Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Baux

Bail commercial : refus de renouvellement du bail du fonctionnaire commerçant

| Mis à jour le 19/04/2016 | Publié le 27/04/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
illustration de l'article

SOMMAIRE

Vous êtes fonctionnaire et vous souhaitez conclure un bail commercial afin d’exercer une activité commerciale. Est-ce possible ? La Cour de cassation a déjà statué sur cette question. Avocats Picovschi vous explique la jurisprudence et répond à vos interrogations.

Un fonctionnaire peut-il être commerçant ?

Pour les fonctionnaires, le principe est le non-cumul des activités professionnelles. L’article 25 de la loi n° 83-634 du 13 juillet 1983 portant droits et obligations des fonctionnaires dispose que les fonctionnaires doivent consacrer « l’intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont confiées. Ils ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit ».

Ainsi, par crainte que la recherche de profit nuise au service public, un fonctionnaire ne peut en principe exercer une activité commerçante. Cette interdiction s’étend non seulement aux activités commerciales, mais aussi au domaine de l’immobilier.

Par ailleurs, ce principe a des répercussions importantes sur d’autres champs du droit, en particulier sur les baux commerciaux.

Le statut des baux commerciaux est-il applicable aux fonctionnaires ?

Selon l’article L. 145-1 du Code de commerce, le statut des baux commerciaux appartient à tout commerçant ou industriel ainsi qu’a tout chef d’entreprise, accomplissant ou non des actes de commerce (tel que l’artisan, ou le prestataire de service). En conséquence, un locataire qui ne peut être commerçant ne pourra être soumis aux règles du statut des baux commerciaux et donc bénéficier du droit au renouvellement.

Dans une affaire datant de 2002 (Civ 3, 19 juin 2002, n° 01-03226), un commerçant, locataire d’un local commercial, est devenu fonctionnaire dans un établissement de l’Armée. Il avait gardé son immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés) et demandait le renouvellement du bail. Devant le refus des propriétaires, le locataire avec l’aide de son avocat fait porter l’affaire devant la justice.

Bien que le locataire soit inscrit au RCS et que le fonds de commerce soit effectivement exploité, la Cour de cassation décide que le locataire  « ne pouvait prétendre au renouvellement d'un bail commercial en vue d'exploiter un fonds de commerce dès lors qu'il occupait depuis 1974 un emploi de fonctionnaire ».

Presque dix ans après, la jurisprudence a eu une autre occasion traiter ce sujet en rappelant l'incompatibilité entre la qualité de fonctionnaire et celle de commerçant. 

Dans une affaire en date du 16 février 2011 (Civ. 3e, 16 févr. 2011, n° 09-71.158), une dame, agent d'entretien à temps partiel dans une mairie, avait loué un local commercial pour y exploiter un fonds de commerce. Le propriétaire du local ayant vendu les murs à un couple d'acquéreurs, le locataire a adressé à ce couple une demande de renouvellement du bail. Pour réponse, il reçoit de la part des nouveaux propriétaires congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction. Mécontente, la preneuse à bail accompagnée de son avocat saisit le tribunal, et par la suite, vend son fonds de commerce à une société.

La cour d'appel ne voit aucune incompatibilité entre sa qualité de fonctionnaire et l'exploitation du fonds de commerce. Cependant, la Cour de cassation casse l'arrêt de cour d'appel en rappelant encore que "la qualité de fonctionnaire est incompatible avec celle de commerçant". 

Face à un refus de renouvellement de votre bail, il vaut mieux faire appel à un avocat aguerri en baux commerciaux. Seul celui-ci pourra préparer une défense solide, saisir le bon tribunal, vous représenter et revendiquer vos droits : vous serez ainsi déchargé des lourdeurs de la procédure judiciaire.

Relevons que depuis les faits des arrêts ci-dessus commentés, de nouvelles exceptions au principe de non-cumul d’activité sont apparues. Les lois instituant ces dérogations n'étaient pas applicables à ces affaires. Si elles avaient pu être appliquées, les décisions de la Cour de cassation auraient pu être différentes et le preneur à bail aurait pu peut-être exercer ses deux activités sereinement. 

L’assouplissement de l’incompatibilité entre le statut de fonctionnaire et de commerçant

Les dérogations à cette interdiction aux fonctionnaires d'exercer une activité lucrative se sont multipliées ces dernières années. Par exemple, un fonctionnaire peut être autorisé par son autorité à créer ou reprendre une entreprise pendant une période limitée de deux ans maximum (renouvelable un an). De même, une personne lauréate d'un concours de la fonction publique ou recrutée par l'administration peut poursuivre son activité privée pendant un an s'il en est le dirigeant. Par ailleurs, il existe une liste d'activités accessoires pouvant être exercées par un fonctionnaire en tant qu'autoentrepreneur : mission d'expertise, de consultant, d'enseignement, etc.. 

La loi du 3 août 2009 apporte une autre atténuation au principe du non-cumul des activités : les fonctionnaires à temps partiel peuvent sous certaines conditions exercer une activité complémentaire.

Si vous entrez dans le cadre de ces exceptions, le conseil d’un avocat expérimenté en baux commerciaux se révélera essentiel, pour faire le point sur votre situation, traiter les conflits avec votre bailleur en vous laissant prospérer l’entreprise.

Ne négligez surtout pas l’importance de votre contrat de bail commercial, tout problème concernant le bail bloquerait le développement de votre affaire. Avocats Picovschi, installé depuis plus de vingt-cinq ans à Paris, dispose d’avocats chevronnés en baux commerciaux. N’hésitez pas à nous contacter pour vous accompagner et vous défendre face au juge dans vos contentieux avec le bailleur. Nous vérifierons la rédaction de vos contrats et trouverons des solutions adaptées à votre situation personnelle.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.