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CCMI : la sanction du comportement fautif du constructeur

| Mis à jour le 11/08/2015 | Publié le 23/08/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous avez signé une promesse de vente et le processus de construction a débuté. Mais au cours de la réalisation des travaux le constructeur commet une faute : permis de construire déposé hors délai ou invalide, travaux non conformes aux règles de construction… autant d’erreurs qui vous poussent à vouloir demander la résolution du contrat. Mais est-ce encore possible ? Quels sont vos recours contre le constructeur en cas de faute ? Pouvez-vous être indemnisé ? Avocats Picovschi répond à toutes vos interrogations dans cet article.

Comment obtenir réparation du préjudice et engager la responsabilité du constructeur ?

Les sanctions classiques liées au Contrat de Construction de Maison Individuelle permettent au maître de l'ouvrage de se défaire du contrat du fait de la violation par le constructeur de la loi. Classiquement, la non-conformité des règles d'ordre public ou non-respect des mentions obligatoires, la non-réalisation des conditions suspensives et la présence de clauses illicites ou abusives entraînaient donc la nullité du contrat. Toutefois, qu'en est-il lorsque le maître de l'ouvrage exige réparation du préjudice qu'il aurait subi du fait du constructeur ?

C'est à cette question que la Cour de cassation a répondu dans un arrêt du 27 avril 2011. Dans le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), il est en effet possible de demander la réparation du préjudice subi par le biais du droit commun de la responsabilité (Cass., Civ. 3, 27 avril 2011, pourvoi n°10-11.987). L'acquéreur doit ainsi prouver la faute du constructeur, le dommage subi et le lien de causalité entre le comportement fautif du constructeur et le dommage.

Dans cette affaire, la société constructrice avait commencé les travaux après que la promesse de vente de la parcelle nécessaire à la réalisation de l'opération de construction soit devenue caduque. En effet, le constructeur mandataire chargé du permis de construire ne l'avait ni déposé dans le délai fixé par le contrat ni obtenu dans les délais impartis par le contrat, ce qui rendait la promesse de vente caduque. Pourtant, il entreprend la réalisation des travaux sans vérifier leur conformité aux règles de construction.

La Cour d'appel a prononcé « la résolution du contrat de construction aux torts exclusifs de la société et l'a condamné à verser certaines indemnités à l'acquéreur au titre des travaux supplémentaires, de la perte de revenus locatifs, du préjudice de jouissance, du préjudice moral et de la perte de chance de gains mobiliers, ainsi qu'à le garantir d'éventuelles condamnations pouvant être prononcées à son encontre au titre de la construction illégale ».

Pour cela, elle retient que la société « a néanmoins entrepris de réaliser les travaux sans vérifier la conformité de ceux-ci aux règles de construction, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ».

Elle a en effet jugé qu’en tant que professionnelle de la construction, la société était tenue aux obligations posées par le Code de la construction et de l’habitation aux articles L 231-1 et suivants. De par cette qualité ainsi que celle de mandataire de M. X pour l’obtention du permis de construire, elle était tenue à l’égard de M. X d’une obligation de résultat d’obtenir, non pas le permis de construire, mais un permis conforme à la demande et au contrat signé par le maître de l’ouvrage.

Les juges retiennent donc que « le constructeur a, ainsi, failli à ses obligations légales et contractuelles de construire un ouvrage conforme aux règles de construction et aux stipulations contractuelles ».

La faute du constructeur est donc telle que cela justifiait « la résolution du contrat de construction doit être prononcée à ses torts exclusifs ».

À noter que la résolution du contrat (différent de la résiliation) a un effet rétroactif : elle remet les parties dans la situation où elles se trouvaient au moment de la signature de contrat.

Quel type de préjudice est indemnisable ?

En outre, la Cour d'appel considère que le préjudice résultant de ce que l'acquéreur est privé de sa chance de réaliser un gain immobilier est indemnisable. En effet, le maître d'ouvrage « aurait pu, en ayant construit en 1995, revendre sa maison quelques années plus tard en réalisant une opération financière avantageuse alors qu'il n'a plus les moyens d'investir à nouveau ».

La cour d’appel a retenu ici plusieurs préjudices indemnisables : préjudice de jouissance, préjudice moral et de la perte de chance de gains mobiliers. La jurisprudence à de nombreuses reprises a eu l’occasion de reconnaitre l’existence de nombreux préjudices pouvant être indemnisés tant en matière de CCMI que de VEFA.

La Cour de cassation, saisie des griefs de la société, a validé l'analyse de la Cour d'appel et confirmé sa condamnation.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation étend la mise en œuvre du droit commun de la responsabilité au constructeur. En plus des sanctions propres aux CCMI, le maître d'ouvrage pourra désormais voir son préjudice réparé s'il démontre l'existence des trois conditions nécessaires à qualifier la responsabilité du constructeur.

L’avocat en droit de la construction, un allié de choix

Que vous soyez maître d'ouvrage ou constructeur, le recours à d'un avocat compétent en droit de la construction est indispensable en cas de litiges sur la construction de la maison ou du contrat en lui-même.

Cet article apporte une réflexion générale sur un cas unique et précis. Les solutions qui en découlent ne sauraient s’appliquer à tous les litiges. Ainsi, l’avocat expérimenté en droit de la construction est indispensable pour analyser la situation dans laquelle vous êtes et vous donner des conseils adaptés à votre affaire. Il vous aidera à constituer un solide dossier. Son expérience de la procédure et sa connaissance de la règlementation et de la jurisprudence applicables en font un atout de taille.


Sources : Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 avril 2011, pourvoi n°10-11.987, Rejet, L'ESSENTIEL Droit de l'immobilier et urbanisme, 01 juin 2011 n° 6, P. 6

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