Ecrit par : Alexandra Gherardi, Juriste, Avocats Picovschi
Concernant les charges locatives de l’appartement que vous louez, si vous n’avez pas fait de régularisations annuelles pendant un certain temps, rien ne s’oppose à ce que vous réclamiez une augmentation des provisions sur cinq ans. Cependant, cette réclamation pourra être jugée brutale, voire déloyale et constitutive d’une faute contractuelle par rapport à votre contrat de bail. En outre, être accompagné d’un avocat expert en droit immobilier est indispensable pour effectuer toutes les formalités nécessaires et éviter tout conflit avec votre locataire. Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit immobilier pourra vous orienter et vous conseiller au mieux dans toutes vos démarches.
Une réclamation légale
Il ressort de l’article 23, alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit régulariser, au moins une fois par an, les charges locatives lorsque ces dernières donnent lieu au versement de provision. Néanmoins, malgré cette obligation qui vous est faite en tant que bailleur, il n’y a aucun texte qui vous sanctionne en cas d’absence d’une telle régularisation.En outre, rien ne vous empêche en principe d’opérer cette régularisation pour les cinq dernières années. En effet, il faut là appliquer le délai de prescription de droit commun qui est depuis peu de cinq ans. Cependant, un projet de loi, qui est toujours en cours à l’heure actuelle, visant à protéger et à informer les consommateurs, vient modifier l’article 23 et ce afin de sanctionner le défaut de régularisation des charges.
Ainsi, les parlementaires souhaiteraient que le bailleur qui n’aurait pas régularisé les charges avant le terme de la deuxième année civile suivant l’année de conclusion du contrat ou suivant la dernière régularisation, ne pourrait plus exiger le paiement des arriérés de charge pour l’année écoulée. En attendant la seconde lecture devant l’Assemblée nationale de ce texte, la Cour de cassation a dû trancher la question et elle est allée dans le sens de la réforme dans sa décision du 21 mars 2012 en se fondant sur certains principes directeurs du droit des contrats.
Pour éviter ce genre de conflit, Avocats Picovschi ayant une connaissance pointue dans ce domaine technique pourra vous aider que ce soit dans l’évaluation des charges ou encore dans leur recouvrement.
La mauvaise foi : une sanction sans appel
C’est sur le principe de bonne foi dans l’exécution des contrats que la Cour de cassation s’est appuyée pour sanctionner le bailleur dans cette décision. Cette affaire est particulière mais elle pourrait s’étendre à de nombreux cas et vous pourriez donc en faire partie.Ainsi, seul un avocat réellement compétent en droit immobilier pourra déjouer les tempéraments des décisions de la Cour de cassation.
Dans ce cas d’espèce, le comportement du bailleur a été jugé comme particulièrement déloyal par la Cour de cassation. En effet, les locataires avaient formulé de multiples demandes écrites et cela deux ans de suite car ils s’inquiétaient de n'avoir reçu aucun récapitulatif des charges. Le bailleur n'avait effectué aucune régularisation et maintenu les provisions au même montant tous les ans avant de réclamer aux locataires, six ans plus tard, une somme correspondant au triple de la somme provisionnée (il réclamait un rappel d’indexation et une régularisation de loyers). Ainsi, les juges du fond, confirmés par la Cour de cassation, ont jugé cette réclamation « déloyale et brutale », et ont attribué au locataire à titre reconventionnel des dommages-intérêts correspondant à l'intégralité des sommes réclamées par le bailleur.
En outre, même si une réclamation des charges locatives présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée est juridiquement recevable et exacte dans son calcul, elle peut engager votre responsabilité si elle est considérée comme déloyale et brutale par les tribunaux.
En définitive, seul un avocat expert du droit immobilier pourra vous éviter un contentieux lourd et trop coûteux avec votre locataire.
Le 15/01/2013
Sources : Dépêches JurisClasseur, 12 avril 2012 ; 21 mars 2012, 1578
