge des loyers commerciaux débute obligatoirement par la notification à la partie adverse d'un « mémoire préalable ». Ce mémoire doit respecter des conditions précises quant à sa forme et son contenu. La partie qui le reçoit devra y répondre en rédigeant également un mémoire.
Le juge des loyers commerciaux est saisi par le preneur ou le bailleur par le biais d’une assignation ouvrant alors une procédure bien spécifique. L'assignation doit, en principe, être signifiée au moins un mois après la réception du mémoire préalable à l'autre partie.
À cette étape, l’intervention de l’avocat sera indispensable si vous souhaitez établir une argumentation solide reposant sur les bons fondements juridiques et faire valoir vos droits.
La phase de négociation
La partie qui le souhaite peut, après cette notification, recourir à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. La saisine de cette commission n’est pas obligatoire, c’est simplement une faculté (Civile 3, 10 mars 2010). Attention toutefois, car cette commission n’est pas compétente pour tous les conflits. Elle ne peut en effet être saisie que sur la fixation du loyer du bail renouvelé et non sur la révision du loyer, mais là encore il existe des limites à sa compétence.
Attention dans tous les cas, aux divers délais qui peuvent s’imposer à vous pour agir ! Tenez-vous bien informer et n’hésitez pas à vous faire assister tout au long de cette procédure spécifique et fastidieuse.
C’est pourquoi il peut être également opportun de toujours privilégier le règlement amiable du conflit vous opposant à votre preneur ou votre bailleur et l’avocat est alors un bon interlocuteur pour négocier.
De manière générale, la gestion d’un bail commercial peut se révéler complexe dans la mesure où les baux commerciaux sont soumis à un statut qui déroge au droit commun.
