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Bail commercial et clause de non-concurrence : le locataire est-il contraint par les engagements du bailleur ?

| Publié le 11/06/2014

Ecrit par : Laetitia IGLESIAS, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Afin d’exercer votre activité, vous avez signé un bail commercial dans lequel ne figurait aucune clause de non-concurrence. Or votre bailleur s’était engagé auprès de la société copropriétaire à ne conclure aucun bail commercial visant à développer une activité similaire à celle de l’un des locataires déjà présent dans l’immeuble. En tant que locataire, êtes-vous tenu de respecter les engagements de votre propriétaire alors que vous n’en étiez pas informé ? À la lumière de l’arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2014, Avocats PICOVSCHI vous informe de vos droits et mettra tout en œuvre pour défendre vos intérêts en cas de conflit.

Clause de non-concurrence et bail commercial

En tant que commerçant vous avez conclu un bail commercial. Par ce contrat vous louez désormais un local pour l’exploitation de votre fonds de commerce.

À l’image du contrat classique, le contrat de bail peut mentionner l’existence de clauses spécifiques.

Garantir une jouissance paisible des lieux, prévenir les vices cachés, etc.… sont autant d’obligation que le propriétaire doit au locataire en contrepartie du loyer.

Cependant, parfois le bailleur inclut une condition supplémentaire : l’obligation de non-concurrence.

Dès lors cette clause interdit à l’une de parties au contrat d’exercer une ou plusieurs activités prévues dans l’accord signé.

Néanmoins, pour êtres valables, les clauses de non-concurrence doivent comporter un certain nombre de conditions.

Elles doivent notamment ne pas être disproportionnées par rapport aux intérêts à protéger puisqu’elles ne peuvent aboutir à interdire d’exercer une activité commerciale par exemple.

En outre, et même s’il apparait évident, on ne peut vous opposer cette clause que si elle est prévue dans votre contrat de bail !

Cependant bien que cela relève du bon sens, dans certains cas spécifiques, il a pu être reproché au locataire d’avoir violé cette clause.

Ainsi, si vous vous retrouvez dans cette situation, il est primordial de faire appel à un avocat compétent en droit immobilier, qui lui seul pourra vous sortir de cette situation délicate.

Locataires : la Cour de Cassation est de votre côté !

Se faire attaquer en non-respect de la clause de non-concurrence peu couter cher, très cher et laisser un goût amer.

C’est ce qui est arrivé à une société locataire d’un bail commercial qui s’est vu opposer une clause de non-concurrence.

Jusque là rien d’anormal puisqu’en cas de non-respect de cette clause, et compte tenu du droit commun de la responsabilité vous êtes amené à en réparer le préjudice.

En revanche, là où le problème se pose c’est quand vous n’aviez même pas connaissance de cette obligation !

« Nul n’est censé ignorer la loi » certes, mais, nul n’est censé deviner son contrat ce dont témoigne l’arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 7 mai 2014.

Dans cette affaire, plusieurs protagonistes étaient à l’honneur.

Deux sociétés civiles immobilières (SCI) dont une qui a donné à bail commercial ses locaux pour une activité de vente. Par la suite cette SCI a signé un contrat devant un notaire autorisant le locataire à céder lui-même son bail.

De cette cession est né le conflit puisque le locataire a été accusé de non-respect de la clause de non-concurrence. Cependant,  ladite clause qui n’était pas présente dans le contrat qui le liait.

Ainsi la Cour de Cassation prend position et nous dit « qu’à défaut de stipulation dans le bail, le preneur ne peut être tenu personnellement d’une obligation contractée par son bailleur à l’égard des tiers que s’il avait connaissance de cette obligation le jour de la signature du bail »

La Haute Cour défend, de bon sens, les intérêts du locataire, ce qui semble venir sécuriser une fois de plus la situation du locataire.

Si dans les faits, il est question d’une clause de non-concurrence, il semblerait que ce raisonnement soit applicable dans d’autres nombreux cas.

Dès lors en tant que locataire vous ne pouvez être tenu de respecter les engagements de votre propriétaire, sans en avoir été informé au préalable.

Face à une telle situation, il est indispensable d’avoir recours à un avocat qui saura faire respecter ce à quoi vous vous êtes engagé, ni plus ni moins !

 

Sources : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mai 2014  n°13-10.397.

 

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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