Ecrit par : Charlotte Martineau, Juriste, Avocats Picovschi
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Dans le cadre d’une succession, vous avez hérité d’un bien en indivision que le défunt louait. Suite au décès du propriétaire, les locataires ont arrêté de payer le loyer, en prétextant ne pas connaitre les nouveaux propriétaires, ou ne plus avoir les moyens d’assumer une telle charge. Malgré vos réclamations de paiement, les locataires ne paient pas les loyers et refusent de quitter le logement, vous empêchant ainsi de le vendre ou de le louer à d’autres personnes. Cette situation vous place dans une position difficile : vous devez faire face aux frais de successions, payer éventuellement l’ISF selon la valeur d’un bien dont vous n’avez aucune jouissance paisible. Réagissez ! Faites appel à un avocat en Droit immobilier qui engagera toutes les procédures nécessaires pour débloquer la situation le plus rapidement possible.
La procédure d’injonction de payer
Le bail d’habitation, comme tout contrat, est créateur de droits et obligations entre deux parties : mettre à disposition un logement pour l’une, contre le versement d’un loyer pour l’autre. Lorsque le locataire n’honore pas ses engagements, le propriétaire peut se retrouver dans une situation délicate, d’autant plus lorsque le bien fait l’objet d’une indivision successorale et qu’il faut gérer le litige à plusieurs.
Lorsque l’amiable ne suffit plus face à un locataire récalcitrant à toute négociation, il est possible de solliciter en justice le paiement des loyers dus par une procédure d’injonction de payer. Il faut toutefois veiller à adresser une mise en demeure préalable au locataire, qui a alors la possibilité de régulariser sa situation.
Vous pouvez ensuite adresser une requête auprès du tribunal d’instance, qui rendra une ordonnance d’injonction de payer s’il estime que la demande est justifiée. Le locataire peut alors se plier à cette décision ou au contraire la contester, ce qui donnera lieu à une convocation des deux parties devant le juge.
Dans ce cas, l’assistance d’un avocat expérimenté peut se révéler judicieuse pour disposer d’arguments convaincants et faire valoir ses droits pour obtenir le paiement des loyers.
Le congé pour vente ou pour motif légitime
En tant que propriétaire d’un bien immobilier loué, vous disposez de la faculté de donner congé à votre locataire, que cela soit aux fins de vente du bien ou pour motif légitime et sérieux.
Il ne faut pas oublier qu’en cas de vente d’un immeuble détenu en indivision, suite à la succession d’un de vos proches par exemple, l’accord de l’ensemble des indivisaires est nécessaire pour procéder à ladite vente.
Lorsque tel est le cas, vous êtes dans l’obligation de respecter le droit de préemption dont bénéficie le locataire et ainsi lui proposer le bien à la vente. Ce dernier pourra alors accepter ou non votre offre, dont le prix ne doit par ailleurs pas se montrer dissuasif pour le locataire.
Le congé peut également être donné pour motif légitime et sérieux, qui pourra être caractérisé notamment en cas de non-paiement des loyers ou de défaut d’assurance. Il s’agit alors d’une véritable sanction pour le locataire, qui se voit contraint de quitter le logement.
Mettre en œuvre une procédure d’expulsion
Lorsque les difficultés perdurent, les héritiers indivis peuvent solliciter le lancement d’une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire négligent opposant son refus de quitter les lieux.
En présence d’une clause résolutoire insérée dans le contrat, le propriétaire doit tout d’abord adresser un commandement de payer au locataire. Il devra ensuite saisir les tribunaux afin de faire constater la résiliation du bail et faire prononcer l’expulsion.
En l’absence de clause résolutoire, le propriétaire doit demander la résiliation judiciaire du contrat de bail et par conséquent, l’expulsion. Il lui faudra alors démontrer l’existence d’une faute de la part du locataire.
En cas de conflit, l’avocat en Droit immobilier sera en mesure de réunir les intérêts de tous les indivisaires et d’agir en leur nom par des actions adéquates, afin de défendre leurs droits dans le conflit les opposant au locataire. Parler d’une seule voix, avec l’aide d’un professionnel du droit, se révèlera être une stratégie efficace pour obtenir rapidement la jouissance paisible de son bien.
