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Bail commercial : expulsion du sous-locataire en cas de sous-location irrégulière

| Publié le 14/03/2012

Ecrit par : Elodie Coipel, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

La cour de cassation se prononce sur la sous location dans le bail commercial. Selon la haute juridiction, le bailleur qui n’a pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location ne peut agir en expulsion du sous-locataire, le bail principal se poursuivant et la sous-location produisant ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire.

La sous-location dans le bail commercial

La sous-location est un contrat par lequel le preneur met à la disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués contre le versement d’un loyer. Au regard de l’article L145-31 du code de commerce ; la sous location est par principe interdite. Toutefois, cet article n’est pas d’ordre public, les parties peuvent donc y déroger.

Deux conditions sont nécessaires pour que la sous-location soit valide :

• Il faut l’autorisation du bailleur

• Le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte : Même si le bailleur a autorisé la sous-location dans son principe, le locataire principal doit appeler le bailleur à concourir au contrat de sous-location. Dès réception de la notification, le bailleur dispose de quinze jours répondre. Le silence vaut acceptation.

Si le bailleur n’a pas été appelé à concourir à l’acte, la sanction pourrait être la résiliation de plein droit du bail principal en vertu d'une clause résolutoire ou une résiliation judiciaire.

Le problème soulevé par l’arrêt du 1er février 2012 est que le bailleur n’a pas été appelé à concourir à l’acte et il demande l’arrêt de la sous-location et l’expulsion du sous-locataire

Les faits de l'arrêt

En 2002, des propriétaires, ont donné à bail à une société un local commercial. Le bail comportant la faculté de sous-louer une partie des locaux. En 2003, le locataire a conclu un sous-bail avec Mme Z, pour l'exploitation d'un commerce de chaussures. Les bailleurs, arguant, notamment, du défaut de concours à l'acte de sous-location, ont assigné la société et le sous-locataire pour voir condamner le locataire à faire cesser la sous-location et voir ordonner l'expulsion du sous-locataire.

La cour d’appel accueille les prétentions des bailleurs. Les bailleurs n’ayant pas été appelés à concourir à l’acte, la cour d’appel énonce que la sous-locataire est une occupante sans droit ni titre à l’égard des bailleurs et ordonne donc son expulsion.

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation casse et annule. Elle énonce : « alors que le bail principal se poursuivait et que, la sous-location produisant ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire, le bailleur ne pouvait agir en expulsion de ce dernier, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

Elle vise les articles 1134 et 1165 du code civil : la force obligatoire du contrat et l’effet relatif des contrats. L’article 1165 dispose : « Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121 ».

Au regard des principes de force obligatoire des conventions et de leur effet relatif, l’expulsion de la sous-locataire était impossible puisque le bail principal et le sous-bail étaient toujours en vigueur.

Tant que le bail principal se poursuit et dans la mesure où le bail conclu entre le locataire principal et le sous-locataire produit ses effets entre eux, le bailleur ne peut agir en expulsion.

L’avocat compétent dans le domaine du bail commercial est un précieux conseil, permettant d’éviter de considérables préjudices financiers.

Source : Cass. Civ. 3e, 1er février 2012 n°10-22.863

** Ce que l'on nomme, parfois pudiquement, l'aléa judiciaire nous rappelle que la justice humaine diverge parfois de la JUSTICE. Dans ce domaine, plus peut-être que tout autre, la vérité est difficile à mettre à jour. Aussi, ce qui apparait comme évident sur le plan humain ne l'est pas forcément sur le plan juridique faute d'une traduction de la réalité humaine en réalité juridique. Ce décalage constitue le travail et le talent de l'avocat : à lui de le réduire par sa connaissance parfaite du droit et son expérience professionnelle. Le non-initié ne peut en effet pas prétendre y parvenir, il pourra éventuellement réunir les informations mais leur traduction en termes juridiques adéquats fera défaut. **

 

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