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Bail commercial : attention à la clause résolutoire !

| Mis à jour le 15/03/2016 | Publié le 27/04/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Dès la signature du bail commercial, les parties doivent prendre leur précaution pour éviter toute mauvaise surprise lorsque les relations se dégradent. Ainsi, elles devront rester attentives quant aux clauses insérées au sein du contrat car certaines seront stipulées en faveur du bailleur et d’autres au profit du preneur. Ce qui est le cas par exemple de la clause résolutoire. De quoi s’agit-il ?  Qui peut la mettre en œuvre et comment ? Explications.

La clause résolutoire, c’est quoi ?

Dans certains contrats de baux commerciaux, il n’est pas rare que les parties se soient accordées sur l’insertion d’une clause intitulée « résolutoire ». Cette disposition autorisera le bailleur à résilier le contrat de plein droit et cela, à tout moment, dès lors que le preneur aurait manqué à ses obligations.

Une nuance doit cependant être faite, il ressort des décisions de justice que le contrat ne sera résilié automatiquement que si le manquement reproché au locataire était expressément visé par la clause résolutoire. A défaut, la résolution ne pourra intervenir.

L’assistance d’un avocat compétent en baux commerciaux et en droit commercial vous sera d’une grande utilité afin d’éviter toute action en dédommagement que pourrait intenter votre preneur ou bailleur à votre encontre.

Il faut savoir que ce procédé de rupture du bail commercial reste conventionnel. Elle ne prive pas le propriétaire des locaux de solliciter une résolution judiciaire du contrat de bail auprès des juridictions compétentes.

En effet, les juges devront apprécier la demande en rupture des relations contractuelles introduite par le bailleur, selon qu’elle vise ou non la clause résolutoire. Dans l’hypothèse où l’assignation ne viserait pas la clause, les juges conserveront leur pouvoir souverain pour apprécier la situation et déterminer s’il y a lieu ou non à prononcer une résolution judiciaire. Dans le cas contraire, si l’acte introductif d’instance fonderait la cession du bail commercial sur la clause résolutoire contractuelle, les juges seront obligés de prononcer la résolution de plein droit, à condition bien entendu que les formalités procédurales soient remplies.

Rapprochez-vous d’un avocat compétent en baux commerciaux et en droit des affaires afin que vos intérêts soient défendus, quel que soit le cas, en cas de saisine des juridictions compétentes ou en phase de négociation avec votre preneur ou bailleur.

Je suis preneur, qu’est-ce que je risque et quels sont mes droits ?

En votre qualité de locataire, ce que vous risquez est la perte du fonds de commerce loué, suite à la rupture du contrat de bail commercial.

Sauf exceptions prévues par la loi (notamment lorsque le bailleur ne vous livre pas les lieux), sachez qu’en votre qualité de preneur, vous êtes tenu de payer le montant des loyers convenu lors de la signature du bail commercial ou par avenant. Vous ne pouvez utiliser ce prétexte pour échapper à leur paiement, au risque de vous exposer à une mise en œuvre de la clause résolutoire par le preneur.

De même, si vous souhaitez procéder à une déspécialisation de votre activité, vous ne pouvez le faire sans avoir au préalable consulter votre bailleur selon les conditions et termes prévus dans le bail commercial. En effet, en cas de déspécialisation sortant de l’activité du fonds de commerce, le bailleur n’hésitera pas à faire jouer la clause résolutoire et les juges ne pourront que constater la résolution.

Si vous êtes preneur, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit intervenant dans le domaine des baux commerciaux afin d’obtenir des conseils sur vos droits. Ce dernier saura vous assister et vous orienter sur les démarches à mettre en œuvre. Notamment pour faire échec à la demande de résolution formulée par votre bailleur qui aurait manqué de respecter les formalités.

En tant que bailleur, que dois-je faire pour mettre en œuvre la clause résolutoire ?

Suite à une inexécution de votre preneur, vous comptez mettre en œuvre la résolution contractuelle. Attention à ne pas sauter les étapes. Commencez par vérifier que le manquement reproché à votre locataire est bien prévu dans le bail commercial. Si c’est le cas, les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce vous imposent de notifier à ce dernier un commandement de payer par exploit d’huissier. Ce n’est qu’à l’issue d’un délai d’un mois et en l’absence de toute réaction du preneur (non-paiement des loyers réclamés) que la résolution prendra effet.

Dire que la résolution est automatique est trompeuse, puisque vous êtes tenus d’avertir le preneur de votre intention de rompre le contrat en cas d’inactivité de sa part.

Le non-respect du délai d’un mois prévu par l’article précité du Code de commerce sera sanctionné par une nullité de la résolution. En effet, toute clause contraire ou convention contraire instituant un délai plus court sera réputée non-écrite en raison du caractère d’ordre public accordée à ces dispositions légales.

Par ailleurs, il convient de préciser que les juges saisis pourront, sur le fondement de l’article L.145-41 alinéa 2, accorder des délais de paiement au débiteur (locataire).

Contactez un conseil qui connaît des affaires en matière de baux commerciaux afin d’obtenir des précisions sur vos droits et obtenir un devis sur votre situation.

Autre cas où les parties devront restées vigilantes, et plus particulièrement, le bailleur : l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur. Les articles L. 622-14 et suivants du Code de commerce prévoient des situations de rupture du contrat de bail, appelant au respect de certaines formalités. A titre indicatif, le bailleur ne pourra se prévaloir de la clause résolutoire que si une décision définitive a été rendue, privant le preneur de toute possibilité de demander aux juges de différer les effets de clause ou encore de lui octroyer des délais de paiement.

Avocats PICOVSCHI, Cabinet d’avocats depuis plus de 25 ans, situé à Paris, intervient dans les dossiers de baux commerciaux et de droit commercial. Nous sommes compétents pour défendre vos intérêts en cas de litige, alors n’hésitez pas à nous contacter.

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