Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Achat vente Immobilière

Conditions suspensives du compromis de vente: attention à la mauvaise foi

| Mis à jour le 09/02/2016 | Publié le 18/04/2013

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
illustration de l'article

SOMMAIRE

Si un compromis de vente contient des conditions suspensives stipulées à la charge de l’acquéreur et/ou du vendeur, elles doivent être satisfaites afin de rendre la vente parfaite. Rare n’est pas le comportement maladroit, voire de mauvaise foi d’une partie tendant à faire échec à la vente, en faisant défaillir la condition. Quelles sont les conséquences de la défaillance de la condition suspensive pour mauvaise foi ? Existe-t-il des sanctions ? Avocats PICOVSCHI répond à ces interrogations.

Comment se décline le devoir de loyauté en matière de conditions suspensives ?

Chaque relation contractuelle est régie par le devoir de loyauté, toute partie à un contrat de vente immobilière, à une promesse ou à un compromis de vente, est tenue de se comporter loyalement à l’égard de son cocontractant.

Rapprochez-vous d’un professionnel du droit compétent en droit immobilier et en droit des contrats afin d’obtenir des conseils précis si vous avez des doutes quant à la rédaction et/ou à la validité de votre contrat de vente immobilière.

Ce devoir de loyauté est inscrit au sein des dispositions  l’article 1134 du Code civil qui consacrent une importance solennelle à la volonté des parties. Cette intention commune devra être exécutée en toute loyauté, dans les formes et conditions convenues et, elle ne pourra être révoquée que d’un commun accord.

Il n’est pas rare qu’un compromis de vente portant sur un immeuble comporte diverses conditions suspensives rédigées selon la convenance des parties. À titre illustratif la survenance de la vente peut être conditionnée à l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires de la réalisation de travaux portant sur les parties communes et/ou privatives (la condition pèse sur le vendeur qui devra faire le nécessaire pour que la tenue de l’assemblée se fasse).

Cette condition peut également être stipulée à la charge de l’acquéreur qui doit obtenir un prêt dans un délai déterminé. Le débiteur de la condition devra se rapprocher de plusieurs établissements financiers s’il le faut pour obtenir une réponse (positive ou négative) quant au financement. L’acquéreur ne doit pas adopter un comportement qui serait susceptible de faire échec à la vente, notamment en restant passif quant à la demande de financement (Cass. Civ. 3ème 13 janvier 1999, n° 97-14349). Le fait de solliciter un prêt bancaire à un taux moins élevé que celui convenu par les parties fera échec à la présomption de bonne foi (Cass. Civ. 1ère 20 novembre 2013).

Dans le cas où débiteur de la condition suspensive adopte une attitude frivole (notamment parce qu’il regrette s’être engagé dans ce compromis de vente), il encourt des sanctions de nature civile en raison de sa mauvaise foi.

Ainsi, le principe de loyauté a été instauré afin de permettre à une partie de compter sur la parole donnée, afin de faire alors une sorte de confiance entre les cocontractants.

L’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier et en droit des contrats peut s’avérer utile, voire nécessaire afin de garantir la meilleure défense de vos intérêts patrimoniaux.

Qu’en est-il de la preuve de la mauvaise foi ?

Pour contrer tout éventuel comportement déloyal d’un vendeur, législateur et juges ont fait en sorte d’instaurer des dispositions en faveur du consommateur. C’est ainsi que l’article L. 312-16 du Code de la consommation, d’ordre public, prévoit qu’en matière de vente d’un immeuble à construire, les parties ne peuvent insérer de conditions suspensives obligeant l’acquéreur de se justifier sur l’obtention d’un prêt dans des délais courts. Toute stipulation contraire sera réputée non-écrite (Cass. Civ. 3ème 12 février 2014, n°12-27182). La preuve de la mauvaise foi du vendeur sera entre autres d’ores et déjà établie.

Dans tous les autres cas de figure, sur le fondement de l’article 1315 du Code civil, la charge de la preuve de la déloyauté pèse sur le débiteur de la condition. Ce dernier devra apporter la preuve qu’il a pris les mesures nécessaires pour obtenir un prêt ou pour réunir une assemblée générale des copropriétaires (etc.).

L’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier et en droit des contrats pourrait être d’une grande aide, ce dernier saura mettre en œuvre ses connaissances pour trouver les arguments juridiques et les failles qui pourront vous faire gagner le procès.

Quelles sont les sanctions possibles en cas de mauvaise foi ?

Les sanctions prévues peuvent être d’ordre contractuel et/ou légal. Les parties à la promesse de vente peuvent, au regard des termes de l’article 1152 du Code civil, prévoir une clause pénale. D’autres sanctions sont également prévues par la loi.

En effet, lorsque l’une des parties fait échec à la réalisation de la vente, il se peut que le cocontractant lésé puisse obtenir à la fois des dommages-intérêts au titre de la réparation du préjudice subi et la réalisation forcée de la vente sur le fondement de l’article 1178 du Code civil (Cass. Civ. 3ème 13 janvier 1999, n° 97-14349). De telles sanctions relèvent d’une appréciation souveraine des juges du fond, qui devront, au vu des éléments présents, caractériser la mauvaise foi (Cass. Civ. 1ère 1er avril 1963).

Avocats PICOVSCHI, Cabinet d’avocats, implanté dans le 17ème arrondissement de Paris depuis plus de 25 ans, intervenant en droit immobilier et en droit des contrats, défend les intérêts des particuliers et des entreprises. Contactez-nous pour faire valoir vos droits en justice !

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.