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Bail commercial: peut-on vendre un bien occupé ?

| Publié le 09/06/2014

Ecrit par : Laetitia IGLESIAS, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous souhaitez vendre, mais qui fait actuellement l’objet d’un bail commercial. Rassurez-vous il est possible de vendre un bien occupé. Des moyens s’offrent à vous pour conserver ou au contraire rompre le bail qui vous lie avec votre locataire. Avocats Picovschi vous explique comment dans les lignes qui suivent.

Vente et continuité du bail commercial par le nouvel acquéreur

Le bail commercial est régi par un statut particulier, de sorte que toute analogie avec le bail d’habitation doit, par principe, être écartée.

En revanche, là où les deux baux se recoupent c’est dans la possibilité pour le propriétaire de l’immeuble de vendre son bien alors même que celui-ci serait occupé. Cette possibilité offerte s’avère tout de même nettement plus difficile que la cession d’un immeuble vide.

En l’absence de congé, la vente de l’immeuble loué ne met  pas par principe fin au bail. Celui-ci se poursuit avec le nouvel acquéreur qui devient le nouveau bailleur.

Cependant pour que le bail soit opposable au nouveau propriétaire, le bail doit remplir certaines conditions :

  • le bail doit être authentique, c'est-à-dire avoir été dressé légalement ;
  • le bail doit avoir une date certaine, autrement dit, il faut qu’il ait été enregistré ;
  • le bail doit avoir été connu de l’acheteur.

Si toutes ces exigences sont remplies, et à condition bien entendu que vous ayez informé votre locataire du changement de bailleur, le transfert est effectif.

La vente d’un logement occupé nécessité une vigilance accrue et un contentieux est très vite arrivé.

En effet, en plus des obligations classiques de vente s’ajoutent les difficultés liées à la transmission du bail. Que l’on parle de loyers, de dépôts de garanties, de congés, de travaux… tout est synonyme de conflit potentiel.

Par exemple, si le locataire du bail commercial paie le mois qui vient de s’écouler, mais au moment où il souhaite régler l’acquéreur est déjà propriétaire, à qui revient le loyer ?

Pour éviter toutes ces interrogations, il est primordial d’agir en amont en ayant recours à un professionnel du droit qui saura vous guider et organiser les modalités de la vente d’un bien occupé.

Vente et résiliation du contrat de bail : des exceptions envisageables

Dès lors que le bail a une vocation commerciale, la vente des locaux en cours de bail ne peut être érigée en cause de résiliation immédiate du contrat.

Néanmoins, mettre fin au bail au moment d’une vente n’est pas impossible, mais simplement très encadré.

Dès lors il convient d’agir avec prudence en analysant chaque hypothèse avec attention.

Conclure un bail commercial c’est s’engager.

D’une part le propriétaire des lieux promet à l’occupant une jouissance paisible des lieux et en contrepartie, le locataire doit s’acquitter du paiement du loyer.

Ces obligations réciproques sont primordiales, aussi afin de sécuriser le contrat, des clauses résolutoires sont insérées .

À ce titre, en cas de « motif grave et légitime à l’encontre du locataire », le bailleur pourra délivrer par voie d’huissier, un commandement visant la clause résolutoire en indiquant le motif reproché.

Le motif peut être une dette de loyer ou tout autre fait qui pourrait être reproché à l’occupant des lieux.

Une fois les formalités effectuées, le locataire dispose d’un délai de 30 jours pour rectifier la situation faute de quoi, la résiliation judiciaire du bail commercial sera effective.  

Si vous souhaitez profiter de cette faute de votre occupant, vous devez être très prudent. Car n’oublions pas que résilier un bail commercial pour le seul motif de faute est interdit.

Agir avec un avocat compétent en droit immobilier c’est donc s’éviter toute requalification.

La loi impose une durée minimale de 9 ans pour un bail commercial. Néanmoins, en dehors de toutes fautes, il existe une possibilité d’y mettre fin tous les 3 ans.

Cette hypothèse est celle de la résiliation triennale. Cependant, le bailleur devra justifier de conditions très strictes.

Construire, reconstruire, surélever, réaffecter le local à un usage d’habitation sont admis en tant que motifs valables à la résiliation.

Pour autant, bien que vous disposiez d’un tel prétexte,  vous devrez verser au titulaire du bail commercial une indemnité d’éviction. Cette somme doit être « égale au préjudice subi » ce qui peut très vite monter.

Dans tous les cas, le congé doit être donné par acte d’huissier, au moins 6 mois à l’avance.

Attention tout de même, puisque si la faute du locataire peut intervenir à tous moments, on ne peut i

nvoquer la résiliation triennale que tous les 3 ans !

En outre, tout comme la résiliation pour faute il faudra être très vigilant a bien indiquer le motif légal en plus de la volonté de vendre puisque rappelons le une dernière fois, la vente seule ne justifie pas la rupture du bail.

Quoi qu’il en soit, que vous souhaitiez vendre votre immeuble en conservant ou en résiliant votre droit de bail vous devez impérativement recourir aux services d’un professionnel du droit, qui, fort de son expérience saura défendre au mieux vos intérêts.


 

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