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Bail commercial : la clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi et dans le respect de la procédure

| Publié le 02/05/2011

La clause résolutoire est une stipulation très fréquemment prévue au contrat de bail par le propriétaire. Mécanisme très sévère, la clause résolutoire permet au propriétaire de procéder à la résiliation du bail en cas de non respect du contrat par le locataire. Si la loi valide ce principe, elle impose le respect d’un formalisme très strict. Par ailleurs, la jurisprudence exige que la clause résolutoire soit actionnée de bonne foi, ainsi que nous le rappelle un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 10 novembre 2010.

La clause résolutoire, une stipulation sévère pour le locataire

C’est l’article L.145-41 du Code de commerce qui valide le principe de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux. Il s’agit d’une stipulation qui prévoit que si le preneur ne respecte pas les obligations issues du bail (paiement du loyer, entretien des locaux loués par exemple), le bail pourra être résilié automatiquement dans un délai d’un mois.

Une procédure stricte destinée à protéger les preneurs

Au vu de la sévérité du mécanisme des clauses résolutoires, le législateur encadre strictement leur mise en œuvre.

L’article 145-41 du Code de commerce prévoit en effet que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Ainsi, si le bailleur constate que son locataire ne respecte pas les stipulations prévues au bail, il aura la possibilité de lui adresser « un commandement visant la clause résolutoire ».

Il s’agit d’un acte délivré par Huissier de justice qui devra établir les manquements du preneur au contrat de bail – étant précisé que seul le non respect des clauses et conditions du contrat de bail peut donner lieu à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Le commandement doit également préciser qu’à défaut de mise en conformité dans le délai d’un mois, le bail sera résilié de plein droit. Autrement dit, après réception d’un commandement visant la clause résolutoire, le locataire a donc un mois pour se mettre en conformité avec les termes du bail, à défaut de quoi il perd son droit au bail.

De par ces dispositions, le législateur entend protéger les locataires et permettre une issue amiable à la situation.

C’est dans cet esprit que le formalisme imposé dans le cadre de la mise en œuvre des clauses résolutoires est impératif, les vices de forme étant sanctionnés par la nullité du commandement.

Si dans le délai d’un mois qui lui a été octroyé, le locataire ne se met pas en conformité au regard des stipulations du bail, ou ne demande pas de délais de paiement au juge compétent, le bailleur peut alors saisir la juridiction qui constatera la résiliation du bail.

Si le respect de la procédure cantonne la sévérité de la mise en œuvre des clauses résolutoires,  leur jeu est également limité par une exigence de bonne foi.

L’exigence de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire

Dans un arrêt du 10 novembre 2010, la Cour de cassation a rappelé que la mauvaise foi du bailleur fait obstacle à l’automaticité du jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce avait été conclu un contrat de bail, qui prévoyait que le loyer du local commercial devait être réévalué tous les trois ans en fonction d’un indice déterminé. Les loyers versés par le locataire ne devaient jamais respecter cette indexation.

Pendant vingt-deux mois, le propriétaire-bailleur n’allait rien réclamer à son locataire. Puis il décidait soudainement de lui signifier un commandement de payer, le mettant en demeure de rattraper l’ensemble des arriérés dans un laps de temps très bref.

Le locataire soulevait alors, devant le juge, les motivations du bailleur pour agir de la sorte : le propriétaire exploitait en réalité un commerce concurrent, et selon le preneur, il n’aurait eu pour seule ambition de faire disparaître de manière déloyale l’activité du locataire.

La Cour de cassation dégage dans sa décision la nécessité pour les juges de vérifier si le bailleur agit de bonne foi lorsqu’il met en œuvre la clause résolutoire.

La même solution avait déjà pu être retenue par le passé, la jurisprudence rendant systématiquement ces décisions au visa de l’article 1134, alinéa 2 du Code civil, lequel dispose que les conventions « doivent être exécutées de bonne foi ».

Le locataire sur le point d’être évincé de son local a donc tout intérêt à s’adjoindre les services d’un avocat compétent, qui saura le conseiller dans le cadre d’une procédure de résiliation de bail. Du côté du bailleur, la mise en œuvre de la clause résolutoire nécessite de s’entourer d’un maximum de précautions. Là encore, le recours à un avocat expérimenté en matière de baux commerciaux permettra d’éviter les faux pas.

Marion Jaecki
Elève-avocate

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