Assemblée générale et syndicat de copropriété : qui décide quoi ?

L’assemblée générale est l’organe décisionnaire de la copropriété

Peu de temps après votre arrivée dans votre nouveau logement, vous avez reçu une lettre vous convoquant à une assemblée générale de copropriété. Seulement, vous ignorez quels types de décisions peuvent être prises lors de cette réunion.

L’assemblée générale est l’organe qui réunit l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

L’assemblée générale a des pouvoirs importants, car c’est lorsqu’elle se réunit que sont prises toutes les décisions concernant la conservation et le fonctionnement de l’immeuble. Seule l’assemblée détient le pouvoir de décisionnaire au sein de la copropriété.

Selon le type de décision à adopter, la majorité applicable va changer. Ainsi , les décisions les plus courantes sont prises à la majorité des personnes présentes lors de l’assemblée générale (Article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Cette majorité concerne notamment les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. C’est la majorité qui est applicable à défaut d’autre majorité prévue par la loi.

La majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris représentés et absents, est requise pour toutes les décisions qui dépassent la gestion courante de l’immeuble (Article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Elle est nécessaire notamment pour :

-  Donner l’autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ;

- La désignation ou la révocation du syndic ;

-  La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;

-  L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

-  L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

Si la décision ne reçoit pas le nombre de voies requises, mais a reçu un vote favorable d’au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé au cours de la même assemblée à un second vote à la majorité de l'article 24. L'assemblée peut aussi décider que la question sera à nouveau inscrite à un prochain ordre du jour.

Le cas échéant, le vote pourra avoir lieu lors d'une prochaine assemblée générale qui devra être convoquée dans les 3 mois, à la majorité des copropriétaires présents (article 24).

Des décisions requièrent l’accord de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (Article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Elle va concerner l’acquisition et la vente de parties communes, la modification ou l’établissement du règlement de copropriété, les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles, et la suppression du poste de concierge ou de gardien et la vente du logement qui lui était affecté.

Enfin, seule l’unanimité de tous les copropriétaires peut permettre de décider la vente des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

Il faut savoir qu’aucun quorum n’est fixé pour qu’une assemblée générale soit valable : la loi n’impose pas un nombre de copropriétaires présents minimums pour qu’elle puisse avoir lieu.

L’assemblée générale doit être convoquée au moins une fois par an par le syndic afin d’adopter le budget prévisionnel qui a pour objectif de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble (Article 14-1 de la loi du 10 Juillet 1965). L'assemblée générale est réunie au maximum dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

À l’issu de chaque assemblée générale, le syndic dresse un Procès-Verbal, reprenant le résultat des votes, la liste des copropriétaires opposants ou s‘étant abstenu et leurs éventuelles réserves.

Ainsi, l’assemblée générale est l’organe central de la copropriété, cas c’est elle qui prend les décisions essentielles au sein de la copropriété.

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Le syndic a un rôle d’exécutant au sein de la copropriété

Le courrier que vous avez reçu à votre arrivée dans votre nouveau logement a été rédigé par un professionnel de l’immobilier se présentant comme étant le syndic de la copropriété. Toutefois, vous ne savez pas vraiment à quel est son rôle dans la copropriété.

Le syndic est l’organe exécutif de la copropriété. Cet acteur majeur doit être systématiquement mis en place, que l’immeuble comprenne un nombre important de lots ou seulement deux, car c’est à lui que revient la charge d’administrer la copropriété au quotidien. Le syndic peut être bénévole, c’est-à-dire que ses fonctions sont exercées par un non professionnel, un copropriétaire, ou professionnel, c’est-à-dire un professionnel de l’immobilier, titulaire d’une carte professionnelle et de garanties financières suffisantes.

Le syndic de copropriété est désigné à la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris représentés et absents (Article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Cette désignation est matérialisée ensuite par un contrat de mandat fixant la durée ainsi que le montant de ses honoraires. Le mandant ne peut avoir une durée supérieure à trois ans. Il détermine aussi les conditions d'exécution de sa mission dans le respect de ce que prévoit la loi.

Ses nombreux pouvoirs sont ensuite énumérés à l’article 18 de la loi de 1965. Il a notamment pour fonction :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

- de soumettre au vote de l'assemblée générale la souscription d’un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre, et en cas de refus d’en souscrire une de son propre chef ;

- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ;

- d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires le carnet d'entretien de l'immeuble ;

- de procéder à l'immatriculation du syndicat ;

- d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale ;

- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes et de les soumettre au vote de l'assemblée générale ;

- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, ainsi qu’un autre compte dans le même établissement afin de recueillir les sommes versées par les copropriétaires pour alimenter le fonds de travaux ;

Le syndic ne peut se faire substituer, c’est-à-dire faire appel à une autre personne pour exercer ses fonctions.

S’il venait à être empêché d’exercer ses fonctions, ou en cas de carence du syndic, il est possible d’engager une action en justice devant le Tribunal de Grande Instance afin de demander la désignation d’un administrateur temporaire, ad hoc.

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