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Cass. 3ème 3 mars 2009 : Bail verbal et indexation du loyer

| Publié le 07/07/2011

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Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 3 mars 2009
N° de pourvoi: 08-11509

Non publié au bulletin Rejet

M. Lacabarats (président), président

SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat(s)

 

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que les parties au bail verbal du 1er mai 2002 s'étaient accordées sur un loyer de 426, 86 euros de mai 2002 à mai 2003, porté ultérieurement à 436 euros, et retenu qu'une somme globale de 1 576, 08 euros demeurait impayée au 30 octobre 2004, un tel manquement étant suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail, la cour d'appel, qui a procédé aux vérifications prétendument omises, n'a pas appliqué l'indexation revendiquée par le bailleur et a rectifié ses calculs, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que c'est sans excès de pouvoir que la cour d'appel a confirmé par motifs adoptés le jugement qui avait constaté la résiliation du bail au 30 avril 2005, par l'effet d'un congé pour vendre ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille neuf.

Moyens annexés au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour les époux X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, D'AVOIR prononcé la résiliation d'un bail verbal conclu sur une maison d'habitation pour manquement grave des locataires à leurs obligations contractuelles, et ce, à compter du 30 octobre 2004, ordonné l'expulsion des époux X..., locataires, et de tous occupants et mobiliers de leur chef dans le mois de la signification de l'arrêt, condamné les exposants à payer la somme de 1. 576, 08 à titre d'arriéré de loyers au 30 octobre 2004, et condamné les époux X... à payer à monsieur Z..., propriétaire, une indemnité d'occupation mensuelle de 455 à compter du 1er novembre 2004 et jusqu'au 1er mai 2006, l'indemnité étant portée à la somme de 500 par mois du 1er mai 2006 jusqu'à la libération effective des lieux ;

AUX MOTIFS QUE le prix du loyer fixé par le bail verbal conclu entre les parties devait être retenu à la somme de 426, 86 du mois de mai 2002 au mois de mai 2003 ; que l'indexation dont le principe était fondé par l'accord écrit du conseil des époux X... dans son courrier du 24 février 2003 adressé à monsieur Z..., faisait porter le loyer à compter du mois de mai 2003 à la somme de 436 ; que les époux X... prétendaient être à jour du paiement de leurs loyers ; que pour autant, ils ne versaient aucun document venant contredire le tableau des versements établi par monsieur Z...et qui laissait apparaître, sur la base des loyers arrêtés ci-dessus : pour la période de mai 2002 à avril 2003, un arriéré de 847, 36, pour la période de mai 2003 à avril 2004, un arriéré de 328, 33, pour la période de mai 2004 à octobre 2004, un arriéré de 400, 39, soit, à la date du 30 octobre 2004, un arriéré global de loyer d'un montant de 1. 576, 08 ; que le non paiement intégral du loyer pendant plusieurs mois était établi, compte tenu du montant de la créance due au propriétaire, qu'il constituait un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat ; qu'il y avait lieu de prononcer la résiliation du bail verbal à compter du 30 octobre 2004 (arrêt, p. 3) ;

ALORS, D'UNE PART, QU'en admettant, sans les vérifier, les chiffres avancés par le propriétaire concernant les prétendus impayés, pourtant contestés par les locataires qui soutenaient avoir toujours payé régulièrement et intégralement les loyers en espèces puis par virements bancaires (conclusions, pp. 4 à 6), cependant que les calculs effectués par le propriétaire dans ses conclusions d'appel étaient manifestement erronés, notamment en ce que les prétendus impayés de janvier à avril 2003 avaient été comptés deux fois (cf. ses conclusions, pp. 5 et 6), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184, 1709 et 1728 du code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en ne recherchant pas, comme l'y invitaient les locataires (conclusions, pp. 5 et 6), si l'unique augmentation du loyer mensuel qu'ils avaient acceptée à effet du mois de mai 2003, pour le porter de 426, 86 à 436 à effet du mois de mai 2003, par application de l'indice du coût de la construction, n'était pas impropre à justifier de nouvelles augmentations ultérieures par référence à cet indice, en l'absence, dans le bail verbal, d'une clause d'indexation, et si le calcul des prétendus impayés effectué par le propriétaire n'était pas erroné comme prenant en compte une indexation non contractuellement prévue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1184, 1709 et 1728 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait constaté la résiliation du bail à compter du 30 avril 2005 par l'effet du congé pour vendre notifié le 29 septembre 2004, ordonné l'expulsion des époux X... et condamnés ceux-ci à payer à monsieur Z...une indemnité mensuelle d'occupation ;


AUX MOTIFS QU'il y avait lieu de prononcer la résiliation du bail verbal à compter du 30 octobre 2004 ; que surabondamment, par des motifs adoptés par la cour, la décision du premier juge de constater la résiliation du bail à compter du 30 avril 2005 par l'effet du congé pour vendre serait confirmée, la demande en étant formulée en cause d'appel et les époux X... ayant pu s'en expliquer (arrêt, p. 3) ;


ALORS QUE la cour d'appel avait fait droit à la demande principale du bailleur en résiliation du bail pour prétendu manquement des locataires à leurs obligations à compter du 30 octobre 2004, ce qui rendait sans objet la demande subsidiaire du bailleur en constatation de la résiliation du même contrat par application d'un congé pour vendre, de surcroît délivré avec une date d'effet postérieure ; qu'en accueillant néanmoins la demande subsidiaire, cumulativement avec la demande principale, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé les articles 1134 et 1184 du code civil.

Source* : légifrance

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