Ecrit par : Mégane Pelletier, Juriste, Avocats Picovschi
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SOMMAIRE
Un local a toujours une finalité précise : habitation, commerce, bureaux… Le changement d'affectation des immeubles obéit à une règlementation particulière. Ainsi, si vous êtes locataire ou propriétaire, et que vous êtes concernés par le changement d'affectation de vos locaux, nos avocats experts en droit immobilier pourront vous guider dans vos démarches.
La QPC en bref
Depuis le 1er mars 2010, vous pouvez à l'occasion d'une instance formuler une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) à propos d'une disposition législative qui porterait atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution.
La transmission de la QPC au Conseil constitutionnel doit répondre à plusieurs conditions qui sont vérifiées par le Conseil d'Etat ou la Cour de cassation qui est saisi de la question :
- La disposition législative critiquée est applicable au litige ou à la procédure, ou constitue le fondement des poursuites ;
- La disposition législative critiquée n'a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel ;
- La question est nouvelle ou présente un caractère sérieux.
A propos du changement d'affectation
Le changement d'affectation d'un local est une modification de l'usage d'un bien immobilier. La transformation d'un local d'habitation en local commercial est en principe interdite. Cependant, il existe aujourd'hui un réel régime d'autorisation des changements d'affectation des locaux à usage d'habitation.
Depuis le 1er janvier 2009 et en vertu de l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, pour les locaux destinés à l'habitation (c'est-à-dire toutes les catégories de logement et leurs annexes) installés dans une commune de 200 000 habitants ou dans une commune attachée aux départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne, le changement d'affectation de l'immeuble peut être accordé par le maire.
Par ailleurs, les conditions du changement d'affectation figurent à l'article L 631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation : « Pour l'application de l'article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement ».
Le Conseil d'Etat affirme que les conditions du changement d'affectation ne méconnaissent pas le principe d'égalité
Le Conseil d'Etat, dans une requête du 8 juin 2012 a décidé de ne pas transmettre une QPC remettant en cause l'alinéa 4 de l'article L 631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, le requérant fait grief au législateur d'avoir méconnu l'étendu de sa compétence et adopté des dispositions imprécises. En effet, l'article L 631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que la fixation des conditions de délivrance des autorisations est faite par un acte règlementaire de la commune.
Le Conseil d'Etat décide qu'il n'y a pas lieu de renvoyer la QPC au Conseil constitutionnel, cette dernière étant dépourvue de caractère sérieux. Le Conseil d'Etat considère que les règles régissant la compétence du maire sont soumises au contrôle du juge de l'excès de pouvoir et doivent être justifiées par les objectifs de mixité sociale. De plus, le Conseil d'Etat précise que l'acte règlementaire en cause obéit au respect de considérations objectives préservant les intéressés contre tout arbitraire.
Le changement d'affectation des locaux à usage d'habitation est donc subordonné légalement à une autorisation délivrée par le maire de la commune où est situé l'immeuble en question.
