Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Baux

Bail commercial : le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail

| Publié le 23/08/2011

Vous êtes sur le point de renouveler votre bail commercial. Que vous soyez bailleur ou preneur, c'est le moment de renégocier le prix du loyer. Cependant, il faut noter que cette nouvelle fixation du montant du loyer ne peut se faire sans le respect des règles du plafonnement du loyer du bail commercial, c'est le principe. Toutefois, il existe une exception à ce principe qui est le possible déplafonnement du loyer.

Le Code du commerce prévoit le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial à certaines conditions. Ainsi l'article L. 145-33 dispose « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

La Cour de cassation a eu à se prononcer sur cette question du déplafonnement lorsque les parties en désaccord, viennent voir le juge en vu de fixer le loyer du bail renouvelé. C'est ce dont il est question dans l'arrêt du 8 décembre 2010 de la troisième chambre civile. Cet arrêt non seulement pose les conditions d'application du texte dans la relation bailleur/preneur mais va au-delà en prenant en compte la relation bailleur/preneur/sous-locataire.

Dans cat arrêt, une société, propriétaire d'un immeuble à usage commercial donné à bail à la société Mac Donald's France et pour partie sous loué à la société le Grand Café, ont assigné la locataire aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé.

Les juges du fond avaient retenu que « l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer en ce que d'une part l'augmentation du nombre de congressistes dans la ville n'avait pas présenté d'intérêt pour le commerce de restauration rapide exploité par la société Mac Donald's France, d'autre part, que l'activité de la sous locataire ne devait pas être prise en considération pour déterminer l'intérêt d'une modification notable de certains des éléments de la valeur locative ». En somme, même s'il y a eu une augmentation de la clientèle, cette augmentation ne présentant pas un grand intérêt pour Mac Donald's France, ne pouvait justifier de la part de la société bailleresse une demande de déplafonnement du loyer.

Toutefois, on peut se demander s'il fallait, comme les juges du fond l'ont fait, raisonner du point de vu du locataire principal, Mac Donald's France ou du point de vu du sous locataire, le Grand Café.

La Cour de cassation considère qu'« en cas de renouvellement d'un bail commercial, il y a lieu à déplafonnement du loyer lorsqu'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués, qu'en conséquence, toute activité exercée dans les lieux loués, tant par le preneur lui-même que par ses sous-locataires, doit être prise en considération pour apprécier la modification des facteurs locaux de commercialité ». Ainsi, « l'intérêt que présente une telle modification doit être appréciée au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité d'un sous locataire ».

Pour apprécier la demande de déplafonnement du loyer, la Haute juridiction considère que les conditions ne doivent pas seulement être envisagées au regard des intérêts du locataire mais aussi du sous locataire. Cela permet ainsi de prendre en considération la modification des facteurs de commercialité (4° de l'article L. 145-33 du Code de commerce) dans toute sa globalité.

L'avocat compétent en droit des baux commerciaux vous conseille afin de procéder, en toute sécurité, à la fixation du loyer de votre bail commercial dans le cadre du renouvellement. Le cabinet ne saurait s'engager à donner des conseils via internet, pour plus d'information, n'hésitez pas à nous contacter au 01.56.79.11.00.

Source : Cour de cassation, Chambre civile 3, pourvoi n° 09-70.784, publié au bulletin

Roselyne G. ATCHIGUE
Juriste

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.