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Choix d'une technique de commercialisation : Vente d'immeuble à rénover, vente d'immeuble à construire ou vente ordinaire ?

| Publié le 28/04/2011

Lorsqu’un promoteur cherche à commercialiser ses terrains, il peut conclure une vente d’immeuble à construire, une vente d’immeuble à rénover ou une vente ordinaire. La vente d’immeuble à rénover issue de la loi ENL du 13 juillet 2006 n’était jusqu’alors pas applicable. Suite à la parution du décret d’application du 16 décembre 2008, elle est entrée en vigueur le 19 décembre 2008.

La vente d’immeuble à rénover a désormais un champ d’application très précis ; étudions successivement sa frontière avec la vente ordinaire et la vente d’immeuble à construire. 

Frontière entre la vente ordinaire et la vente d’immeuble à rénover

La vente d’immeuble à rénover est impérativement applicable lorsque :

- la vente a lieu sur un immeuble ou une partie de l’immeuble bâti

- la vente a lieu sur un immeuble d’habitation ou professionnel et d’habitation c'est-à-dire dans le secteur protégé. Précisons que c’est l’usage du bien après la vente qui doit être pris en compte. En effet, si par exemple, avant la vente le bien a un usage exclusif de bureau, le régime de la vente d’immeuble à rénover sera impérativement applicable si après la vente, le bien est à usage d’habitation.

- le vendeur s’engage à réaliser directement ou indirectement les travaux sur le bien vendu.

- le vendeur s’engage à réaliser des travaux peu importe leurs importances ; Le décret d’application  du 16 décembre 2008 précise que les travaux de rénovation d’un immeuble, au sens de l’article L262-1, sont tous les travaux qui portent sur un immeuble existant.  Cela signifie qu’il n’y a pas de distinction à opérer selon l’importance des travaux. Ainsi, par exemple, pour un simple coup de pinceau, la vente d’immeuble à rénover pourra trouver à s’appliquer.

- Enfin, la vente d’immeuble à rénover s’appliquera dès lors que le vendeur percevra de l’acquéreur des sommes d’argent avant la livraison. A contrario, s’il ne reçoit l’argent qu’une fois les travaux achevés alors c’est le régime de la vente ordinaire qui s’appliquera.

On peut donc constater que le législateur laisse la balle dans le camp des promoteurs… puisque si ces derniers ont envie de toucher de l’argent immédiatement, le régime lourd de vente d’immeuble à rénover trouvera à s’appliquer.

Frontière  entre la vente d’immeuble à construire et la vente d’immeuble à rénover

En matière de vente d’immeuble à construire, le vendeur peut soit fournir une garantie extrinsèque soit fournir une garantie intrinsèque. A contrario, en matière de vente d’immeuble à rénover, le vendeur doit fournir une garantie extrinsèque. Cette garantie est plus difficile à obtenir qu’une garantie intrinsèque.

Pour distinguer la vente d’immeuble à construire de la vente d’immeuble à rénover, il faut appliquer un critère fiscal. Lorsque les travaux sont importants et qu’ils sont donc soumis à la TVA alors on appliquera la vente d’immeuble à construire.

Pour que l‘immeuble soit soumis à la vente d’immeuble à construire, il faut que les travaux rendent à l’état neuf soit la majorité des fondations, soit la majorité des éléments hors fondation déterminant la résistance et la solidité de l’ouvrage, soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement

Il n’est toutefois pas nécessaire de toucher au gros œuvre pour que les travaux relèvent de la vente d’immeuble à construire. En application de l’article R 626-1 du Code de la construction et de l’habitation, si parmi une liste de six éléments de second œuvre (les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires, et de plomberie les installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage) au moins deux tiers ont été remis à neuf alors le contrat relèvera de la vente d’immeuble à construire. Ces éléments seront appréciés par des experts.

La technicité du champ d’application de ces contrats est souvent génératrice d’incertitude, consulter un avocat expérimenté en la matière pourra s’avérera donc le plus souvent judicieux.

Elisabeth GUELLE
Juriste en droit immobilier

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